一周疯狂土拍，这个板块荣登顶点！但代价是这个产品成为“绝版”！

来源：南昌楼市情报发布时间：2020-04-25 00:00:00

这一周的南昌土拍市场，可谓刀光剑影，魄人心魂。

周一，湾里山脚下的50亩商服用地，3家房企联合拿下。

周二，地铁4号线的尾巴上，一宗46亩的商住用地，拍出2.8亿。

周四，新建4宗商住用地，鏖战一整天，土地出让金单日疯狂轰下10.4亿。

周五，湾里的252亩超大商住地块，万科豪掷12.8亿。

我已经记不清楚南昌上一次如此热闹密集的拍地潮，浪涌于何时，其中湾里的两宗土拍，显得信号意味十足。

一周之内连上2宗地块，而且都带有商业属性，由不得我们猜想，湾里的商业，终于要被重视起来了吗？

遥想湾里去年一整年，仅仅入市了3宗地块，我们统计了2018年和19年的湾里土地供应情况，结合*近一周的土拍情况进行对比，发现了一些奇妙的变化。

首先是供地数量锐减一半，供地面积对比18年同样大幅缩减55%。商服和住宅类的供应更是全部归零，显得极为冷清。

唯有商住类的供应情况略有提振，对比18年增长31%，全年供应了20万方商住用地，也就是后来的新旅明樾堂、碧桂园正荣湾棠和赣电贵府。

具体来看，湾里19年的土地供应集中在5月、6月、7月，分别上新一宗地块。

除了5月供应的商住地块被新旅以底价竞得外，6、7月的两宗地块，都拍出了20%以上的溢价率，赣电集团进入南昌后的首场土拍，更是豪掷7.7亿元，拿下红星爱琴海后的10万方超大地块。

湾里土地市场的惨淡经营，我们曾经以为还会持续很久，但是2019年底南昌突然进行了一次重大的区划调整，将湾里并入新建区。

消息刚发布时，我们曾经认为，这对于湾里人民来说，并不能算作一个好消息。如今回过头去看，湾里并入新建，似乎产生了些奇妙的反应。

回看这周的连续土拍，我们发现，供应土地的来源，在行政区划上，全都属于新建区。

这应该是很多人都没有发现的奇妙现象，其背后的逻辑更是值得深思。

新建，似乎开始逐渐发力，大有成为2020年南昌土地市场的大地主的势头。

如果大家还记得本月初，经开那场血腥厮杀的土拍，鏖战5个*，来回出价100多轮，这场超长拉锯战，吸引了包括新城、中骏、宝龙、金地、旭辉、万达、保利、金茂等品牌房企在内的总共8家房企激励争夺。

*终旭辉豪掷20.2亿元，以高达47.27%的溢价率独立拿下。

那么这连续土拍现象的背后，逻辑已经非常清晰了。

随着老城区土地告罄，南昌城市向西发展战略进入实质性阶段。向西，成为了政企勠力同心的新方向。

当城市向西被确立为城市发展的首要战略，那么湾里就从曾经的南昌城市后花园，华丽转身，成为了南昌向外拓展的桥头堡。

但这个时候，我却反而忍不住开始留恋湾里即将逝去的“后花园时代”，尤其是在这期间出现的一大批生态宜居社区。

未来很长一段时间内，他们可能都将就此成为“绝版”。

这次疫情，全国的改善需求，被顶上了供需市场的新风口。

南昌同样如此，一大批优秀的改善产品，成为了南昌3-4月份的成交Top榜上的常驻黑马。

其中湾里一个楼盘甚至登上了亚军宝座。

为什么恒大林溪府能老树发新枝？

这个湾里老牌大盘，为什么突然之间销量逆势翻涨，瞬间杀进榜二高位？

一个月内被疯狂抢购160多套，挥舞着钞票的南昌新贵都看上了她的什么优点？

我们试图做了一个简单的分析。

首先是位置，林溪府占据了湾里*核心的位置。

湾里*的商圈由红星爱琴海和湾里旅游集散中心合力构成，其500米辐射范围内，有且只有一个新盘，那就是恒大林溪府。而且长远来看，湾里真正能够发展起来的商圈，也仅有这一个。

所以单单从商业购物需求上考虑，林溪府就能KO掉湾里其他的一众新盘。

而且林溪府并不满足于将商业需求单方面挂靠在红星的商业运营能力上，事实上恒大的商业打造能力，远在红星之上。

早在恒大地产登陆香港股市前夕，就曾经以部分项目内自持的酒店资产，从事商业地产的经营。

2014年，许主席更是豪言要打造资产规模达到1000亿的商业帝国。

彼时，恒大已经在全国130多个主要城市自主打造了超过300多个商业项目，涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态。

如今，恒大的商业运营能力更是再上层楼。至于林溪府，恒大同样倾注心血打造了一条“万国风情商业街”，建面约6700㎡，将“梦幻街区”作为项目定位，创恒大江西首家沉浸式主题街区，牵引欧洲风尚，以欧式建筑风格，将梦幻小镇、万国风情、休闲娱乐等时尚元素与优秀文化符号巧妙融合，创造出了充满幻想和创意的梦幻之地。