从荒滩到烟台改善首选地，三滩的七国争霸

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三滩是烟台房产市场竞争*为激烈的区域，没有之一。

曾经大华坐镇风光无二，此时万科、中海、万光相爱相杀。

三个翡翠系的看家项目都无法成就万科三滩的霸主位置。

远洋半路奇袭，中海虎口拔牙，万光前方压制。

三滩，俨然成为烟台房产市场的七雄争霸战场。

天下大势，合久必分。

2020年2月20日，央企金茂以合作拿地开发的方式抢滩登陆烟台，耗资16.7亿元，楼面价3870元/平米，拿下三滩*后一个地块。

此时的三滩，地已出尽，但是市场的争夺， 才刚刚陷入*为艰难的焦灼战。

好戏上演。

1

2015年前的三滩社区，还是一片祥和的乡镇气息，王阿姨早上去逛荡河遛狗，然后去孔家滩大集买菜，晚上去五彩广场跳舞，生活安逸又舒服。

彼时的三滩，还是大华上海滩的天下。

彼时的三滩，在莱山人眼里还是郊区，在芝罘区人嘴里被称作：东郊。

2015年后，烟台房产市场在棚改政策刺激下，瞬间爆发。

三滩稀里糊涂的在沉睡中被天上掉下来的钱砸中，成为烟台棚改货币化红利的*受益者。

2016年，万科首先用翡翠系敲开三滩的大门。

翡翠系是万科著名的改善产品系，在这之前，万科只是在西炮台有一个翡翠公园。

正是这一个项目，万科凭一己之力扭转了整个三滩的居住调性。

王阿姨把这次万科的布局称为：

三滩蜕变事件。

蜕变之前，人们对于三滩的认知，是庞大的刚需聚集地大华上海滩，是公安局家属院的德尚世家，是三大高校合建的职工福利房学府小区。

万科翡翠湾开盘大卖，虽然有当年市场火热的原因，但与其作为*个吃下改善螃蟹的项目，也一定有着重要关系。

很快，三滩的热度在棚改红利下炸裂。

2

如刚刚被发现的新大陆一般，众多开发商蜂拥而入，本地开发商近水楼台先得月。

万光凭借强大的本地实力拿下三滩*佳地块，与市政府及图书馆、剧院、广场仅一街之隔。

飞龙拿下烟台市行政学院南部地块，这也是三滩社区出让的*后一个大地块。

三滩的片区价值被各大开发商发现，大门被生硬的撞开，品牌开发商如虎狼般疯狂涌入。

竞争如此激烈，使得烟台政府在出让地块时，不得不将地块划分成很小的单元进行出让。

*早的小区大华上海滩6149户，德尚世家3421户。

而后续三滩出让的全部地块，每一宗地块的户数都仅有一千户左右。

2018年1月29日， 山东省属国企鲁商置业首先对三滩下手，与飞龙金滩花园隔街对峙，即现在的鲁商公馆。

2018年6月22日，烟台的眼光被芝罘区吸引，龙湖甩开十几家房企的围追堵截，疯狂的拿下芝罘区地块，成为烟台新地王。

很多人没注意到的是，同天，山东国资委旗下山东国泰大成房地产开发公司拿下三滩片区一地块，就是现在的国泰海韵华府。

众国企率先闻风出击，战事蔓延，私企不计代价强行掠地，三滩争夺战愈演愈烈。

2018年9月3日，万科拿下现在的翡翠长安地块，同天远洋拿下一街之隔的另外一个地块。

据内部人士称，远洋的这个地块原本万科计划一并拿下， 远洋半路杀出，不惜代价的大手笔开出5560元/平米的楼面价，*终万科无奈让手。

2019年7月2日，三滩争夺战进入白热化。

长安路东侧宗地出让，起拍价10.23亿，单单保证金就高达3亿，同时要求用外资缴纳。

参与竞拍的公司虽然只有3家，然而竞争却空前激烈。

从早上10点开始，一直到下午4点40，总竞拍1175轮，历时近7个*，终于一锤定音，中海以16.1亿元成为*后的赢家。

据说，拿下这块地后，中海人看着竞拍结果哭了。

王阿姨说：

中海的泪水里，有投资人员拿地的艰辛，更有营销人员的仰天长叹。

楼面价高达惊人的7848元/平米，而隔壁的万科翡翠湾前年刚开盘时，价格也仅为9千多。

但即使是这样，中海还是咬牙切齿硬着头皮的出手了。

也正是中海的这一次惊天之举，让我猛然意识到，三滩在短短两年时间内，在各房企的短兵相接拼命厮杀中，发生翻天覆地的变化。

道路在修整，配套在完善，政府部门在陆续搬迁落地。

三滩，这个曾经的荒凉之地，在短短几年内，成为莱山区甚至整个烟台的改善首选地。

3

三滩片区的怪异形状让我每次做研究的时候，都忍不住吐槽一下。

近乎标准的等边三角形，还是4个。

前几天王阿姨去看房，在某开发商那里学到一个新词：黄金三角区。

就在这4个“黄金三角区”里面，包含了改善型居住的全部需求。

今年年底封顶的华润万象汇，总建筑面积与大悦城一样，配合佳世客，极大的丰富了三滩社区的购物便利性。

金滩东路和轸大路，叠加已经在规划的双河东路，三滩通往迎春大街的振华、宝龙、银座会更加方便。

观海路通芝罘，港城东大街通黄务，拐个弯就能上高速，在不经意间，三滩的交通得到了极大的改善。

胶东文化广场、胶东剧院、莱山区图书馆等，使得三滩成为莱山区*具有文化气息的片区。

几乎每个周末，我都会去翡翠湾的城市书房看书，后来书房成为翡翠长安的临时售楼处，不过很快新售楼处建成，书房又恢复了往日的宁静。

正如这篇文章，就是在万科城市书房中完成。

逛荡河环境的升级改造，政府部门的陆续搬迁，靠近海边大学环绕的天然书香气，烟台山医院的竣工运营，使得三滩愈发成为改善的黄金地。

王阿姨经常对我说：

三滩是近几年来烟台少有的城市发展与房产市场同步进行的区域之一。

可惜的是，三滩的部分项目在残酷的竞争中，走着走着变味了。

4

如果我们把眼光放在整个烟台东部，我们会发现，项目定位层次十分清晰分明。

以套总价进行分类，养马岛满足刚需，首次改善选择高新区科技大道，三滩为改善准备，高端环绕布局大南山。

所以按照改善来定位三滩，其实他的价格并不高。

这样的配套，*面积有翡翠大道95平米的三居室，国泰140万提供*三居室上车门票。

实在是想享受三滩的配套福利，还能120万入手飞龙的两居室，除了户型看着别扭，其他没什么大问题。

三滩有多家开发商竞争，在市场下行的压力下，谁敢把价格定高，无异于作茧自缚。

然而在后续愈加激烈的竞争中，开发商成本迅速增加，倒逼其不断升级产品档次和面积来获取更高溢价。

*终的结果， 就使得三滩项目高端口号频出，大户型去化遇阻。

不过这对于改善来说，恰好勉强算作一个好消息，高端买单，改善享受，这房子，改善人群不亏。

三滩在快速发展的同时，似乎忘记了自己难以跨越的两个鸿沟：

超2万户近5万人的超大型生活居住区，几乎无法满足高端居住品质的环境要求。

隔壁的轸大路跑大车的现状一时还难以改善，一条逛荡河，可以让人遛弯，但却无法让大车改道。

至于有人担心万科翡翠长安东侧的高压线，那都是小细节，没必要纠结。

总价200万以下的改善，三滩能满足一切。

而总价280万甚至300万以上的高端，万科御龙山悦庄他不香吗？

三滩的项目：

成于改善，败于高端。

所以，用一座品质金茂府打天下的金茂，你可要想清楚啊。

三滩的价值核心在于：配套。

而配套只能满足改善。

要想解决高端户型去化，三滩的各位大佬们，还要在配套的基础上在营造一个新的价值元素，比如说：环境；比如说，精神世界。

2016-2020年，四年时间，说短不短，对于烟台大部分区域来说，或许还如昨日般模样，对于三滩来说，已经近乎换了一个全新的世界。

未来两年，万象汇营业，双河东路打通，金滩南路钉子户拔出，三滩配套已近乎完美。

接下来，三滩会不会再有一次如2016年般的蜕变？而让三滩再次蜕变的，又将会是谁？

老大哥万科，三滩地王中海，烟台本地巨无霸万光，还是即将进入烟台的央企金茂。

你，赌哪个？

新sir：一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身，曾在北京多家房产研究机构任职。 购房咨询请加微信：yizhesd。

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