一季度环京地价：未来环京房价的照妖镜

文｜叶书利

地市是楼市的照妖镜，也是先行者。

近日中原地产发布了一季度廊坊、石家庄和张家口等三地的地市情况，壹粉以此可间接看清未来三地楼市的走向及潜力。

廊坊：住宅地价环比上涨10%

疫情之下，廊坊（包括北三县的三河、香河、大厂，以及中三地的廊坊市区、永清、固安和南三县的文安、大城和霸州）土地成交市场可谓量价双涨。充分显示了专业的房企们对于其后市楼市的看好。

中原地产的统计数据显示，疫情下的今年一季度，廊坊住宅用地成交36宗，成交面积214万㎡，其中成交面积环比上涨64%，同比上涨11%；土地成交楼面价为3800元/㎡，环比上涨10%，溢价率17.78%。

不管是成交面积还是成交地价楼面价，疫情下的廊坊皆双双飘红，且土地成交溢价率达17.78%，也属不低，说明房企们对于廊坊未来楼市保留乐观态度，导致他们即使在疫情之下，仍以真金白银砸向廊坊，押宝廊坊楼市的未来。

事实上，在京津冀一体化下，不管是副中心圈层的北三县，目前北三县与副中心四统一方案已公布，详情可见此前的文章《》，还是在新机场圈层的廊永固，新机场临空经济区规划已面世，详情可见此前的文章《》，单就一体化而言，廊坊恰恰进入了一体化政策的落地实施期，因此，廊坊的未来确实值得期待。而一季度廊坊地市的双双齐涨，也再次证明了专业的房企们对于其后市的满满期待。

石家庄：住宅地价环比上涨5%

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，疫情下的一季度，石家庄住宅地市是量跌价涨。

中原地产的统计数据显示，一季度，石家庄住宅用地成交30宗，成交面积186万㎡，环比下降59%，同比下降50%；土地成交均价为4373元/㎡，环比上涨5%，溢价率20.88%。

石家庄地市的量跌价涨，与壹书生此前在文章《》中对其未来楼市的判断一致:小省会城市会有小未来。

张家口：住宅地价环比大降62%

张家口楼市本质上是一个被过于吹大的泡沫，此前壹书生在相关文章《》、《廊坊与张家口，未来楼市的*风险皆源于此》、《》、《》等中皆不断地对张家口提出警告。

疫情下一季度张家口地市的成交惨状，再一次赤祼祼地显示了房企们对其楼市后市的不看好。

中原地产的统计数据显示，一季度，张家口住宅用地成交17宗，成交面积97万㎡，环比下降65%，同比上涨1%。其中土地成交楼面价778元/㎡，环比下降62%，溢价率仅0.19%。

不管是成交面积环比增长率，还是土地成交楼面价和溢价率，皆可以“惨不忍睹”来形容。尤其是更显照妖镜指标的土地成交楼面价，仅778元/㎡，相当于廊坊3800元/㎡的约20%，且环比大降62%。

此前，壹书生在《张家口楼市，终…于…崩…盘…了…》一文中指出，以后张家口楼市需防风险，而不是收益。

A,从区位角度上说，张家口与其说是环京，不如说是环蒙。

B,从京津冀一体化的角度来说，张家口的区域定位是生态功能区，不是人口或产业的主要承载区。

现在环京东南向的一体化政策红利纷纷落地的背景下，哪见张家口的身影？

C,炒作概念角度来说，被炒作的*现在是一个世界上各国都不想举办的体育活动，不是一个香喷喷。

君不见，2026和2030年*举办地已陷入无人问津的窘境，自己去百度一下，别把如今一个无人问津的*当成香喷喷来炒作。

D,,从人口角度来说，2011年以来，张家口常住人口年均流出0.93万人，哪来的接盘者？

E,从人口结构的角度来说，2017年张家口全市的65岁以上的老人71.19万，在常驻人口中占比高达16%。而同期的2017年，中国人口中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。也就是说，2017年时，张家口65岁以上的老人占比比全国平均水平高了4.6个百分点。

切记，越老的城市越没有活力，也越没有楼市的接盘者。

F,从房价的先行指标地价的角度来说，因为接盘者少，过度炒作过后，张家口的地价不断降价，仍陷入无人购买的境地。

值得注意的是，张家口2019年8月发布的《1-7月张家口经济运行概况》显示，上半年，张家口的土地成交地价仅为1314元/平，环比暴降21%。而现在的今年一季度，张家口住宅地价进一步下降至778元/㎡，环比下降62%。

地价不断下降，说明房企们对于张家口楼市后市的越来越不看好。专业的人都从张家口开始逃荒了。

张家口楼市的未来会是谁呢？可以参考下距离日本东京都2个多*车程的滑雪观光胜地新泻县，其房价从20年前的450万房子跌到如今的3000块还没人要，详情可见此前的文章《》。

疫情就是一面照妖镜，对楼市亦如此。

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