2020年买房，别再误入歧途！

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以下为正文

今天，不聊楼市走向，因为从2月份到现在已经聊的够多了，而且我的预测已经在一步步的变成现实。现在仍然迷茫的朋友请自觉回去复习。

一味的看多和看空都是愚昧的，真正的高手都是在看天！感知风向的能力才是*核心的能力！

之前流行一句话：听过很多道理，却依然过不好这一生。我只想说，那是因为你听得那些道理都是错的。

今天我想结合2020年当下的楼市趋势，分享给大家一些颇有价值的投资逻辑，以免你再误入歧途：

1

*实操法则

只要对口入学的政策不变，*和非*的价差绝不会缩小，只会越拉越大。

在老破小房产中，有学区比无学区价格贵50-100%。在新房和次新二手房中，有学区比无学区贵20-50%。

一、在自己需要学区但是预算有限时，尽量买面积小总价低的*挂*即可。但如果是投资且长持的话，不建议选择*小面积的*，因为这种*小户型由于学区溢价单价绝对是*贵的，但是房型却是*差的，根本不适合人类居住。今后万一学区政策调整了，这种房子价格会大跌。没有了学区加持的极小户型未来将很难出手。

所以，纯投资*建议选择中等户型、中等总价的房子，未来万一剥离了学区价值，至少还算一套普通商品房，不至于掉价太多，接盘侠也不至于很难找。

二、婚后*套房，一定要买*。否则等你度完蜜月，享受*多一年的新婚生活之后，就会立刻被即将到来的生娃压力折磨的体无完肤。除非你们二人都是不争不抢的佛系父母，但只要是略有争强好胜之心，你绝对不会忍心让孩子就读菜小。

所以，没必要在买*套房子时骗自己，其实远大新的舒适远远没有学区重要。

三、假如你是二胎家庭，一定要买套*。如果说，一个孩子教育的成功可以靠父母的努力和孩子高智商的概率，那么两个孩子都要优秀，好*的影响将会显得更加的举足轻重。

一套你咬牙买来的*供两个孩子轮番使用，你的成本要比别人低一半，再贵的*对你都是半价！

别总把高房价的责任推给社会，让两个孩子都上菜小，才是大人*不负责任的表现。

四、去年，教育部发文要求执行“公民同招”，北京、上海、深圳已经在逐步实行这一政策了。未来一定是要向全国推广的。

也就是说未来公办*、公办*的价值、教育质量和生源素质将会越来越好，而民办*的“掐尖”现象将会越来越少。所以，未来打算拼民办的家长要及早做好规划，其实，提前买个优质公办*和公办*的双*将是一个保底和智慧的选择。

比如目前在上海，***热门的公办*，需要孩子报出生就在对口*中才能直接就读，非常好的重点*，也至少需要*3-5年才有可能入学。所以，买*没有捷径，早规划、早行动才是*要义。

2

高房价也需要保护

上上周，楼市*的新闻就是深圳经营贷入市炒房，上周，*的新闻就是深圳官方出面否认经营贷炒房。

其实，在深圳被爆出存在信贷资金入楼市之前，我绝对是*早发觉并揭露这个现象的。我在3月27日的原创《警告：疫情之下，买房逻辑已变》（已丢）和4月4日的原创《》里就曝光过目前这种依靠信贷资金炒房的做法。

目前，深圳五部门调查之后的通报结果是：不存在、未发现，没上涨。

深圳这种全盘否认的意图已经极为明显了：深圳需要楼市回暖，深圳需要保持楼市热度，调控只会继续松不会再收紧。

虽然房价已经全国*，但还是需要细心呵护！

深圳经营贷炒房从发酵到政府辟谣反转，百姓一时间还难以接受。说白了就是，大家对于房价上涨已经充满了巨大的焦虑，急不可待的想要揪出幕后黑手，好不容易抓住了经营贷炒房的把柄，想要肃清整顿后，让房价回归合理，*终却发现一切都是徒劳。

*让百姓不敢接受、不敢面对的一幕终于还是出现了：房价上涨根本不是炒房客炒的。

这才是民众*担心、*害怕的事情，因为内生性的上涨，根本无法彻底抑制！

那些希望揪出炒房客，让房价大跌的吃瓜群众，现在赶紧珍惜有瓜吃的好时代吧，过几年可能连瓜都吃不起了！

3

骨子里的房地产

给大家出个题：未来，房价大跌和上涨踏空，你觉得遇到哪种情况的可能性更大？对你个人来说，哪一个令你更无法接受？

一个是纸上的虚拟财富，一个是关乎生存的基本权利。答案显而易见是后者。

中国是农耕民族出身，几千年来的民族习性就是安土重迁，为土地生，为土地死。对土地财富的热衷是全球独一无二、不可比拟的。中华民族这种特有的对土地的依恋在住房商品化之后，必然会演化成对房产的不断争夺和占有。这种强烈的购房行为也是支撑房价泡沫始终坚挺的*强烈后盾。这也是西方经济学在中国楼市里屡屡败北的根源。

你可以仔细想想：为什么我们现在非要把义务教育和房产捆绑在一起，为什么非要把社保医保和房产捆绑在一起？为什么疫情期间，合法租房的房客就要被拦截在小区大门外不让进？

如果我们真的可以做到视房产为粪土的话，完全可以用身份证就可以就读*的*，去*的医院享受医保，去高考录取率*的城市高考。

其实，在我们的骨子里，房产就是土地，就是你占有这个社会资源的多寡体现。

你可以问问自己的良心，你对房价的焦虑，其实根本不是因为贵，而是因为房价在持续上涨的过程中，与你无关。其实，你根本不是焦虑房价上涨，而是焦虑为啥别人有房而你没有！

所以，不要编一个房价大跌的谎言骗自己了，即使你允许，全社会都不允许！

4

屡试不爽

疫情以来，全国有10个城市出现了“放松政策一日游”的现象，他们分别是广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安。当然了过关的也不少。

大家可以想一想，为什么在高层一再重提房住不炒的当下，还是有那么多的城市前仆后继的突破底线呢？为什么在驻马店被约谈撤回之后，还有9座城市非要挑战底线，挑战权威呢？难道他们不怕丢乌纱帽吗？为什么驻马店没有达到杀鸡儆猴的效果呢？

因为，放松的城市根本不是猴，而你才是那只猴！

接下来，还会有更多的城市继续放松，继续收回。这个游戏玩到啥时候是个头呢？

玩到大家都觉得有点麻木了，有点不足为奇的时候，宽松也就悄然间开始了！

请相信，在看风向的能力上，地方官员可比你强多了！

5

还能降息多少？

从去年8月改革LPR之后，5年期LPR房贷利率降了3次，总共降低20个基点。

我预计从5月份到今年年底，央行还会下调MLF和1年期LPR至少30个基点以上，而5年期LPR房贷利率至少还会有20个基点的降息。

也就是说到今年年底，5年期LPR房贷利率应该会降至4.4-4.5%之间。那就相当于从原来的基准4.9%下调50个基点，相当于过去的两次标准降息。

对于新申请房贷的朋友和计划转换LPR的朋友来说，一定要选择2021年1月1日为重定价日，不要选择你申请房贷和转换LPR满一年后的那天再重新定价。

因为今年的多次降息，明年你越早兑现、越早享受越好。

另外，请大家别再问我要不要转换LPR，我从去年8月说到现在。总之一句话，除非你利率是4以下，否则一概全部都转！

6

现金为王是*的谎言

疫情以来，很多人都说现金为王。不管是搬砖的砖家还是愤青的键盘侠，都会像模像样的说：别投资，别买房，现金为王。

在我看来，即使是在经济危机之下，是否需要留够现金根本没那么重要，这完全取决于你的职业属性。

假如你是医生、教师、公务员、央企、国企、事业单位的员工，要什么现金流？要什么两年月供？要什么现金为王？

国家稳定就是你*强大的现金流。

而对于中小企业主和严重依赖经济环境的服务业和制造业员工，才需要谨慎投资，保证现金流充足。

而在全球大放水，央行逐步宽松的大背景之下，如果你工作稳定、收入稳定，还在手里攥着大量的现金，那就是非蠢即傻！

总之，疫情之年，你要么努力找工作，要么努力投资，除此之外，别无其它。

千万别把网络上的毒鸡汤信以为真，捧着大把的现金，坐等通胀！

7

贷款翻倍

每一次换房，你的贷款金额至少要翻倍，才有意义。

比如你自住一套500万的房子，贷款还有200万未还掉，那么假如你置换的房子是600万，贷款从200万增加到300万，那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要付出60万的的换房摩擦成本。

置换，必须让贷款额至少增加一倍，否则就别换。买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。

房价大涨行情下，万不得已可以选择用全款或者少量杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，必须达到杠杆翻倍，换房才有价值。

房产置换的大忌，就是平进平出！

8

合理负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是*愚蠢的理财方式。

假如你名下有一套无贷款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或者……

让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀*合理的方式，因为你手里的钱会变毛。所以，假如你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

你必须保证，手里始终拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

一定要记住：合理负债才是你抵御通胀*有效的手段！

货币是水，资产是船，你得先有船，才能水涨船高，否则很快会被淹死，就像头图里的星星一样！

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