南阳、洛阳涨幅吊打郑州，智商限制一批人只能当韭菜！

1

上周一个南阳的亲戚联系到我咨询在南阳买房的事情，出于为对方考虑，我给对方分析了一下三四线城市的价值问题，并表示不要买南阳！有投资需求可以来郑州买房！

打脸的事情来了！

就在前天对方定了南阳师院往西2公里的小产权房，6000元/平。更关键的是对方给我家人说的意思是我这个人不咋懂，郑州这几年房子都不涨价，而他买的这个小产权房一期已经从2016年的3500元/平涨到了6000元/平，他坚信未来两年再涨到8000元/平小赚一把没有任何问题。

听完我有点震惊。一方面是我被鄙视了，还是逆向鄙视！顺带着郑州的涨幅也被鄙视了。

另一方面对方竟然懂得从土地市场角度（南阳4月土拍情况）来推算二级市场，而且从市场数据来一波强势分析。

楼市的奇妙就在于此，同样的事你能找到各种各样的表象逻辑，*后却是相反的结论。

2

但凡有1毛钱良知的楼市自媒体都会告诉你三四线城市不能买！放在河南就是除了郑州所有的地市都不能买。

核心逻辑就是人口，一个人口流出的城市房地产必然没有未来的。

但是为什么从2017年、2018年开始依然有这么多人前赴后继的买三四线？

因为三四线房价涨了！三四线城市房价的上涨坚定了各地市人的购买决心，旁观者说什么都没有用。

相信大部分人也非常疑惑为什么三四线城市房价能够稳定上涨？

我们带着这个问题回顾下三四线城市房价的上涨路径。

截止到2020年4月，河南十八地市房价领跑上涨，且一直稳定上涨的城市是洛阳和南阳。

我们现在整理的洛阳、南阳房价数据是城市房价平均数据，目前洛阳、南阳位置稍微好点、品质好点的项目价格已经高达10000元/㎡，而高品质项目能够达到13000元/㎡，接近郑州城市均价。

△南阳历年房价走势图

△洛阳历年房价走势图

三四线城市房价上涨经历这几个阶段：

Ⅰ去库存+城市轮动

2015年全国掀起了浩浩荡荡的去库存。

△2015年降准

2015年央行降准5次，降息5次。政策调整有：2年以上普通住房销售免征营业税、二套公积金*比例两次调整、首套房*比例调整、降低住房转让手续费、房地产交易契税营业税调整、二手房交易营改增政策落地等等，一系列超强政策组合拳直接引发楼市巨震。

2015年以深圳为代表的房价上涨，城市轮动开始，2016年二线城市房价上涨，2017、2018年三四线城市房价开始涨价。

金融政策、购房利好政策等全部到位，火把开始点燃。

Ⅱ 棚改城改+新区建设

随着三四线城市棚改、城改爆发，市场上出现大量的购买力及购房需求，供不应求，

三四线城市开始快速升温。

到了今天，你在河南任何一个地市都能看到一个类似郑东新区的新区在疯狂建设中。

Ⅲ 房价上涨引起恐慌性踩踏式购买

三四线城市房价快速攀升，导致城市恐慌性购买持续传染，购买力正在逐渐透支。

洛阳、南阳都是2017、2018、2019年房价三连跃。

我自己大伯是南阳中心医院退休主任，2017年买了南阳恒大某项目6000+，2019年初涨到8000+。受到了刺激，这两年竟花光一辈子积蓄，在这个项目买了6套。

而事实上南阳恐慌性购买非常严重，一些根本没有置业需求的购房者，孩子才10岁就开始考虑婚房等等。

南阳房价的大涨，甚至带动了众多小产权房的量价齐升。

我们在洛阳也观察到了这种现象，我表弟家住在西工区建材城附近的名优雅筑，我2016年去的时候小区内还有很多现房已经几年了都卖不出去，后来市场起来就2个月销售一空，当时洛河两岸的房子都没人买，2017、2018年很快销售一空，到2019年再去洛阳的时候主城区洛河外延区域都找不到在售新房。

地市的市场很变态，传导性很强，购房者很盲目，很容易被煽动。

行情差的时候搁成现房再好都没人买，而当恐慌性购买一旦产生，全城都是购买力，家里有三岁孩子的需要买房，家里有十岁孩子的也需要买房，家里有十八岁的孩子也需要买房。

当下全城购买力被透支，也代表购买力够充足，完全够支撑三四年的市场不成问题。

3

这个逻辑有问题吗？

有！

根据城市不同，购买力的消耗总会达到临界点！随之而来的就是购房需求塌陷。

所以，我们在各个地市看到了各种土拍，背后都是费劲心思的政府托市。

△图片来源于乐居网

2019年南阳楼市开始趋缓，6月份南阳本地企业三川置业拍得地王，楼面价高达6000元/㎡，市场预期大涨。2019年底土地市场萎靡，2020年4月南阳土拍再起，4月6日—4月12日南阳市土拍共成交7宗住宅用地，并出现了新的地王。

其实只要细心观察三四线的土地市场，特别是去年到今年就会发现：

① 土地市场经常时好时坏；

② 控制供应，稳定市场；

③ 每隔一段时间出现地王；

地王是为了竖立市场信心，2016年郑纺机对郑州的影响如何一目了然。而控制供应、就能够稳定市场，造成供不应求，预期一直良好。

但这阻碍不了，三四线城市的必然衰弱。

房地产本质短期看金融、中期看土地，长期看人口。政策刺激、加上土地供应，造成市场供需失衡，房价就会攀升。当下的三四线就是政策和土地构建下的市场，但终有一天会因为人口问题，这波“虚假繁荣”崩塌。

4

那么像洛阳、南阳这些三四线城市房价会大降吗？或者说三四线房价是不是就不会涨？

很多人理不清楚房价的问题。

房价的本质是货币现象，2019年中国通货膨胀率是4%，对应的人民币每年至少贬值4%。只要人民币贬值，逻辑上房价都会上涨。

客观来说三四线城市*的可能是在未来2年陆续迎来购买力临界点，进入低潮时期。

这期间过高的，虚涨的房价泡沫一定会被夯实，回调10%-30%不等的房价，然后进入漫长的横盘期，这期间房价的涨幅就是货币的跌幅。

像南阳、洛阳这样的城市还有一个巨大问题就是，没有流动性。越是小地方城市的人越不喜欢买二手房，所以二手房的成交一般要打8折，乃至更多。没有流动性就代表着没有保值、增值功能。

所以，即便是用来买房抵御通货膨胀，也不建议购入三四线城市。

5

*后再跟大家聊聊置业投资。

房地产投资的本质是叠负债+土地的增值。通货膨胀是一定的，钱贬值也是一定的，负债的载体不变，但负债的钱是贬值的，我们用现在的杠杆撬动未来的载体就是赚钱。

同样房子作为消费品和其他物品没有区别，买来之后就是贬值的，增值的根本原因是土地的增值，土地的增值背后是城市价值的增值。

所以房地产一定是在主城区500万人口，城市人口大于1千万人口且持续流入的城市才有价值！

远离三四线，保护财富*步。

【言之有屋 - 热门回顾】

客官！在看一下呗

扫描下方二维码，关注作者公众号