高碑店和白沟怎么样? 文安以后怎么样？

文|叶书利

壹粉问：高碑店和白沟怎么样? 文安以后怎么样？

壹书生答：

不管是高碑店、白沟，还是文安，在壹书生的都市圈逻辑里，他们都不是环京。

切记，环京指的是离北京天安门70-90公里内之地，*是70公里之内。这也是壹书生早已提出的“七环论”的核心逻辑所在。

“七环论”即：“东南飞、七环边、交通旁、政策区”。

“东南飞”指的是，京津冀一体化下大北京城市架构重组的逻辑在于，北边是大北京的风口，不宜聚焦过多人口与产业，主要以休闲、生态为主，所以张家口与承德在京津冀一体化中的定位是“张承生态功能区”。西边是高山，不利于人口及产业导入。因此大北京的人口、政策及产业转移的大方向是东南向的平原地带。

而“东南飞”的二大政策发动机便是北京新机场和通州副中心。

“七环边”指的是，在环京房产投资中，投资边界尽量控制在“七环边”，之所以如此，主要有两个内在逻辑：

首先,环京是有边界的；

都市圈的发展之所以存在边界，主要缘于两个原因：

因为内城房价高企、交通拥堵等原因，存在市场化地对外扩展的动力；

而从资源配置的角度来说，人口越集中，越利于市场化效率的提高。比如对于一个外卖公司来说，城市内半径1公里之内，潜在外卖需求可能在1万单；而同一个城市的郊区，同样半径1公里内，潜在外卖需求是200单，由此催生的运行效率是完全不同的。因此从市场效率的角度，市场有种向内压的动力。

基于上述两种“对外扩”和“对内缩”的力量博弈，催生了都市圈的边界问题。

时下全球超大城市的都市圈，其边界一般是90公里内，这已被证明是个市场规律，如伦敦、东京、纽约、首尔等皆如此。而离北京90公里范围，基本在七环边上。

其次,环京的接盘者主要是北京上班族；

切记，没有“北京”，就没有“环京”，“京”才是“环京”的主角。

环京楼市的主要消费人群主要是外溢的北京上班族，说白了就是“北京上班，环京睡觉”。如果过于超过七环，通勤时间便是*的障碍。在通勤时间面前，其他的一切都是浮云。因为如果在北京连工作的刚需都无法正常维持，何来资格去讨论教育、医疗、避霾等附带需求？

“交通旁”的逻辑在于，因为环京房产的消费主角是北京上班族，因此通勤时间是*刚需，其他类似教育、购物、产业等皆为补充。因此交通附带的通勤时间*刚需。

“政策区”在于，环京楼市是典型的政策市，如果没有政策，环京区域就是以去库存为主的三四线城市。因此必须围绕副中心、北京新机场等政策源，在合适的政策区内才有价值，否则都是耍流氓。

高碑店、白沟，还是文安，目前也不是环雄，因为目前根本就没有环雄这个概念。

首先,雄安新区是个去房产投资之地；

切记一句：雄安新区“千年大计”的正确打开姿势应是“改革的试验田”，不是在现有城市化模式下追求体量大。

目前可以确定的是，雄安新区将试行一套全新的去房产投资的城市住房机制。因此别用现有房产投资逻辑去套用。

其次,雄安新区只是个地级市规模城市，且人口密度不大；

按照规划，雄安新区即使按计划于2030年建成，人口体量为200-250万。根据国家发改委*新的城市划分标准，城区人口100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。因此，雄安新区不是要成为特大城市，更不是像北京、上海、天津、重庆、武汉一样，成为超大城市，而是建设为类似地级城市的二类大城市。也就是说，从规模的角度来理解，建成后的雄安新区并不是个体量大的城市；

从人口密度的角度来说，按照现有规划，2030年雄安新区开发面积达2000平方公里，人口上限250万人。作为对比，目前深圳1953平方公里，常住人口约2200万人。因此，2030年的雄安新区人口密度仅现在深圳的近九分之一。而房价与人口密度极为正相关。

第三，城市发展需要时间。深圳发展了近40年，才有环深，北京发展到了2015年，才有真正意义上的环京。目前雄安本身还是一块空地，哪来的环雄？

所以现在的环雄概念，完全就是一个人为制造出来的伪概念或泡沫式概念，一吹就破。既然没有环雄，高碑店、白沟、文安等地楼市依何而存？

相关内容可见此前的文章《》、《》、《》、《》、《》、《》等。

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