4月楼市三重门：深圳“藏”手段，杭州“求”*，央行“刷”调查

*近楼市怎么样？众所周知，房地产看天吃饭，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。那么在4月的*后几天，简单的聊聊*近的市场情况：

4月如果数数房地产市场的关键词，那么除了市场热没热之外，*热点的几个城市与部门肯定是深圳、杭州、央行！深圳藏着一大堆调控的政策，杭州求人才*的下限已经没有，央行刷存在感，发了好几个调查研究。

首先：还是聊聊*近的市场情况

*近市场怎么样？大部分媒体的数据都是滞后的网签数据，网签数据本来就是被调控的数据，所以很难代表市场的及时情况。其实有几个指标数据，更适合用来分析判断市场的情况：

简单的一个小视频，可以让一线城市复苏情况直观的展示出来。

从数据看，相比一季度的低点，4月一线城市都继续在出现明显的复苏，其中*典型的城市是上海。上海市场的成交量明显增加。

4月23日，人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会。会议要求商业银行坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。

会议通报了新冠肺炎疫情以来上海房地产信贷运行情况，就近期房地产信贷市场出现的新情况新问题进行研究讨论，对下一阶段上海房地产信贷工作进行部署。上海地区18家主要商业银行负责人参加会议。

整体看，*近全国楼市在4月份复苏已经远远超过3月的60%，当下市场基本已经基本恢复到了疫情前平均水平的80-90%，部分城市甚至已经超过了疫情前水平。包括上海、杭州、南京、成都这些城市已经超过了疫情前。

另外值得关注的一个城市是北京，因为3月份及之前，大部分小区监管严格，所以北京二手房市场冷清，但从4月份开始，二手房开始恢复，特别是本来就是*等交易旺季，所以整体看4月二手房网签数据有望超过1.2万套。真实交易数据高于这个数据。

其次：深圳的调控可能性！

4月楼市*的热点城市肯定是深圳：整体看，深圳市场热度是从从2019年的11月11日，双十一才刚刚开始，深圳楼市大礼包，从2019年11月11日开始，深圳大幅提高豪宅线标准征收增值税。

深圳房价没有涨！

深圳市住建局：

部分网络文章数据不准确 观点以偏概全

一是舆论反映近期部分住宅小区二手房价格过高问题。

经初步调查,主要是部分业主挂牌价过高,存在严重背离市场行情的情况。

但挂牌价不等于成交价,根据国家统计局公布的数据,今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%,房价总体平稳、略有上升。个别自媒体基于挂牌价得出深圳一季度二手房价格大幅上涨9.7%的结论，与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。

二是*近热议的两三个楼盘都集中在南山、宝安等热点地区,其他区的销售、交易总体是稳定的，部分媒体报道的一季度的成交均价不全面、不真实，不能真实地反映深圳楼市行情。

三是市民反映部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售““恶意加价”等问题。市住建局高度重视,已联合有关部门深入调查,一旦发现违法违规行为,将依法依规严肃处理。

深圳市住房和建设局局长张学凡表示，对于房价上涨，我们准备了很多手段。他列举了经济手段，“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”

第三：杭州的*政策继续宽松！

杭州政府工作报告：建议2020年GDP增长目标为6.5%左右，而一季度是负值，也就是代表了后面会发力数据，2-4季度必须上涨9以上，才能完成全年的目标。

4月全国各地人才政策继续井喷，特别是在经济逐渐复苏的情况下，全国各地各种力度的人才政策频繁发布，其中相关购房补贴、*政策成为主要特征！

28日浙江省公安厅修改形成《浙江省常住*登记管理规定》，于2020年5月1日正式实施。*规定修改的内容主要有十条，其中第四条内容尤为突出，该内容提到允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。

关于加强柯桥区高层次人才队伍建设打造人才生态*优区的若干意见,人才购房补贴政策升级 博士生*可享40万补贴.

通辽市修订完善《人才引进实施办法》优惠政策涵盖多方面

南宁、柳州、钦州、崇左四个地市项目奖励、购房补贴推出*新人才政策,南宁公积金贷款额度翻4倍,买房*补贴200万

房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

直接针对房地产政策宽松的大门是开不了了，但有两扇窗户，开的可能会越来越大。

一扇是资金。众所周知，降准降息频繁， 420降息幅度10个基点

国常会确定，强化对中小微企业普惠性金融支持，累计金额超3万亿元。

政策一日游体现地方救市的期望

累计看，*近一个多月，全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策一日游。

疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。

目前看，各地政策力度非常有限

目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，*的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。

另外一扇自然也就是人才政策了。2020年来，人才政策井喷，累计年内已经接近80城市发布了力度不同的人才政策。

第四：央行动不动发布的调查！

4月28日，央行网站发布2020年*季度城镇储户问卷调查报告(简称“报告”)。在对于未来房价的预期方面，报告显示，对下季房价，23.0%的居民预期“上涨”，48.0%的居民预期“基本不变”，15.9%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。

作为全国拥有数据*多、*真实的机构，央行很少公布及时的房地产数据，每次公布的季度房地产贷款数据都严重滞后，也很少公布首套房贷利率，首套房购房数量等数据。反而动辄发布一些莫名其妙的市调抽样数据。

简单的总结一下：

降息已经是趋势，预计5月降准降息的可能性非常大。中国银行间隔夜回购加权利率跌至0.6561%，创2006年有记录来盘中新低。

楼市小阳春在5-6月出现成为定局了，

市场分化，热度不均是趋势，但一二线肯定热度超过三四线

市场的确在升温，热度如何还是看后续的放水情况。

买房的简易可以花半天时间，蹲守在自己想买的小区门口，看看半天有多少中介出入。

在通胀预期下，房价见底的预期出现了。