重庆这个板块曾经屌丝逆袭，房价涨得犀利，但是未来前景堪忧？变数太多？

是到了兑现承诺的时候了，板块分析成了我们的一个固定栏目，加上单身狗的踩盘记，我们已经脱变成为以为粉丝服务为主的媒体，这时候，某植物系大V就要开始拆我的台了，说我的板块分析不够犀利，天天都是太稳了，叫我要多说这个板块不好的地方，我担心这样一说，买这个板块房子的粉丝，小心脏受不了。上次的留言结果已经出来了鹿角板块留言*多，毫无疑问，今天要介绍的就是鹿角板块了。

对于鹿角的判断，只是我个人这几天踩盘的一个结果，并不全面，买房这件事，我反复强调无数次了，只有*适合自己的房子，别人对房子的分析判断，并不一定适合自己。很多人其实已经认定买这个板块，就希望看到别人夸这个地段，认同自己的判断是对的。

但非常抱歉，我的板块分析必须按实际看到的，查到资料数据来相对客观的写。

如果说照母山，中央公园板块是重庆的高富帅，那么鹿角板块给人的感觉就是屌丝板块了。这里在鹿角买房的粉丝要骂我了，其实过去我对鹿角非常不熟悉，只是在茶园买过房子，茶园的房子，我基本几年都没去管过，因为觉得实在是太偏了。后来茶园房价在2017年底涨了一波，我就卖了，结果2018年茶园又涨了一波，我痛哭流泪啊。

鹿角板块这3年的涨幅非常大，从2016年前的屌丝板块，逆袭成了现在重庆热门板块。我下面选取了一个鹿角典型超级大盘走势，我记得，2016年前建面才卖5000元/平左右，二手房在2018年居然挂到了接近14000元/平，但几乎有价无市，现在这个小区清水普遍成交价在建面10000-12000元/平左右。

茶园被人称为解放碑的后花园，因为靠着地铁6号线，茶园到解放碑非常近，但是鹿角又被称为茶园的后花园，这是什么逻辑？后花园的后花园？我也是醉了。我们先看看鹿角板块的区位图，位置确实很吊脚。

图片来源于网络

说到鹿角板块就必须先笼统的说一下茶园，因为对于鹿角而言，茶园太重要了，它的发展直接决定鹿角板块的未来，这个鹿角板块无法独立存在，完全是吸附茶园板块。

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茶园崛起的两大关键

茶园为什么能崛起，关键是两个因素：

1.地铁

一个是地铁6号线，没有地铁6号线的茶园被山脉阻断，只有靠几个关键隧道连接重庆中部核心区域，有了地铁的茶园才彻底蜕变成为重庆热门板块。

2.东站

另外一个就是东站，其实茶园板块我2018年10月就写过了，茶园后来的房价支撑严重依赖炒作火车东站概念。

重庆第四期轨道交通规划中，有两个地方*受益，一个就是向西的高新区概念，另外一个就是茶园东站，这两个地方规划的地铁线路*为密集。

但是我要提醒大家一句，在重庆的发展历史上，热炒火车站概念的事发生过，例如过去的龙头寺火车站，但是从重庆火车站周边房价长期看，没有出现过明显的板块溢价。

包括火车站周边的商业打造，过去菜园坝火车站有成功的案例，就是批发市场，但是后来的龙头寺火车站这些基本都失败了。而且菜园坝火车站几大批发市场火爆也从来没有拉高过周边房价，反而影响周边房价下跌，因为居住体验太差了。

所以，对于茶园板块，我是非常谨慎的，而今天的主角是鹿角，所以要谈鹿角，必须先谈鹿角的交通。

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鹿角的地铁让人疑惑

我连续几天去鹿角踩盘，有一次开车，有两次是坐公共交通，开车还好，没有堵车，坐公共交通到了茶园很方便，就是等公交车去鹿角，就恼火了。在重庆特殊的地形下，严重依赖地铁。

鹿角的崛起必须通地铁才行。

单纯从鹿角的核心区距离茶园地铁站有5公里左右，这个距离并不远，走路是办不到的，靠公交车，早上上班高峰期全靠挤上去。

我的判断大部分鹿角的住户都同意，我查了一下重庆问政平台，鹿角居民对于地铁的渴望太强烈了。

鹿角的粉丝肯定就*关心什么时候鹿角能通地铁，我查了重庆轨道交通第四期*批规划。

曾经传言的6号线东站延伸线要到鹿角，结果*后开始环评了，鹿角的居民发现没有到鹿角。

轨道交通第四轮规划线路环评公示启动，轨道集团和重庆市铁路（集团）有限公司共对外公示了6条线路环评。

6号线重庆东站延伸段重庆东站—茶园站（不含）段，起于国铁枢纽重庆东站，止于已运营段起点茶园站预留段，主要沿机电路—牡丹路—通江大道铺设。项目全长约5.3公里，全部为地下线。轨交6号线东站延伸段

还有一条地铁就是8号线

轻轨8号线是重庆轨道交通线网中一条南北走向的骨干线路，属于重庆交通远景规划。线路大致走向为：界石-茶园-郭家沱—龙兴—石船。

轨交8号线一期工程也已经定了，暂时只看见到了东站，看不见鹿角。

上面两条地铁都没有看见鹿角站。

在轨交24号线一期我终于见到了鹿角站，但是这条地铁，距离修好还早得很啊。

关于鹿角的地铁问题，巴南区也在做*的努力，但是现在都没有*终的确定。

未来3年，鹿角的地铁，要么是没有了，要么是没有确定，只能靠公交换乘到茶园或者东站去坐地铁。这导致鹿角板块对刚需的吸引力非常弱，茶园周边上班的刚需会选择这里，人口的吸附能力并不强。

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鹿角的产业

其实我*开始并不看好鹿角的产业，去鹿角的路上，我还是经过了著名的雅戈尔，这里的一座人行天桥都叫雅戈尔。我开始以为茶园到鹿角都是传统产业，结果我错的离谱。

沿途令我非常意外，路上非常多的产业，也就是茶园-鹿角板块沿线的产业非常多，而且还有不少的高新产业，以为周边产业上班的刚需还是非常强。这些产业的员工，收入应该不差。

周边产业

所以鹿角短时间房价涨了起来，和周边这些产业的刚需有很大的关系。但是有点不确定，不清楚是不是因为疫情原因，我去了其中的几个知名公司内部，没有发现员工上班的迹象，这个还需要我后面调查。

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鹿角的现状

鹿角的核心地带*的盘就是某创和某科的楼盘这一片了，没给广告费，我就不说它的名字，这里应该是鹿角人气聚集地了。不过我发现一个特殊，社区底商，大量的房产中介门面。

整个鹿角板块周边也是大量的楼盘工地。

鹿角现在的商业核心就是奥特莱斯了。因为去的几天都不是周末，所以奥特莱斯人气不行，但是我们不能过早的下判断，还是要继续调查。

为了确定这里的人气，我不能以这几天踩盘的来算，就询问了奥特莱斯多家商铺的营业员，营业员的回复很精准，平时周1-周5基本没人，但是到了周末或者节假日，这里的人气就还是不错的，我发现奥特莱斯就这样，专门做周末和节假日生意，平时别说这里了，就是汽博的奥特莱斯也没什么人。

茶园到鹿角一线开的新商业体太多了，基本半死不活的多，这年月，打败你的不是同行，不是对手，而是时代，商业的时代变了。接下来谈谈大家*关心的房价了。

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鹿角的房价

鹿角现在的现状是新房和二手房市场相对都比较均衡，特别是二手房市场的价格让茶园板块异常尴尬。

很有意思的是鹿角被房产APP直接划入了茶园新区，而且撑起了茶园二手房大部分的成交量，茶园新城成交排行榜，除了*个是真正茶园板块的，其他后面大部分都是鹿角板块的二手房。

这就是一个典型的挤出效应，在这次调查中，我咨询了几家茶园本地的中介，茶园的二手房整体销量不行，很多购买二手房的客户都觉得茶园的房价过高，然后被中介引导买了相对茶园要便宜很多的鹿角二手房，导致链家的二手房成交数据中，前几位，大部分是鹿角楼盘的原因。

这种现象，其实在重庆楼市非常普遍，例如，悦来板块房价高，然后部分需求就退而求其次去买了一江之隔的蔡家，江北嘴的房价高，部分需求就去买了不远的海尔路板块的房子。

在北京这些城市也一样，你想买3环，结果钱不够，就只能买4环，钱还是不够，就买通州，结果还是不够，那就只有去燕郊了。

说白了，买房，不管是投资，还是刚需，*位的永远是买房者的钱有多少，然后根据价格区匹配房源。

其实这对鹿角是好事，我原来一直以为鹿角的二手房没人买，结果发现是茶园的二手房没太多人买，而这些需求大部分都被引导到鹿角去购买二手房，导致鹿角的二手房市场还算相对不错，这和我刚刚提到鹿角中介门店非常多有必然的联系了。

房价的走势，分为新房和二手房，鹿角的二手房表现让我非常意外了。而新房就完全靠土地价格支撑了。

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鹿角的土地价格一直在涨

我分析新房，从来都是看土地价格走势，我们考虑了容积率和土地性质，参考鹿角的土拍记录，2018年 鹿角的*场土拍，楼面价才4913元/平方米，2019年4月鹿角一块地，成交楼面价7052元/㎡，2019年7月中铁二十局8.1亿元揽获鹿角居住地块楼面价6746元/㎡，在重庆楼市*火的2018年鹿角的土地涨价迅猛。

从鹿角的土地价格看，基本看不见鹿角新房有降价或者是跌的可能性，反而受到土地成本的制约，鹿角的新房市场后面价格恐怕都不便宜，按后面土拍的价格，鹿角的新房价格至少会在建面13000元/平以上。

对于新房，我真不想太多分析，大家都心里明白，新房房价的分析没有太大意义，这和二手房完全是两个不同的市场。

看一个板块*真实的房价走势，一定是看二手房而不是新房。

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总结

*后我总结一下鹿角板块，对于买房这件事，不管是投资，还是刚需，我一直的观点是没有*，只有*适合自己的，每个人的工作，家庭，需求不一样，所以不是一套房子适合所有的人。

比如有的人江景房，有的人喜欢地铁房，都有的人喜欢*，你不能去指着别人的选择是错误的，因为你没有站在他的立场去考虑买房这件事。

对于鹿角的楼市，我个人的观点是，鹿角新房市场因为土地价格支撑可能会涨，二手房市场短期并不看好，整个鹿角板块，新房和二手房分化是必然的，长期应该不错，这个长期就是要等很多年了，起码要等东站修好或者是地铁通车的炒作了。

1. 鹿角严重依赖茶园的发展，现在茶园的发展并不令人满意，茶园人气*旺的居然还是公租房城南家园；

2. 鹿角的定位很混乱，不是单纯的定位刚需居住，也规划了很多低密度改善住宅和一些看似高端项目，又想以奥特莱斯为中心打造商业，感觉想法太多，没有精准的定位；

3. 茶园的产业冷热不均，看起来高新产业不少，但现在大部分都没有形成集群效应，对鹿角板块的支撑力度无法预估；

4. 对东站的利好，已经提前反应在楼市中了，后续还指望东站炒一波，但是很容易把人套几年；

5. 鹿角的崛起除了茶园的支撑，还需要地铁，现在这是鹿角板块*尴尬的地方。

对于鹿角买房的建议：

1. 你在茶园，鹿角周边上班，或者是现在轨道6号线沿途上班的刚需，和改善可以买；

2. 投资，就不要去鹿角了，鹿角之前积累了不少投资客，现在二手房供应量并不低，虽然*近成交不错，但是明显是茶园购房需求的挤出效应；

鹿角这个板块，非常有意思值得深入研究，后面还我需要持续跟踪，后续的文章会继续提到鹿角的。

下次粉丝还需要我们去踩哪个板块？直接留言告诉我们，留言*多的楼市板块，我们会安排去踩盘写这个板块的楼市分析。

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