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老王说房 x 李宇嘉:疫情造严峻经济形势,大湾区是逆转的关键!

来源:房产大象   发布时间:2020-05-08 00:00:00

【老王说房141期:释放内需对抗疫情常态化,大湾区成投资首选

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上期回顾

上期回顾根据央行《2019年城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,城镇居民家庭资产中,住房资产占比近7成,而房贷占家庭总负债的75.9%。房价跌了,家庭财富会严重缩水。那如何看待房价趋势呢?

主要从房地产市场的历史表现,和购房者的价格承受力这两个方面进行分析。

*个方面,从历史上来看,保房价稳定就是保金融稳定,就有可能保住经济稳定。

受新冠疫情及多种国内外因素的冲击,今年一季度全国GDP增速为负的6.8%,出现近30年以来的首次负增长。广东省经济增速为负的6.7%,但房地产的开工量、住宅均价、经营性土地挂牌价都涨了。

2000年以来,我国经济受过两次重大的考验,*次是2008年的美国次贷危机,国内经济受到影响,四万亿救市,催生了当年的房地产热潮。第二次是2014年,我国经济过热后调整期,L形筑底,直接导致2015年至2016年部分城市房价快速上涨。

从近十多年来发展看,每次经济下行期,房地产都充当了压仓石的作用

第二个方面,从房价承受能力来看。

根据经济学阈值效应的理论,我们研究发现,地区住宅均价的增长速度,往往大于地区人均收入增长速度的。目前刚需客在一二线城市买房,房价承受能力基本到达极限

以深圳为例,2015年时80平米的房子,平均价格在240万元左右,*3成,住房公积金和商业贷款组合贷170万元,按照30年的贷款期限,一个家庭每月应还款8100元左右。根据深圳社保局统计,2015年人均工资是6700多元,家庭平均月收入13500元。所以,2015年的深圳房价从平均2万多涨到4万多的时候,刚需是可以承受的。

但是到了2019年,深圳住宅的平均价格为5万5千多元,80平的房子就要440万元了。如果按照以上的算法,组合贷要贷款310万元,月均还款要1万5千多元。2019年的深圳平均工资水平8600多,而家庭月平均收入才17000。

对于刚需、刚改的人来说,这个压力就很大了。所以,稳房价是必要的。

由此,我们得出三个结论:

1、经济下行期,多种刺激政策,会带来房地产市场的繁荣,但房价确实需要稳定。

2、各地的房地产市场的调控,追求的是价稳量增的趋势。

3、对于想买房的人,尤其是刚需和刚改的朋友,还是要赶快上车的。

本期看点

本期《老王说房》邀请广东省住房政策研究中心研究员——李宇嘉老师围绕疫情造成的经济压力、应对方法、大湾区对经济大局的重要性等话题,展开讨论。

本期观点摘要

1、疫情对经济带来的冲击有多大?

首先,疫情常态化,影响远超预期,不会很快过去。影响*就是……。跟2008年金融危机不同,中国现在跟世界的联系很深,在这种情况下对中国的影响是非常大的。全国的劳动力里面大概有三分之一或四分之一,从事着与外贸或者外贸相关行业。而且内需里面很多也是要进口,比如……

2、粤港澳大湾区如何在这种形势下发挥自身强大实力?

内需潜力不依靠外需或者对外需依赖度比较小的这一块,如果能够挖掘出来,能起到很大的帮助作用。大湾区就是内需的主力。大湾区人口收入水平和产业发展程度*,人口流入也是*多*密集的。如果大湾区和……能够稳定住,那么中国经济的基本盘就稳定住了。应该说大湾区的快速发展,在过去的三四十年中得益于外贸。从这个角度来讲,疫情对深圳和大湾区的影响还是很大的。

3、疫情影响预计什么时候消失?

现在所有一切的工作的重心就是从六稳到六保。六保来讲核心就是保就业、保市场主体、保内需、保产业链、保供应链。我们保所有这些其实就相当于是把……。我们国家是联合国里面产业门类*齐全的一个国家,就是从某种程度上来讲我们尽管外贸依赖度很高,但是如果我们能够把自己的内需的潜力释放,是能够极大的缓冲掉外贸下滑的影响

这个冲击至少是……还会有,但如果我们内需能够推进的下去的话,到……,这个影响慢慢就开始消失。从全球来看的话,其它地方会相对比较差,中国经济应该是一枝独秀的。所以现在保住一个非常完整的产业链,对于全球经济的恢复和发展都是有益的

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REVIEW

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