快速重启，住宅成交显著回暖；需求释放，市场复苏略超预期｜4月全国重点城市房价走势

▎楼市综述丨By：世联评估

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四月综述

均价持平，成交量恢复正常

世联EVS重点城市存量住宅4月份加权均价为23,017元/㎡，环比名义微升0.07%，基本持平。城市住宅具有天然保值的功能，能有效抵消货币购买力稀释，房价名义涨幅低于同期M2增速，也可视为隐性下跌。

4月份城市经济有序恢复，存量住宅成交逐渐恢复正常，热门城市销售略超预期。在可连续获得官方数据的样本城市中，存量住宅成交全线回升，销售面积环比上升40.9%。其中一线城市上升40.5%，二线城市上升34.1%，三四线城市上升110.3%。

国内疫情得到控制后，楼市推盘逐步增加，改善型需求进场，新建住宅市场快速复苏，4月份销售环比上升28.2%。其中，一线城市上升27.9%，二线城市上升38.7%，三线城市上升16.1%，四线城市下跌6.6%。

4月份居住用地市场全面解冻，土地规划建筑面积环比大幅提升91.6%，出让金总额环比飚升143.2%。平均溢价率18.3%，连续四个月回升。二线城市土地成交复苏*为显著，南京出让居住用地12宗，成交总额413.7亿元，荣膺全国城市出让金榜单首位。杭州、苏州、佛山分别揽金328.2亿元、325.4亿元、271.7亿元，名列第二至第四。

均价环比

下跌城市略多于上涨城市

在世联评估高频跟踪的46座重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有18座（比上个月增加2座），下跌城市有24座，上海、海口、昆明、兰州等4座城市均价基本持平。

本月环比涨幅居前的城市为东莞（2.1%）、宁波（2.0%）、深圳（1.6%）、泉州（1.0%）及南京（0.9%）。

环比跌幅居前的城市为大连（-1.5%）、济南（-1.1%）、福州（-1.0%）、中山（-0.9%）及三亚（-0.7%）。

均价同比

涨跌城市数量与上月持平

4月份同比上涨城市有22座（与上月持平），下跌城市有24座。2019年以来，存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少，曾经过于火热的市场已经得到较为明显的遏制。

本月同比涨幅居前的城市为苏州（11.1%）、东莞（10.4%）、无锡（7.0%）、沈阳（6.9%）及深圳（6.8%）。

同比跌幅居前的城市为青岛（-9.0%）、烟台（-7.7%）、济南（-6.7%）、常州（-5.7%）及三亚（-4.7%）。

市场展望

价格平稳，成交同比下降

因疫情推迟的购房硬核需求在四月快速释放，住宅市场在全国范围内边际改善的程度略超市场预期。从2020年房价累计变动看，一二线以及强三线城市市场需求依然蓬勃，长三角南京、苏州、无锡、宁波，珠三角深圳、东莞表现格外亮眼。

4月17日中央政治局会议再次明确行业定位和长期化调控基调：“房住不炒”底线不动摇，精细化“因城施策、因企施策”，不作强刺激。多地出手维持市场平稳，沈阳、南京、重庆、南昌、无锡等地放松人才及户籍政策。房地产作为宏观经济压舱石，行业政策环境在“房住不炒”基调下迎来地方层面“因城施策”的边际改善，未来仍将持续。

此次疫情对基本面的冲击已经充分显现，对冲性宏调政策也已出台，在政策效应的影响下，2020年经济增长将延续平稳回升态势。突发卫生事件带来蝴蝶效应将加速市场分化，疫情对经济短期扰动不改变中国核心资产的中长期趋势

预计二季度存量住宅市场呈“价格平稳，成交同比下降”态势。大都市圈一二线城市基本面稳健，在调控限制下量价相对平稳，住宅均价在政策微调中窄幅箱体运行；三四线城市在棚改等政策红利退潮后，后续支撑力度不足，市场分化将越来越明显。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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