全球首个迪士尼恢复营业：中国正给疫后世界商业复苏与变革“打个样”

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

中国的疫情防控情势已转入“常态化”防控阶段，而此时此刻，国外正经历着我们曾经走过的“至暗时刻”。随着疫情的持续时间的不断延长，世界商业格局正日渐改变，一些“新常态”逐渐兴起。在这一阶段，率先步入复苏阶段的中国商业地产出现了哪些“新常态”？又会给世界带来怎样的启示？

2020-05-11

今天，上海迪士尼重新开门纳客，这也是在新冠疫情肆虐下，全球*个重新开放的迪士尼主题公园。

目前，迪士尼没有计划重新开放其任何其他国际主题公园，这就意味着，其他的迪士尼在等着“抄作业”，上海迪士尼的重新开放将为其他各地项目疫情后复工提供一个标杆和准则。

不仅是游乐场，餐饮行业也是如此。

一家位于香港的餐饮连锁店Black Sheep早前就已公开分享了其长达17页的“餐饮复工防疫指南”，供世界各地的餐饮从业者进行复工参考。

来源：Black Sheep官网截图

同时，星巴克也公布在上周周末（5月10日）之前重新开放85%的美国店铺，并强调无现金支付以及无接触配送和自提。星巴克首席执行官Kevin Johnson在5月4日在对员工和客户的致信中提到，采用这些方法的基础和底气是来自于中国防疫复工的成功经验，在中国，目前已有超过98％的门店步入营业正轨。

随着北京SKP庆生、全国购物中心客流回暖超六成、全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所……等喜报频传，中国的防控工作已从应急状态转为常态化。

而相比之下，J.C Penny考虑申请破产、梅西百货忙着筹钱救急、Nordstrom永久关闭16家店、西蒙忙着裁员甩包袱，再加上3月美国Reits暴跌……

比如，截止2020年4月16日，美国REITS中，酒店和零售地产遭受腰斩式的下挫，而数据中心、电信铁塔和工业物业逆势上扬。

4个月之前中国商业地产曾面临的困境在国外正在上演，并且更加惨烈。有中性预测显示，中国将在2020年下半年开启复苏，而欧美却要等到2021年上半年才能进入复苏阶段，中国将从时间上*于世界。

这意味着，有着成功抗疫经验、快踏出疫情红线区的中国，正在全球消费市场的复苏中扮演着重要的“引领”角色，成为发展的“新常态”范本。

新常态趋势一：

引领消费复苏

中国或更受国外品牌青睐

4月以来，韩国免税店行业整体销售额同比减少了90%，多个机场免税店已经关闭，市内免税店也纷纷闭店或调整营业时间。韩国免税店行业已向韩国关税厅提议，希望通过百货店、折扣店等国内流通渠道来消化库存，但由于审批复杂，预计*快要在今年下半年才有结果。据韩国业内人士预测，随着疫情持续，如果缺乏强有力的救助措施，再过几个月韩国免税店行业或将面临崩溃。

与此同时，4月21日，万豪集团总裁兼CEO Arne Sorenson接受彭博社采访时表示，受到疫情影响，万豪旗下全球酒店有2000家关门，全球酒店业务下滑了85%-90%。

消费占了经济的大头，消费弱，总体自然好不到哪去。没有了游客消费，对于国外实体品牌来说是不小的冲击，尤其是像韩国、日本这种华人“大批量排队采购”的国家。

再来看看国内，由于香港的动荡环境，2月Prada中国香港*门店提前撤店；4月Valentino海港城店到期，即使业主方主动降租50%仍然去意已决；而且根据开云集团2019财年第四季度财报显示，集团在中国内地的销售额增长30%，但香港地区的下跌幅度高达50%。

此外，根据4月21日瑞士钟表业联合会的数据，瑞士手表3月份出口额下降22％至13.6亿瑞士法郎（14亿美元），包括意大利、中国香港、英国等多数市场都大幅下滑，而中国内地市场却出现反弹，增长11％至1.559亿瑞士法郎（1.606亿美元）。足以见得中国内地市场的消费力依旧强劲。

刚才上文中说了，既然内销路子走不顺由没有游客买买买，必然会寻找新的销售增长点——中国内地无疑是*佳的选择。

当前，中国在控制疫情、恢复经济领域，在全球*了半个身位，目前相对安全的环境就是中国的优势，比别国早恢复经济、恢复消费就是难得的时间差，国外品牌或将会抓住这段时间差发展中国内地的“首店”或店铺，这也为购物中心的运营者们接洽品牌提供了一个良好时机。

日本女装NOLLEY'S、日本“Artnature妆发屋”、丹麦潮牌hummel以及美国炸鸡Popeyes等品牌中国内地首店近期纷纷落地

就像轰轰烈烈的Supreme 上海“打假门”，在此次维权行动得到成效后，美国 Supreme 也于今年 1 月 21 日在中国通过了商标注册申请，产品内容涉及鞋履、服饰、配饰等，确保正品在中国的销售。虽然这场打假活动发生在疫情蔓延之前，也并未有官方消息，但就目前的国际零售形势来看，商标注册申请的通过无疑让Supreme中国首店更加可期。

新常态趋势二：

社交距离策略

疫情敦促传统娱乐业态的加速转型

如果说1月份发布的“娱乐禁令”为KTV、密室、电影院、卡丁车、室内游乐等业态关上了一道门，那么4月份“建议低、中、高风险地区密闭式娱乐、休闲场所均暂不开业，具体要求由各地依据本地疫情形势研究确定”的规定无疑给又给它们加了道锁。

基于实体的“场景社交”、“空间共享”这些火热概念在“社交距离”面前瞬间失灵了。

加上疫情防控周期从*开始的14天隔离期到后来的1-2个月，一直持续到现在的“或将长期共存”，消费者出于对“生命至上”理念的认同，会将密闭性强的聚集型娱乐活动意愿降至*，从影院“短暂复工”第三天票房仅4.14万就略能体现出消费者的“不安情绪”。

在这种与病毒共存的“新常态”下，消费者的谨慎情绪将成为“新常态”，从“集体社交”适度转变为“个体社交”策略、向数字化新社交模式转型，或将成为室内娱乐的“新常态”。

近日，线下封闭式娱乐休闲场所终于迎来“可采用预约、限流模式开放”的初步解禁令，从完全禁止开放，到部分、限流开放，这对于休闲娱乐业态来说又将面临新一轮的“实体安心策略”的挑战。

半米屋台独食火锅的“一人食”隔间

基于线下的商家来说，就像餐饮的“一人食”策略，KTV可以适当增加小包厢的数量；密室可以适当限制玩家人数、降低解密难度以及配合度，增强远程协助等，这会让疫情之下和疫情过后的消费者更加安心，同时，随着我国单身经济的崛起，也让“一人餐”“一人游”“一人唱”“一人屋”的概念更为大众所接受。

根据美团点评餐饮学院数据：疫情期间“一人食”日均销量上涨明显，3月上旬日均销量比2月上旬上涨了252.1%，比餐饮行业整日日均销量同期的涨幅高152%。

云蹦迪、云开会、云社交也成为了疫情下年轻人普遍的生活娱乐方式，这也是孤独经济和目前娱乐场所暂未全面营业的情况下的“无聊产物”，但这种没办法提供多元内容和丰富内容生态的形式只能用于过渡时期，如想做好长远数字化转型，还是应避免“单一化”内容输出，应基于“社群概念”找准赛道，加码线上运营。

新常态趋势三：

数字化运营升级

数字与物理空间的资产价值重塑

因地理位置和消费习惯的不同，就像麦当劳得来速在国内和国外的市场反响反差，国外的购物中心目前还是更倾向于线下货场运营和实体场景体验氛围的营造，所以一项禁足令，让国外的实体商业面临了更加猛烈的冲击。

不仅如此，国外购物中心还面临着与品牌的“租金拉锯战”，例如Intu Properties Plc三月底就表示旗下的购物中心只收上来了29%的租金，而去年同期的数据是77%。包括Cheesecake Factory Inc.和Gap国际连锁品牌都明确表示停止交租。

在美国，西蒙地产是Cheesecake Factory的*业主

然而，购物中心对于品牌方的态度却似乎并没有中国业主这么“善良”，例如美国的Taubman Centers Inc就明确告诉租户“必须缴纳租金”。

保租金就是保生存，在坚持想收租的情况下，破局“人货两难”的*方法就是在无法进行物理接触的情况下为品牌方创收，实现人货的“云连接”。

由于移动支付的全面普及，中国购物中心的数字化进程目前无疑处于国际*的位置。就如凯德星、大悦城悦云、龙湖小天以及华润“一点万象”等。

让购物中心在实体体验中心的职能之上成为一个云数据集成中心，为消费者和商户提供具有“触点价值”的信息和服务，搭建基于购物中心地理位置的全场景运营、赋能系统或将成为购物中心数字化的“新常态”。对此，中国的购物中心也为国外提供了一些有价值的范本。

在中国商业地产创新求变的路上，“热搜”标签基本上也是年年“后浪”辈出：空间场景化、场景内容化、内容社交化、社交数字化、数字“潮流”化…......这些转型和变革都逐渐成为了商业地产行业和消费者生活中的“新常态”。

前有薇娅直播带火箭，后有李佳琪疯狂“买它”，甚至市长县长、知名女企业家和央视主播都纷纷加入了直播大军，购物中心也在今年开启了“直播大赏”。

全国各大购物中心纷纷入局直播带货

但购物中心数字化转型并不是单纯地开个线上空间和直播卖货，其数字化转型的长远意义在于全渠道、全场景的运营，想要实现这一目标，购物中心要做的是如何让自己处于消费者购买环节的中心。

这就要求购物中心从原来的租赁思维转变为推广运营为主导的全场景思维，提供舞台和渠道的空间体验，并利用线上数字空间和线下物理空间所提供的服务帮助实体店线上销售，*终分享销售分成或租金。

同时，一个商业模式的落地和固化得益于消费者的长期认可所体现的价值，而这种消费者长期价值的源泉就是消费者体验，长期的一致性的体验。在购物中心之中，全场景的体验则需要线上、线下所有与消费者接触到的每一个点都能传递出统一主题和品质的绝佳体验。

购物中心的全场景运营受限于购物中心的平台模式，本质上对商户的货品管理能力很弱。因此现阶段，在货品阶段的体验则仰仗于租户来实现，所以那些能够在线上和线下都能提供一致体验的品牌，或许才是购物中心未来的首选。

无论租户还是购物中心，大家的目标是一致的，那就是为顾客创造统一的绝佳体验。在消费者进行线上与线下的全渠道购物环节中，消费者的体验价值来自于对线上和线下各个接触点的效用总和。

新常态趋势四：

无界融合

功能价值与社交价值的场景革新

疫情期间。国外“视频会议结束后未关摄像头，只穿内衣惹同事大笑”、国内“上身西装、下身睡衣进行视频会议”等新闻频频上热搜，这就说明了一个居家办公普遍存在的——“工作精神面貌”问题。

图片来源：微博截图

中国是受到新冠疫情冲击的首个市场，在疫情爆发高峰时，大多数中国企业订单大幅下降，生产陷入停顿装填，现在，疫情整体趋于平稳，许多行业正在慢慢恢复正轨，而此时国外正在经历着远程办公潮。

世卫组织在3月初就针对疫情期间的办公模式发布了一份长达8页的工作防疫指南《Getting your workplace ready for COVID-19》，其中就提到*用在线或电话代替线下会议、促进远程办公的“常态化”进行以及适当按比例缩减实体与会人数等措施。

WHO《Getting your workplace ready for COVID-19》报告相关内容截图

所以，在大部分企业和员工经历了“宅家办公”的新体验后，商办空间将不仅受到政府和金融机构应对持续危机能力的影响，而且还将受到空间使用方式的结构性变化以及降低员工密度和远程办公部署的潜在影响。

虽然中国目前仍有一些不能线下复工的行业企业通过线上远程办公，例如在线教育等行业，但大多数公司已结合防疫措施恢复了线下办公，所以目前中国写字楼的复工也将会成为世界商办行业的“新常态”指南。

疫情对于社交距离的限制突出了日常社交互动的价值，比起线上开会，线下空间“面对面”的物理互动是提振工作激情和促进灵感创新的关键催化剂，也是商办空间在疫情过后发展的新契机。

分散的工作环境对于企业的人员管理毕竟是一大挑战，在确保防疫安全的情况下，许多企业仍选择回归线下。对于疫情后的公司和企业来说，办公空间不仅是一个商办的地产，更是一个可以进行面对面进行社交互动，促进协作的良好场景。

然而，疫情后的线下办公空间布局或许也将发生变化。星巴克在日本开启了付费办公的咖啡厅，就是将办公场景彻底融入到了差旅、出行的每一个碎片时间。

同时，疫情在摧毁一些服务业的时候，也成就了新型的增长机会，在疫情“教育”下，各行各业的远程化、在线化，以及数字化转型、敏捷创新都会有更大的诉求，如线上游戏、远程教育、线上营销、企业在线办公服务等；加之人寿保险、期货、基金和证券行业将全面取消外资持股比例的限制，引入外资金融机构的进驻或业务扩张以及环境保护等相关产业；以及全渠道零售带来物流行业的爆发式增长等或将会在写字楼需求方面酝酿出新的机遇，成为2020年写字楼新引擎。

结语

在此次疫情中受冲击*的是服务业，越是发达的国家越是依赖服务业的发展。

目前中国的服务业占比已经超过50%，而英美法德等发达国家的服务业占比已超过70%。

加上此次疫情持续的时间已经足够长，长到足以触发某些根本性的变革，从而形成“新的常态”，这场疫情对于全球商业格局或将是一个新起点，在全球经济高度一体化的今天，牵一发动全身的蝴蝶效应已经愈发明显。

正如村上春树所说：“死亡不是生的终点，它会成为生的一部分永远存在”。

商业与地产

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