疫情翻篇，宁波楼市恢复正常水平

视频由新浪乐居宁波提供

老司机现有14个交流群（500人规模）和几个小群，因为业余时间有限，这些群我都不怎么去看，所以要特别感谢一群素未谋面的管理员，包括小七。是他们抽空在帮我管理这些群，并且是没有报酬的。

加群请扫文末二维码。

不止一个人对我讲，老司机交流群可能是宁波房产群中活跃度*的。感谢大家捧场，可能是老司机群没有过度商业化，比如不能发任何形式的广告；或者相对宽松的讨论环境。

比如可以在群里质疑老司机。

前两天我看到有人在群里@我，就就进去看了，一位老兄这样问我：

老司机，你为什么一直唱空啊？

老司机一直在唱空吗？熟归熟，乱说话一样可以告你诽谤的啊！

我问他为什么这么说，他说谁谁说你一直在唱空。

这让我更加明白一个道理：钱很重要，比钱更重要的，是独立思考。

别人没脑子，你不能没脑子啊。

1月22日，也就是疫情爆出的第二天，老司机写了一篇《》，我记得留言中很多人都在说，疫情来了，老司机还在鼓吹上涨，这是在唆使人入坑。

*今年涨了吗？

后面我连续写了好几篇与疫情有关的文章，包括《》，《》，《》。

老司机可能是疫情初期，*早旗帜鲜明的看多的一个，等意见领袖们都在说楼市很火的时候，老司机已经无话可说了

这一轮牛市以来，老司机一直没有唱空过，但阶段性的提示风险有好几回。每当人们蜂拥而去投资的时候，我总免不了有点担心。

在我看来，一些家庭倾全力投资房产，就像无知少女不带杜蕾斯赴约一样，是不是对风险的认知存在盲点？

所以我忍不住想要提醒一下。

但风险提示与唱空有本质区别。那些天天说房价有泡沫，要跌要腰斩的，才是唱空。老司机仅仅只是提醒大家：房价可涨幅能不如你们希望的那样大，或者在某些情况下卖出可能会比较难。

当然，风险提示也不一定就对，因为楼市充满了不确定性。要不是有疫情，今年的政策会这么宽松么，这种变化半年前谁也不能预料到。

作为一个对自己负责的投资者，应该谨慎的对待不同的观点，并且搞明白他们为什么会这么说。

不要盲从。

5月8日，宁波公布了4月份市六区成交数据，其中新房成交5061套，环比增幅超50%，二手房成交6030套，环比增幅超30%。

从成交量来看，4月已经恢复到去年的月平均水平，且反弹明显。这反映出一个事实：

疫情对于宁波楼市的影响，大概已经过去了。

比楼市更早走出疫情的是土地市场。奉化、陈婆渡、骆驼多幅土地，在限房价的情况下拍出新高，同行们都在测算拿地的开发商到底能不能赚钱。

为何“限房价”之下地价还能创新高？老司机在《》一文中有过分析。由于限价，房产开发变成了一个极低风险的行业，因此也就变成了一个低毛利、拼规模的行业。开发商之间的竞争，今后主要是规模的竞争。

万科*近在热炒养猪，养出来的猪首先卖给集团内部以及业主，他们已经在尝试业务延伸来赚钱了。搞开发可以不赚钱，只要能找到别的赚钱路径。

比如通过资本市场讲故事赚钱。

正如1月底我们预计的那样，楼市受到疫情的冲击是有限而短暂的，而且恢复起来也很快。就像个皮球，被打了一拳，只是暂时的凹陷，很快又恢复了原状。

这一拳并没有打爆它。

原因是，支持楼市的长期因素——土地财政及垄断供地、保障性住房严重不足、投资房产的超低税率等——并没有因疫情而改变。

而疫情带来了更低的利率及更为宽松的贷款条件。

与大家预期相反，疫情对实体经济造成严重冲击之后，楼市反而成了资金的避风港，许多本来计划投资于制造业和服务业的资金，转而进了楼市。

表面上银行不准企业拿贷款去买楼，但实际上真拿去买楼了，银行是*放心的。

这就是为何今年大城市的豪宅特别畅销的原因。

是不是说疫情这脚油门下去，房价又开启了新一轮飙升之路呢？也不能简单的这么说，因为头上还悬着一把剑，这把剑就是“限房价”。

关于限房价的争论估计会持续好长一段时间，主要的原因是限房价导致一二手倒挂，而倒挂引来了更多的投机。

在一段时间内，这种投机都会存在，至于什么时候结束，我想大概是二手房市场供过于求，倒挂的二手房卖不出去的时候。

显然不是现在。

上周六，宁波发布了6月份供地计划，有意思的是前面还加了一个5月供地增补计划。也就是说5月原来的计划排得少了点，现在看不够用，还得多卖点地。

如果要在长三角的城市竞争中出位，宁波还应加大卖地力度，不要犹豫。

各个区也一样，像高新区那样一年卖两块地的，存在感已经没有了。

自2017年以来，宁波的投资客逐年增多，*早的投资客可能在今明两年套现，但大规模的投资客可能要到2022年。那时候奉化、杭州湾、可能还包括东部新城，二手房源应该不会少。

如果新房持续保持供应量，可以预计二手房未来的供应会持续放大，或许2022年，或许2025年，倒挂的情况就会逐渐改观，甚至消失。

但这中间会发生什么，谁也不知道，所以老司机这个预测不要太当回事，命中率还没有抛硬币的概率高。

但是我想，限房价这个政策，在一定程度上是对原来的自由定价打了一个补丁，至少引导了新房价格的预期。有这个预期在，很难想象二手房的价格会像脱缰之马，甩开新房的价格绝尘而去。

你认为会吗？

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本文源自微信公众号：房产老司机

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