今年的楼市小阳春，会短命吗？

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

五一假期楼市火爆之后，大量媒体一窝蜂的开始宣传小阳春来袭。

对于这种马后炮的文章，我是耻笑的，因为这根本不需要智商。

在楼市自媒体行业里，*早预测并一再提醒大家楼市回暖的只有我一人，在我视线范围内，没人比我更早更精准。

在所有媒体都在鼓吹“”经济危机、收入降低、房价下跌”的时候，我就于3月12日就发表了《》，4月4日又发表了《》，4月20日*后提醒大家《》。

当时还有很多人不理解，不接受。事实胜于雄辩，现在的结果就是，小阳春已经火热上演。

今天，我不是重点讲小阳春有多火热，而是想提前一步给大家分析预测下：2020年的这轮小阳春能走多远，寿命有多长，影响力有多大？

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2020年小阳春的成色

这轮小阳春的成色，简单摆几组数据吧：

贝壳研究院数据：2020年4月全国重点18城链家二手房成交量继续增长，环比3月增加43.1%，同比去年小阳春增加17.6%。

4月，北京二手房网签量约1.37万套，环比3月大涨75.3%。新房成交额为265.17亿元，环比增长约102%。

4月，上海二手住宅成交2.46万套，环比3月的1.52万套大涨62%，已经追平了去年小阳春的交易量。

4月，深圳新房成交3446套，为近5年来新高。二手住宅成交8347套，而去年小阳春时的4月才成交7570套。

4月，杭州市区二手房成交10232套，环比3月涨幅63%，同比上涨16%，这是继2018年5月的月成交破万套之后，23个月后成交再次破万!

5月1日~5日，贝壳研究院数据，18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右，北京超过100%；12个重点城市新房销售数量同比大幅上升77.1%，北京成交量同比增长5倍。

历来，楼市起步的先兆都是土地，土拍热楼市才会热。*近，南京、厦门、佛山、成都、福州、杭州高溢价地块井喷，地王络绎不绝。

易居研究院的数据显示，2020年4月40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平米，环比3月增长103.9%，同比去年4月增长24.2%；土地出让金收入为3043.5亿元，环比增长121.2%，同比增长 21.4%。

2020年4月，中国楼市再一次开启了火热的小阳春，但是否会像去年一样短命呢？

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2019年小阳春的下场

去年的小阳春是从春节后的2月底延续到4月中旬。

直到2019年4月19日政治局会议，时隔半年之后再次重申“房住不炒”，重提“结构性去杠杆”，小阳春才被迫终止！

政治局会议之后紧接着就是一系列的整风举措：

4月16日，央视针对70城房价指数，直接点名批评呼和浩特、贵阳、大理和丹东涨幅过快。

4月17日，自然资源部发出通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。

4月19日、5月18日，住建部对佛山、苏州、大连、南宁等一季度房价、地价波动幅度较大的10个城市进行了预警提示。

从5月11日到7月24日，苏州四次升级调控，遏制房价大涨。

从4月到6月，长沙提高契税，北京国管公积金*比例提高，合肥降低了土拍楼板价限制，西安非户籍买房社保提高到5年且*满1年才能买房。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，重点针对房地产的信托、开发贷、海外债、影子银行等各项融资全面收紧。

然后就是下半年开发商的哀鸿遍野，个人房贷利率的全面上涨，不论首套还是二套全部按照炒房客对待。

终于，2019年的小阳春被遏制住了，来的快，去的也快，来也匆匆，去更匆匆。

毫无疑问的是，2019年的小阳春是在宽松环境下，靠客观需求自发形成的。但却是在调控政策的压制下，灰飞烟灭的。

说的直白点就是：如果没有收紧调控，2019年的小阳春是会继续火热下去的。

3

局势变了

通过对比2020年和2019年小阳春的外部环境，不难发现，局势已经变了。

去年5月份开始，高层就逐渐收紧了开发商的融资端，从各个渠道封堵，限制房企疯狂扩张。

而今年疫情期间，各省各市都在拼命的给开发商纾困，千方百计的保证房企的资金链不断裂，土拍出让金可以分期支付，楼盘可以分批多次预售，工人社保可以缓缴，延迟交房不需要负责。房企钱包鼓了，当然拿地爽快了，地王就是举手之劳。

去年小阳春，谁房价涨住建部就约谈谁，一约谈调控就立马收紧。

今年小阳春，各地都在举着抗疫的大旗，想方设法的给楼市松绑，相关部门睁只眼闭只眼，网上反响大了，就撤回，反响小的就过关。

去年小阳春时，4月19日政治局会议重申“房住不炒”，紧接着就是全面收紧调控。

今年小阳春，4月17日政治局会议也重提“房住不炒”，但是重点强调的却是：疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击。当前经济发展面临的挑战前所未有。要促进房地产市场平稳健康发展。

去年二季度开始，各地房贷利率全部都在上浮，首套上浮10-20%，二套上浮20-30%都是普遍现象。

而今年，随着多次的降准降息，5年期LPR房贷利率已经几次显著的下降。

5月10日，央行发布的《2020年*季度中国货币政策执行报告》提到下一阶段主要政策思路是：“稳健的货币政策要更加灵活适度，加强货币政策逆周期调节。运用总量和结构性政策，保持流动性合理充裕。以更大的政策力度对冲疫情影响。引导贷款市场利率下行”。另外，相对于2019年四季度报告，这次报告还特意删除了“坚决不搞大水漫灌”。

这份央行报告的中心思想就是：降准降息继续，并且力度会更大，货币政策会继续宽松。

前天5月11日，央行发布了4月份的金融数据：4月末，广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点。

这已经是今年连续第二个月M2增速在两位数以上了，上一次M2同比涨幅超过10%还是2017年的3月。

而和楼市相关性更大的狭义货币（M1）余额为57.02万亿元,同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。

代表整个社会中实际流通货币多少的M1已经破天荒的开始触底反弹，而历史上M1的几次触底反弹分别发生在2009年1月、2012年10月、2015年7月。聪明人对这3个时间点一定记忆犹新，就是每轮牛市的起点。

钱开始变多了，资金开始富裕了，这些真金白银流入楼市的绝对不会是小数。

降准了，钱多了，降息了，钱便宜了，疫情了，松绑只要不过分都过关了，给房企续命，房企就敢拼命造地王了，这就是2020年小阳春与2019年短命小阳春*的区别！

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更加火热

2020年与2019年楼市的外部大环境已经完全不同。

房地产周期的两条腿货币和政策中的货币，已经全面转向宽松，但政策仍然偏中性。

仅仅借助货币宽松这一条腿，就完全可以断定：2020年小阳春会比2019年更火爆，持续时间更长。

至于高层能接受的火爆程度到哪里，我们不敢妄加断言，只需要拭目以待。

但我想告诉大家的是，假如小阳春能够延续超过3个月，那房价普涨就不可避免了。

5月21-22日的全国两会非常重要，有利好，就是加速快跑，没有利好，就是小步慢走，像去年一样的利空，概率很小。

房地产的一条腿已经站起来了，假如不小心让它的另一条腿也站起来，那就很难追上了！

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