继续占领三四线，碧桂园走不出舒适区？

文丨西部菌

“黑天鹅”事件后，各行各业的洗牌速度都在加快，或者是计划赶不上变化。

地产行业，这段时间就有多家巨头出现“异动”。有的宣布重回地产，有的“控规降负”话还未落音，就迫不及待大手笔拿地。

相较于那些对外出手拿地的巨头，“宇宙房企”碧桂园则选择寻求“内部”突破，又双叒叕开始调整区域组织架构了。更让人意外的事，这次做的还是“加法”。

据多家媒体报道，5月11日，碧桂园悄悄地开始了一场组织架构大调整，拆分沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等15个大区，向下裂变。调整后，碧桂园的区域数量由47个激增至73个。

逆势“膨胀”的背后，碧桂园到底在下一盘什么棋？

01

碧桂园可能的确是*喜欢在组织架构上“动手脚”的房企巨头了。

有媒体统计，2019年以来到这次调整之前，碧桂园围绕提升全周期竞争力至少实施了6次比较大的组织架构调整。

不过，近一年多总的调整方向，都是趋于收缩。

众所周知，碧桂园可能是房企中区域布局*细的房企，摊子大，下沉深，分区多。在*峰时，碧桂园的细分区域，在100个以上。

上一次调整，是今年2月底。彼时流传的内部文件显示，碧桂园对多个区域和集团进行调整，*终缩减了14个区域部门，降到了47个。

比如合并川西南区域、川南区域、川东区域下辖的泸州市为川南区域，由3变1；

合并成都区域、川东区域下辖的内江市、资阳市、德阳市为成都区域，由2变1。

当时，这一调整适逢疫后复工，外界都猜测这是碧桂园的乘势收缩。也与此后一众房企高喊的控规降负比较吻合。

但这次“瘦身”，只刚刚维持了两个月，就一次性增加了26个区域，将此前多轮“瘦身”效果打回原形。

02

短期内如此剧烈“转身”的背后，到底发生了什么？

先不妨看下具体的调整内容。目前网络流传有多个版本，其中一个为：

沪苏区域被拆分成沪苏、苏中、南通、苏北，江苏区域下属的苏州划给沪苏区域；

贵州区域拆分成贵州区域、贵西北区域；

甘肃区域拆分成兰州区域与甘肃区域；

安徽区域拆成安徽、皖南、皖北、皖西北区域；

福建区域拆成福州、泉州、厦门区域；

广西区域拆成桂北、桂东北、桂东南区域；

江西区域拆成赣西、赣中、赣南区域；

湖北区域、鄂北区域之外成立鄂西区域；

粤东区域成立梅河区域、云南区域成立滇西南区域、重庆区域成立渝南区域、山西区域成立晋南区域、陕西区域成立渭北区域、江中区域成立粤西区域、川北区域成立川东北区域。

……

多个版本，其实大同小异。

比如，备受关注的湖北区域、鄂北区域，有的版本显示是调整湖北区域、鄂北区域，成立鄂西区域，这可能是少有的在这次调整中压缩合并的操作。不过，这倒契合湖北在这次疫情中的受影响程度。

在西部地区，贵州、甘肃区域均被一分为二；广西区域被一分为三；云南、重庆、陕西、川北区域则分别增加了一个区域。很明显，主要都是三四线区域的进一步细分。

以重庆和川北区域为例：

重庆新增的渝南区域，主要包括南川区、万盛区、綦江县。西部城事查询到，上述区域的确有碧桂园在售楼盘。

公开报道显示，2017年7月，碧桂园以“8+1”个城市为基础的川北区域公司成立。

川北区域总裁杨磊曾表示：

2019—2020年将是碧桂园川北区域城市深耕与品牌起势阶段，区域公司将着力深耕遂宁、绵阳、南充、达州、广安、广元，通过提质控速等管控措施，提升服务质量和满意度，实现与城市的共生发展。

力争在2021年实现200亿规模、区域市占率8.3%。

不过，整个川渝地区在碧桂园的商业版图中的分量并不重。从去年的年报看，土储和合同销售额，川渝都未进入前十。

从去年的情况看，四川目前几乎是碧桂园*未建立规模优势的人口大省。在这一背景下，碧桂园进一步细分了川渝地区的区域架构，或意味着有新的拿地动作。

当然，这和四川与重庆目前所面临的成渝双圈建设机遇，应该也有直接联系。特别是川东北区域的遂宁、达州、南充等正是双圈建设中的热点城市。

不过，碧桂园要想在川渝地区继续扩大地盘也并不容易。比如，金科、龙湖、恒大、融创将是主力竞争对手。

金科、恒大本身也是主攻三四线城市。而龙湖和融创则在重庆、成都两大主力城市都建立了绝对优势。

03

在“黑天鹅”因素下，碧桂园此时选择继续下沉三四线，的确有几分“逆行”色彩。

不过，就碧桂园自身的情况看，又可以说在情理之中。

2019年报显示，截至去年末，碧桂园已获取的权益可售资源为 17022亿元。其中，目标为一线城市的占比仅有17.07%（2906亿元）、二线城市为36.07%（6140亿元）、三四线城市则达到了46.86%（7976亿元），几乎占据半壁江山。

而从去年的“现金流”（合同销售）看，三四线城市的来源更是已经过半。

市场在哪，重心自然在哪。其实，这次逆势操作，不过是应验了此前碧桂园那句“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”的表态。

另外，低线市场的不确定性虽然在上升，但目前仍属于调控洼地。在一二线调控未有松动的情况下，三四线的潜力未必过于悲观。

退一步讲，碧桂园长期适应了三四线城市的玩法，要摆脱路径依赖没那么容易。而在一个愈来愈强调高周转的市场环境下，三四线拿地价格低，也是相对优势。

对于区域架构调整，碧桂园的回应中，强调了“始终是围绕提高管理效能……”。

这里面恐怕也就包括对碧桂园长期以来质量争议的一种现实考虑——区域架构过于粗放，可能为质量留下更大的隐患。而在这个环节过度压缩成本，在当下风险愈来愈高 。

不过，目前碧桂园有一万种理由“膨胀”，未来也就同样有一万种理由“瘦身”。而频频调整架构，本身意味着外部环境对企业的考验在上升，不得不随时“凹造型”来应对，这也是不确定性的一部分。

而在各种不确定性升高的大背景下，巨头走钢丝的时代或真正到来。效果到底如何，碧桂园们想必如人饮水，冷暖自知。

end

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