武汉楼市：这些区域不要碰，房价不涨还被套！

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为*会买房的人。

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提问：房姐你好！感觉汉口金银湖地段非常适合居住，环境特别好！但好像涨幅跟不上其它区域。请问就这个区域而言，有哪些楼盘比较适合居住且以后涨幅更好一些？另外卧龙东方郡怎么样？感谢！

回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。

金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

卧龙东方郡：一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后**差的那种。如果生活半径在附近，自住可以考虑，投资还是多关注三环内主城区。

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提问：房姐好，这段时间在星球里跟着房姐长了不少见识，现在想咨询下您个人发展的问题和买房的问题。我性别女，父母北方小城市体制内，我自己在国企收入不高，月供能力有限父母年纪较大也怕父母身体不好。综合考虑到之后的职业发展，环境适应程度，便利程度等因素，想今明年两年公考去北京拿*。目前的想法是*近想办法凑钱全款买一套朗诗里程小两居，留着首房首贷等去了北京之后再买个上车盘或者等待经济适用房或者分房，或者和将来的老公一起*买房。这是我目前的想法可能有很大改进空间，期待房姐能够给我提提建议。再次谢谢美丽的房姐

回答：你好，感谢付费！

事业发展思路没有问题。努力挣钱，为孩子准备好充足的物质基础。*你做*代北京人，让孩子做第二代北京人，免他开荒之苦。把事业转移到北京，逐渐积累财富，买好北京的房子，把孩子送到北京的*里读书，考北京的好大学，读本科、研究生，进北京的好公司，积累经验和人脉，*后择机考虑是否开始开创自己的事业。

北京破限购不难，如果子弹150以上，建议破限购直接买一套星球内推荐板块的上车盘。如果暂时预算不太充足，可以先全款抵押买入朗诗，抵押不占贷票。全款买房还是不太建议了。

提问：你好，新人首问，*是安徽省三线地级市，名下本地2套房产，1套贷款已经结清正在居住，另1套商贷53公积金贷款33(可以把53结清)，手头流动资金50-100，公积金可基本覆盖贷款，月收入15k以上，孩子3岁，希望投资合肥*(自用或投资，*以后才考虑可能过去读书)，感觉现在合肥价格很高，还有投资价值么？另外看武汉市房产价格比合肥便宜不少，外地*，有这个价位纯投资的好盘推荐么？比较好出租或将来涨价空间比较大的？另外购买途径麻烦推荐一下

回答：你好，合肥是后起之秀，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种大规模固投机会了。地理位置也算不错，虽然可以吸安徽的血，但是近几年人才、人口流失严重，对合肥来说算是挑战。选对城市、选对区域 土地财政、疯狂基建，导致几乎所有的二线城市这几年疯狂的造城，这之中不乏有许多值得投资的城市。武汉是比合肥更有潜力的城市，目前几乎等于不限购。

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提问：美丽的房姐，我需问一下我*房，这段时间看了汉口水厂融创一江源毛坯房26000元2022年5月交房，又看了千禧城精装修21000元2021年9月交房，帮忙分析一下那个盘值得买。

回答：你好，感谢付费！汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。

如果自住可以买千禧城，虽然是小开发商，但是有学区，溢价不算太多。

如果是投资考虑，这2个盘都不合适。

提问：亲爱的房姐，新人首问。前面问过一次，但没用这个特权，不知道还可以用不？本人坐标山东潍坊，家庭年收入24w。手中子弹100，债权50，预计年中可收回。现住宅145平卖价155万左右，还有首套房贷15万。有套期房162平一次性付款，在高新区管委会周边，明年春天交房，现周边一手房价8200左右，预计4年后1.2左右。目前想200万左右买套改善房，贷100，意向区域谷德广场周边都是10年的次新，越大的越贵；现住房尽快处理可回子弹140。有两个方向：一是去燕郊买嘉都一手，尽量多贷款；二是去嘉善淘一下一手或二手；若有剩余资金趁现在市场不好在潍坊高新区再入一套140的准现房。潍坊*近便宜在80万以下的和品质楼盘大房大户型才有客户，其他的都不卖。上次问您是建议上海，但是房票解决不了，毕竟我们夫妻也年龄大了，想4年后根据孩子就业城市再做决择。这样把潍坊162平的和后面投的房子卖掉再给孩子做sfsd。思路可否？请指教！

回答：你好，感谢付费！山东只有济青可买，潍坊是*不可买区域，供应大，区位尴尬，同时被济青吸血人才外流严重。4年后1.2左右太理想。燕郊嘉都回避，嘉善回避，这类环一线城市都不是优质资产 可以考虑北京找渠道办工作居住证，济南 杭州 武汉 重庆 这些城市的限购都不严，可以重点考虑。潍坊自住留1-2套自己喜欢的自住，剩下的都建议出手。

提问：房姐，*120，首房首袋，北京南四五环片区一居和朝阳管庄片区怎么选，感谢！

回答：你好，传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回迁房，南面通惠河+城中村。两头不搭+腹地狭小+内部居住环节较差，所以这一段区间的房产目前一般不建议购买。北面的朝阳北路黄渠常营一带可以选择。管庄大片区需要整体改造可以带来质变。

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提问：房姐你好 坐标武汉，急问。徐东保利城的公寓可以买吗？单价1.1万左右，纯投资！

回答：坑 回避“公寓”

提问：星主好！坐标北京，现有西城月坛学区两居一套，还贷压力较小，目前父母一起住帮助带娃，子弹200，考虑再买一套，兼顾自住和投资。有两个问题想请星主指点：1.位置，如果附近买一套一居可以自住，但从投资角度来看，是否值得入手? 2. 二套*高，能贷额度实在有限，有没有好的破解办法？谢谢！

回答：你好，感谢付费！如果考虑自住，可以关注丰台。

过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。

2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。丽泽商务区是丰台十年的痛苦。规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。开盘价很高，过去套了不少人；*近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。

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提问：美丽的房姐你好！新人首问：本人在深圳定居多年，在深圳盐田有两处房产，2016年后都没有怎么*，地铁八号线马上就要在今年十月份开通了，请问等地铁开通后盐田房子是否会有大幅*？我其中一套房产是盐田佳兆业，刚买不久，这个楼盘体量很大，不知道是否买对了，请教房姐我是否需要在地铁开通后卖掉其中一套再换购一套福田南山宝安的房子，或者在广州买一套？我看您在头条上说广州破限购很容易，请教破解方法。感谢！

回答：你好，感谢付费！佳兆业城广所在的盐田港区，地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，*潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的。

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广州破限购不难。

提问：房姐您好！我71年的，大专副高。爱人72的，本科。儿子97年的，211本科毕业，准备考研中。我们家房子现状 河北一县城一套2003年的步梯楼105平。自住。一套县城二楼50平门市，2007年的，20W买的，现租金低，年7500。燕郊房一套，2021. 6房本到期两年。2016.3月170W购得。因儿子读研至少还有3—4年的时间，所以想在陵水清水湾购房一套，因我能*，想贷款买一套80平左右留作养老，海南自贸区的建立也可能*。还能贷款对冲一下，免得钱贬值厉害。我现有子弹130W，在朋友那放着，年收益15%。我的问题：1燕郊的房有*空间吗？如何处置？2陵水买楼这个打算合理吗？3你有什么建议吗？有什么有潜力的楼盘推荐吗？

回答：你好，陵水县一共20万人，一共卖给外地人20万套，海南岛限购，指望本地人接盘是不可能了，自住还是不错的。

燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。由于地域小，很容易受到政策 规划 人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。燕郊*的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。

那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢。子弹130万，不买一套北京的上车盘，可惜了。县城的步梯房和门市都可以考虑出手，置换更优质的二线城市低价盘。自住再入手一套电梯次新盘。

养老没必要这么早买，等有了赚钱效应之后再考虑。

提问：智慧的房姐你好，新人首问！本人目前在广州番禺南浦丽江花园星海洲有一套房，81平两房，1999年建筑，入手价格222，现在市场成交价180，楼盘为港式开发商设计，客厅畸形，我要不要现在出手，换成更为优质的资产？还是等价格涨回成本价再出手？但是优质资产也会涨，以后买入成本更高。我已经使用首套房优惠，卖了再买就要四成*，现在的房子要不要出手呢，出手后建议买哪里，广州海珠区小三房，还是越秀区的老破*区房，还是东莞西平蛤地一带呢，望房姐给个好的建议！备注，已在蛤地恒大御湖有一套楼龄新的两居室且老婆在东莞工作。

回答：1、大盘配置：这个盘的潜在二手套数太多，对手盘太多，康城居、华林居、如英居、左岸，一大堆的房源

2、区域板块：板块在番禺的位置有点小尴尬，不在万博的辐射区，周边的增量也七七八八的兑现了，*潜力来看还是动力不足。

3、南浦岛不再批宅地了，缺乏了一手高价的拉动效应。建议出手置换

广州各板块现状：

荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族

越秀：市政府所在地，教育与医疗*强区、配套成熟、房价很高

海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东

天河：*具代表广州城市面貌，经济*强区，未来广州10年内无可替代

白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州*多人的行政区

番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟

黄埔：扩容后的新黄埔，产业*牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好

南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜

花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少

从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地

增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城

海珠PK越秀学区老破小，纯投资更倾向海珠

西平不建议继续加仓

提问：房姐你好 新人首问！1. 本人坐标深圳 纯投资 预算*不要超过700W 十分相中宝安沙井的海岸城楼盘 但是打听了一下估计买不到 所以海岸城村民的回迁房要考虑买吗？宝安和龙华附近您有比较看好的小区吗？2. 本人有一套福田区天健名苑的房子 140平左右 这个小区 均价6W多 挂了800W一直卖不出去 790到时有人买 您还建议卖出吗？3. 另外 南山区的京基御景峰怎么样 公寓和住宅怎么取舍呢？盼望回复 谢谢

回答：你好，说说回迁房：

优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。

缺点：全款。其实*的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

天健名苑可以出手

京基御景峯 长源村旧改项目，五号线长岭陂地铁口:

1.项目公寓、回迁、人才房、住宅2000多户。

2.四梯五户、锡板外立面，走道很宽阔，豪宅配置。

3.四周都是山，再没有其他住宅，景观不错，但没有竞争对手共振，论位置不如留仙洞。

优先住宅，公寓涨幅很弱

除了推荐的新盘之外，多关注二手笋盘

提问：房姐，手上有30。想入手沈北吾悦华府，但这几天了解了89平米价格已到9300，送车位。109平米价格到8700。现在还适合入手吗？如果不适合还有那些盘可以入手？每个盘分别多少入手合适？请指教

回答：你好，感谢付费！

吾悦单价8700可入 从2018年到现在，我们星球内推荐沈阳的沈北新盘，都完成了不错的涨幅。为什么推荐沈北，因为单价低，人口密度高，在沈阳限购不严的情况下，适合新手快速扩张。但是在沈北整体均价站到了9000以上的今天，整体性价比就不如以前了。

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提问：您好房姐，我目前想入一套3房或者4房的楼盘，看中了几个小区，分别是：前海丹华、山海韵和中信红树湾。问题一：我个人觉得前海丹华挺不错的，但是旁边有妈湾电厂，和癌症村赤湾村，看完这些以后不是很敢买了。不知道如果自住+投资，房姐推荐这个盘吗？问题二：山海韵我也看了，要比前海丹华贵一些。房姐觉得山海韵和前海丹华哪个未来增值幅度更大？问题三：如果买山海韵的话，房姐是建议买120平的还是140平的？是否看海是个影响价格的重要因素吗？问题四：请房姐帮忙按照投资属性将这三个盘排一个序。非常感谢房姐！

回答：1.前海丹华周边配套设施还没有那么齐全，目前属于一个发展状态的阶段，各方面都还需要时间。还有周边不好的传闻也会对购入人群有部分影响，目前赤湾可以只能从一些规划上面看到一些情况，很多还没有落地，所以对房价刺激会有限制。这个位置作为长线投资也是可以选择的！

2.山海韵卧在山脚下，很安静。如果后期赤湾更多的建设，也许能够看到改善。

3.中信红树湾很明显和它的区位有一些错配，没有优质学位，只能跑平

这3个盘对比更倾向山海韵，120看海更好

提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行？我*近看了东西湖，观湖铂金公寓， 花桥的老破小， 白沙洲的，万科金色城市等， 您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。

其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们*喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。

而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。

长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的*佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。

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提问：智慧又一针见血的房姐，你好。新人首问。

坐标广州，已入籍广州。

本人35岁，女生未婚，广州番禺广州碧桂园房产一套69平米自住组合贷(其中商贷10W,20年),房贷5K。还剩80W。一直未婚，广州社保已交12年。19年12月开始在深圳交社保。17年和18年投资失败，纯现金投入51W(不含时间和开销),都是信用卡和亲友借款，2019年底仍有债务28W。做为没有背景的小镇青年，底子薄弱，更重要的是视野和格局不够广，创业需要非常强的心里状态，守住基本开支的同时，还要做好身体建设，收支不平衡夜夜难以入睡。非常受伤，通过1年的时间现在才缓一点。近2年，感觉到了35岁，很想有—个稳定相对舒适的生活，赚钱的拼劲已大不如从前。父母有基本的社保退休金和一些商业保险(母亲在做保险),但随着父母年纪渐长也要负担养老。目前年入30,不是很稳定。

房产解惑和发展方向解惑。

需求

1,错过2013年在广州买房的区间，深刻感受到眼光和时间的关键性，以及引路人的难得性。不想被收割太狠，只想通过努力配得上自己应有的财富。想继续在广州或深圳，武汉各买1套上车房做投资。之前买房才用了10W商贷(50W公积金已经用完),是否应该把商贷还完，再动用银行借款继续买入，虽然有点吃力，但还是可以再努力撑一把，同时督促自己保证2W的月还贷能力。父母59岁，武汉房子用父或母名义接力贷是否可行。广州还有1张房票。

2,发展方向，一直在客户和业务版块耕耘。在人工智能领域的现公司确保一份稳定收入的同时，再做多一份副业(做出口贸易业务/电商)或其他职务。顿感打工其实一直在一个圈子里转，而创业的大概率，本人真的经历了没钱吃饭的阶段，所以很谨慎，不敢赌，觉得自己可能不是老板料。没有家学的机会，思维的提升真是很需要经历和顿悟。请问房姐如何寻找有效有质量的圈子的途径，判断标准是怎么样的，

房姐指岀的选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富，如此规划是否可行呢

3,深圳和广州等—线城市以及其他省会城市很多栋自建房岀租的方式，长期看和投资商品住宅是完全不同的走势和区别是什么呢。

4,对于城市大龄未婚女青年，除了嫁人，对于财富圈的建立和人玍规划，能说说吗感恩遇见，感谢房姐费神解答。祝房姐四季发财，日入斗金。

回答：1.不建议负债拉太高，*不要超过70%。可以截断抵押碧桂园融资。激进打法：主场在广州，建议入手一套广州小户型，主场淘笋优势大。

保守打法：武汉用老人票买一套低价潜力盘。

2.具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。

人工智能是比较看好的行业，不知道大家有没有思考过，为什么现在计算机和人工智能应届生的起薪，要远远高于其他行业，比如物理学、生物学、航天学。为什么呢，是因为计算机的技术更高级吗，还是因为这些从业者更努力。

都不是。能够拥有不错的机遇，是因为计算机行业还处于上升阶段，幸运的遇上了互联网的行业爆发式增长。曾经的能源、机械、土建行业，也经历过这样的过程，但不幸的是，计算机领域的发展速度，是历史上任何一个行业前所未有的。身处这个领域中，从完全竞争阶段到寡头垄断阶段的过程，所需的时间非常短。

阿里腾讯从摇摇欲坠，到跻身全球十大互联网公司，仅仅花了十几年时间。速度越快，需要的新鲜血液就越多，更新迭代就越快，竞争力弱了，自然很容易被优化。也许技术还在，精力还在，但当社会开始嫌弃年龄大了的中年人，也无法独善其身。

选择一个风口副业是必要的，你的思路正确。

贸易也好电商也好，靠的是你有客户 渠道资源。要么做项目的对接人，要么做流量的导入人，做职场加法，顺藤摸瓜，打通上下级供应链。

3.自建房是收租模式，涨幅非常弱。有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。具体操作技巧，详见知识星球内部分享。

4.个人的修炼和赚钱的事业，是人生置顶的任务。男女有别，对于女生，在具备一套一线房产作为打底资产的前提下，首要的任务拓展自己的眼界，多接触成功人士，成功是长久的胜利，大巧不工，坚守本心。对于赚钱，房产投资是*靠谱*简便的路径。有空就去踩盘，驱散战争迷雾，构建城市框架；一线实地看房，谈判，保持对市场的敏感。多核，配套资源的培育。融资，持续建仓。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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