2019年合肥经开区和肥西县房价分析及近期购房建议

经开区和肥西县是合肥西南的优质板块，去年合肥房地产整体遇冷，经开区大部分小区并未受到太大影响，而肥西产证的小区，很多房价都出现了下跌。

我统计了合肥链家2019 年全年所有二手房成交数据，共计12807 个样本，均价16425 元/ 平米，较2018年16386 元/ 平米上涨39 元/ 平米，涨幅0.24% 。其中经开区和肥西县成交2235 套，占总成交的1 7.45% ，比2018年提高4.15 个百分点。

接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评，以繁华大道、金寨路和派河为界，我将这两个区域分为四个部分，分别是：

1 、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、金寨路以西、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

2 、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南、金寨路以西、派河以北的经开区以及部分肥西县域。

3 、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西、派河以北的经开区以及方兴大道以北的部分肥西县域。

4 、肥西县城板块。这个区域包括派河以南转金寨路以东转方兴大道以南的肥西县区域。

本文所分析的数据主要是2019 年全年的平均数据，并不能完全代表经开区和肥西县目前的真实房价，因为两区域房价去年一年一直在不断上涨（下跌），所以实际价格可能比图中标注的高（低）一些。

在这里我要说明一点，由于链家网所公布的成交信息，存在极个别房源做低成交价用来避税的现象，对于明显低于市场价的样本，我没有采纳。因为这种异常样本数量极少，大概只有不到1% ，不影响样本库的整体质量。

与这次对比的数据是2018 年全年的房价分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《》。

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018 年的成交均价。由于很多小区成交数据较少，误差可能会比较大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。对于成交量相对大的板块，整体房价走势仍有一定的参考价值。

经开区2019 年成交均价为16764 元/ 平米，比2018 年（16005 元/ 平米）上涨759 元/ 平米，涨幅4.74% ，远高于大盘。成交周期从71.5 天增加到90.9 天，延长19.4 天；议价空间从2.46% 上涨到2.72% ，扩大0.26%

肥西县2019 年成交均价为14089 元/ 平米，比2018 年（15072 元/ 平米）下跌-983 元/ 平米，跌幅-6.52% 。成交周期从49.2 天增加到84.6 天，延长35.4 天；议价空间从2.10% 上涨到2.43% ，扩大了0.33%

在这里我要说明的一点是，合肥链家去年将业务拓展到肥西县城板块，还有远郊的大量低价小区，而这些区域的房产均价远低于其他板块，因此数据上有较大误差，大部分小区实际表现没有这么差。

关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看即可。

繁华大道北板块

繁华大道北板块经开产证2019 年共成交424 套，成交均价从2018 年的15509 元/ 平米涨至16460 元/ 平米，涨幅6.13% ，远高于平均涨幅。议价空间为2.55% ，比去年扩大0.27 个百分点，略低于均值。成交周期104.2 天，比去年延长33.9 天，高于平均水平。

繁华大道北板块肥西产证2019 年共成交295 套，成交均价从2018 年的15550 元/ 平米跌至15481 元/ 平米，跌幅-0.44% ，但高于平均水平。议价空间为2.16% ，比去年扩大0.0.3 个百分点，基本持平。成交周期87.8 天，比去年延长41.4 天，几乎翻番。

与2018 年普遍上涨相比，繁华大道北板块2019 年呈现出分化行情，不论是经开产证还是肥西产证，都存在上涨和下跌的小区。从经开产证下跌小区来看，房龄大都超过10 年，或者是公寓。肥西产证跌幅并不是特别明显，主要是东冠繁华逸城受影响较大。

因为部分小区成交量太小，均价说服力不强，我对这些小区不做过多分析，我主要谈谈那些成交量大，而且涨幅或者跌幅比较明显的小区。其中经开产证*有代表性的两个小区是融科城融和园和翠微苑。

融科城 表现这么好我一点也不会觉得奇怪，因为在这个区域内，它是为数不多的房龄*为年轻的几个小区之一。融和园小三房户型很好，小两房面积不大，总价也不高，非常贴合市场需求，是繁华北板块优质资产的集中代表。与之类似的还有华邦观筑里和葛洲坝玖珑府。

翠微苑 则是劣质小区的典型代表。翠微苑小区有多层和小高层，2018 年成交的都是小高层，而2019 年这两种都有，多层的成交价格远低于小高层，拉低了翠微苑的成交均价。如果不计算多层，翠微苑小高层同比跌幅大概为-2.75%

翠微苑 多层成交均价为14522 元/ 平米，小高层为16047 元/ 平米，相差大概10% 。同一时期建成的房子，多层比高层还要便宜很多，之前合肥流传稀缺多层这样的说法，是一个不折不扣的谎言。

高层属于框架结构，从建造成本上来讲，就比多层高得多，而且电梯房是住宅消费的大趋势，因为没有电梯显得公摊较低的多层，根本算不上什么优势。近些年新建住宅绝大多数都是高层，多层建筑已很少见到，目前合肥市面上的多层，基本都是10 年以上的房龄，所以如果再有人拿稀缺多层忽悠你，不要傻乎乎的再相信。

融科城 成交大多为面积在100 平米以下的刚需房，120 平米以上的成交不足1/8 ，整体上还是一个偏刚需的小区，与此类似的还有华邦观筑里。葛洲坝玖珑府改善户型的成交占比超过了1/4 ，应该是目前板块内改善兼顾投资*的小区了。

九溪江南 、东海徽园和翠微苑，都是改善户型成交比较大的小区，房龄接近15 年，均价已低于板块平均值，后期将会呈现快速劣质化。而像东海星城、报业园和月半湾青年公寓这种房龄超过10 年的公寓，更是劣质资产。

肥西产证典型代表是禹州华侨城和东冠繁华逸城，两个小区表现迥异。禹州华侨城各园基本都有不同程度的涨幅，只有三期荷园出现微跌，而东冠繁华逸城跌幅达到-2.42% ，因为成交量比较大，这种下跌是实实在在的。

肥西产证平均房龄比经开产证年轻3 年左右，但涨幅明显要弱于后者，价格上也要低一些。之前肥西不限购，后期补涨了一些，去年以来市场遇冷，*先受到冲击的就是外围的繁华西和肥西产证。

繁华大道南板块

繁华大道南板块经开产证2019 年共成交407 套，成交均价从去年的18195 元/ 平米涨至19488 元/ 平米，涨幅7.11% 。议价空间从2.66% 上升至2.78% ，提高0.12 个百分点，与均值基本持平；成交周期为84.1 天，比去年延长1.6 天，低于平均水平。

繁华大道南板块肥西产证2019 年共成交454 套，成交均价从去年的14188 元/ 平米跌至13105 元/ 平米，跌幅-4.68% 。议价空间从1.95% 上升至2.46% ，提高0.51 个百分点，略高于均值；成交周期为85 天，比去年延长31 天，与平均水平持平。

经开产证涨幅之所以这么大，我认为主要受益于168 玫瑰园*。这两年随着168 玫瑰园*越来越被认可，*价格也水涨船高，目前西区成绩有目共睹，非常亮眼，在西区带领下，尽管东区*届学生尚未毕业，*也已出现了明显溢价（《》，微信公众号“小易论楼市”回复关键词“学区”查看）。

168 玫瑰园*西区成交量*的4 个小区是中环云邸、绿城玫瑰园、国耀花半里和金星家园，这4 个小区，除了规模相对*外，房龄也相对年轻。其他几个小区，比如大学城博雅居、翠湖苑、碧湖蓝庭和翰林府邸，产权只有50 年，房龄大都超过了10 年。

表现*为亮眼的要数国耀花半里和大学城博雅居的公寓了，涨幅都有近30% ，在我看来主要还是168 玫瑰园*学票带来的*。而住宅里面，中环云邸显然是*的赢家，其次是国耀花半里，我觉得不是因为它们足够好，而是对手都太弱了。

有几个纯改善的小区，比如安大磬园、国耀一方城、翰林雅居、翰林府邸、碧湖蓝庭，成交户型大都在120 平米以上，对于*投资来讲，已经超过了舒适区间，我们可以看到它们成交均价或者涨幅都明显低于平均值。

除了面积大，作为*投资来讲，这几个小区都还有各自的缺点。安大磬园都是多层，国耀一方城户型超大，大都超过160 平米，翰林雅居房龄有些老，翰林府邸和碧湖蓝庭则为50 年产权。

真正能够改善还可以兼顾投资的小区，我认为首选绿城玫瑰园，其次是中环云邸，*后考虑金星家园，即使如此，我认为面积都不宜过大，*不超过130 平米。

168 玫瑰园*东校区的学区公寓，比如经典华城和金水童话名苑，也都有超过25% 的涨幅，其实已经远超我之前的预料了（《》，微信公众号“小易论楼市”回复关键词“学区”查看）。

中环城国际公寓 成交多为70 平米左右的户型，早已超出了公寓投资的舒适范围，而且都为内复式，市场接受度不高，涨幅不甚理想。不过随着学区内其它小公寓价格的水涨船高，低总价的优势我认为会慢慢体现，其性质有点像政务区imore 的72 平户型。

中环紫荆公馆 前年被划出168 玫瑰园*西区时还有些落寞，没想到短短两年过去又满血复活，从成交价格上来看，完全不输168 玫瑰园*西区的中环云邸。与之相似的还有铜冠花园，因为户型合理，更靠近*，目前单价正在冲击2.5w

168 玫瑰园*东校区学区范围内相对适合改善且兼顾投资的小区可能只有铜冠花园和紫御府了。非168 玫瑰园学区的禹洲翡翠湖郡和世茂翡翠首府，因为房龄年轻，靠近地铁三号线站口，也有不错的表现。

肥西产证表现就差多了，大部分小区是呈下跌趋势的，尤其是繁华西受影响*，受影响*小的是沿地铁3 号线旁边的次新小区。尽管地铁4 号线南延至华南城，但以地铁4- 5 年的建设周期来看，当地铁通车时，华南城也老了，我认为很难享受到地铁带来的溢价。

从华地翡翠蓝湾的二手房表现来看，成交多为100 平米以内的刚需房，均价为1.51w ，因为大多数产证未满两年，如果算上增值税，再除去部分二手房装修成本，实际均价大概在1.58w 左右。琥珀御宾府高层均价为1.6w ，符合预期，但仅限于100 平以内的小三房。而超过100 平米的大户型，单价高，总价贵，相对投资价值不高。

工业区板块

工业区板块经开产证2019 年共成交561 套，成交均价从去年的14705 元/ 平米跌至14696 元/ 平米，微跌-0.06% 。议价空间从2.44% 上升至2.84% ，提高0.40 个百分点，略高于均值；成交周期为85.6 天，较去年延长20.6 天，低于平均水平。

不论从近两年成交量、房价绝对值，还是涨幅上，华地润园和绿地滨湖国际花都都是工业区板块的佼佼者，它们目前应该是区域内*等级的资产。绿地滨湖国际花都以小两房和小三房为主，华地润园以小三房为主，户型相差半个世代，华地明显更好一些。

其实工业区板块乏善可陈，大部分小区均价都低于全市平均值，也就是说很多可能都无法打赢大盘。因为受工业生产的影响，再加上生活配套的不完善，很多小区即使房龄还算年轻，未来随着时间流逝，衰老速度预计也会比较快。

我这里主要谈一下168 玫瑰园*南区，并分析一下与东、西区的关系。据我所知，168 玫瑰园*东区是一所新建的*，从无到有，完全复制西区的模式，除了学区范围不一样，其它方面跟西区基本无异。

而168 玫瑰园*南区是在原来莲花*新年*基础上改建扩建来的，基本是挂牌，生源师资基本没有发生太大变化。东区*部预计明年可以看到*届毕业生的成绩，南区*部还未建成，*部已经招生。

东区和西区在地理位置上紧挨着，区域内生源都很优质，同时共享师资，这点就像50 中的东西校，有利于东区的快速成长。南区虽然接受集团统一管理，但目前在生源上远远不能跟东西区相提并论，即使在重要性上，南区也排在东西区之后。

我认为东区*终成为真学区的可能性比较大，但我不认为168 玫瑰园*的所有分校都能发展成为真学区，因为如果大家都是真学区，那就没有学区了。南区西边受到东、西区在生源上的强力吸血，东边还有滨湖46 中的有力竞争，北边还有清华附中的潜在威胁，怎么看都处在一个不妙的境地。

168 玫瑰园*南区*终能发展到目前68 中的水平应该是一个理想的结果，如果奔着学区去买该校*，我认为需谨慎。清华附中合肥科技城校区*终能否发展成为一所真学区，我也是持谨慎观望态度。

肥西县城板块

因为链家从去年才开始把业务延伸到肥西县城范围，所以我也是*次拿肥西县城单独作为一个板块进行研究。从二手房成交来看，均价为1.2w 左右，比市区低了差不多1/4 左右，平均房龄也跟市区接近。

肥西县城房龄在5- 7 年左右的次新小区，比如中街水晶城、上园、名邦西城国际、科创和谐盛世、华地紫金府等，二手房成交价大多在1.3w- 1.4w 之间，以80- 90 平左右的刚需房为主，不排除个别户型、装修、楼层都比较好的房源在冲击1.5w

我之前一直讲，合肥地铁对成熟的市中心房产保值增值影响不大，但对郊区价值支撑有关键作用。除了更靠近市区外，派河以北的华地翡翠蓝湾，如果算上增值税，实际成交价格大都在1.6w左右 ，比县城高了2000- 3000 元/ 元平米，一个很重要的原因就是距离地铁3 号线尾站比较近。

近期，地铁3 号线南延线已获批，在肥西县城设8 个站点，这将对沿线的二手次新房和新房都产生较大影响，基本激活肥西西南区域。肥西新房价格大都在1.4w- 1.5w 左右，比周围二手次新房高了1000 元/ 平米，其实相对投资优势不大。

目前肥西在售新盘有10 多个，对于这么小体量的市场来说，供应算是比较大了。地铁建设周期通常要4- 5 年时间，肥西县城板块距离合肥市区还有比较长的一段距离，购房群体主要来自市区溢出的需求，再加上目前肥西普遍存在下行压力，我认为肥西县城新房短期投资价值不高。

经开区和肥西县房价分析及近期购房建议

去年以来，合肥房地产市场转冷，市区优质板块优质资产依旧有很大涨幅，劣质板块劣质资产仍继续下跌，市区房产出现较大分化。受外部需求影响，后期补涨的三县，肥东和长丰率先遇冷，去年则轮动到了肥西县域（《》，公众号“小易论楼市”回复“房产”查看即可）。

其实我们可以看到，受影响*的是繁华西肥西产证，除了本身处于工业区、生产对生活造成极大影响外，交通不便、配套不完善也是重要原因，这造成繁华西房产价值支撑非常脆弱，表现为热得快，冷得也快。

繁华西板块弱势还有一个重要原因是缺少地铁覆盖。地铁就像人的主动脉，郊区远离地铁的楼盘，就像人的手脚，距离主动脉*远，当天气变冷的时候，必然*先受冻。前段时间地铁7 号线北线没有获批，又给繁华西蒙上了一层阴影。

然而并非所有繁华西区域都表现悲观，距离高新区*近的柏堰湖湖畔，会显著受到高新需求溢出影响，再加上地铁4 号线南延线获批、中科大新校区即将建成等利好，板块格外受到关注，前两天这附近肥西地块的出让，开发商表现已经充分说明了这一点。

西南板块尽管是合肥的优质板块，但目前经开区范围内可供出让的土地已然不多，基本都是从工业区板块牙缝里抠出来的，这样开发商对西南区域的关注点更多落在了肥西县城，造成肥西县城目前新盘云集的现状。

肥西没有划区，县城显然也没有发展到被广泛认可的程度，再加上区域规划不完善，配套相对不成熟，新房库存大，价格也没有什么大的优势，我认为肥西县城板块目前的相对投资价值不高，有能力的话应优先考虑市区。

不管是经开区还是肥西县，除了168 玫瑰园*东、西区的*，投资都尽量考虑距离地铁较近的二手次新小三房，房龄在5 年以内。对于房龄超过10 年以上的房产，不管多层还是高层，都尽量避免入手。

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