宁波出补丁新政，全装修今后不再闹心了么？

高买低卖，开发商在玩什么套路 来自房产老司机00:00 17:26

上周四老司机曾写到，海曙*新挂出来的两块地放开了全装修商品房的限价，转而改为限制毛坯房价格，这给开发商制定不同的装修标准留下了操作空间。

如果楼盘很抢手，开发商完全可以把“清水装修”的产品，卖出豪华装修的价格。

如果没有限制性政策，这完全可以视为限价放松的信号，也可以理解为房价要涨的信号。

鉴于话题如此敏感，老司机早就做好了被删帖的心理准备，好在并没有发生。

历史多次表明，老司机的读者中藏龙卧虎，有不少高人。就在上周文章的留言区，有人留言说：

政府关于精装修的补丁政策很快就会出来了。

果然，一天以后的5月22日，宁波市住建局发布了《关于完善新建住宅全装修工作的通知（征求意见稿）》，首次明确了全装修商品住宅的装修标准：

基本装修标准按房屋建筑面积计不低于1500元/平，不高于2000元/平。经评估，基本装修低于1500元/平的，房地产开发企业应当进行整改；高于2000元/平的，按照2000元/平计算。

这里要留意一个关键词：基本装修。也就是说，如果是全装修交付的商品住宅，基本装修是底线。

开发商花1500元/平装修是底线。

有了这个底线，以前那种清水全装的套路在宁波就玩不下去了。这也不能全怪开发商，开发商为了追求利润*化，在客户接受的情况下，这样的骚操作也是可以理解的。

除基本装修外，开发商也可以根据楼盘的档次定位，提供若干个装修升级方案。与基础方案一样，升级方案也需要引入第三方评估机构根据市场水平进行评估，以确定其装修价格。

评估内容包括设计图、效果图、主材和设备的品牌、型号、材质以及验收标准等。值得关注的是，评估报告将在预售时对外公示，这会对评估机构有一定的道德约束。

为老百姓买房，主管部门真是操碎了心。

毫无疑问，这是一个好政策，相比原来粗放的管理，这个政策补丁要精细得多。

老司机认为它可以在很大程度上保住开发商的节操。

但隐忧也不是没有。装修评估时，房子还没造好，*终装修时是否完全按照当初送审的方案来，不能完全保证；其次，审查的只是装修设计方案，对于矛盾*为突出的施工质量问题，售前审查仍显得无力。

如果能够在交付前增加一个环节：同样由第三方评估机构对装修质量进行验收，并且公示验收报告，可能质量问题会少得多。

另外，装修评估必然也会产生费用，这个费用*终由谁来买单？

《通知》除了限定了全装修的底线之外，还为豪装楼盘冲刺更高价格留下了空间。尽管基础装修不超过2000元/平，但开发商可以提交升级方案，且升级方案上不封顶。这样，宁波将来可能会出现部分超豪华装修的楼盘。

特别是那些地价很高，但毛坯价又倒挂的楼盘，比如以前搞清水装的凤起潮鸣。

豪装同样也要接受第三方评估机构的审查，只不过越高端的东西估价越难，比如设计。普通设计师的设计费100元/平，知名设计师的设计可以是1000元/平。

富人在乎的不是钱，是感觉。

今后，一个楼盘可能会出现多个装修套餐供客户选择，从基础装修到豪华装修不等。如果一个楼盘不好卖，选择基础装修的可能性比较大；如果一个楼盘很抢手，开发商则会倾向于豪华装修。

无论怎么评估，豪华装修的利润空间肯定比基础装修来得大。

但《通知》同时又强调，开发商不能强迫客户选择装修升级方案，哪怕再抢手的楼盘，客户要选基础装修，开发商也得卖。

有意思的是，《通知》要求，预售证领出3个月之后，如果还有房屋没有售出，统一按照基础装修进行销售。也就是说，打算捂盘来迫使客户选择装修升级这条路也走不通。

这对许多定价高、销售慢的高端楼盘来说不是好消息，也可能与客户需求脱节。

此外，《通知》中还有几个值得关注的点：

1、住宅全装修不得违规改变空间使用功能。那么包阳台就别想了，偷设备平台也别想了，验收后还是得二次改造；

2、应至少设置1套基本装修标准的样板房，有升级装修方案的也应设置样板房。样板房保留到交付后6个月。保留样板房一直是个争议话题，许多样板房由于各种原因提前拆除了，真正完全按要求保留有难度。

3、出现重大质量问题的全装修项目，依法加大查处力度，查处结果纳入建设各方责任主体信用体系。这可以理解为宁波版的质量黑名单，但不知道是处理项目公司呢，还是母公司。一般项目公司开发完就注销了。

综合来看，此次住建局的《通知》约束条款大于放开条款，对于开发商来说空子更小、且要求更高了。