解局 | 方圆房服港交所转板上市的资本路径

2017年底港交所GEM上市2年后，房地产代理服务商方圆房服获准转为主板上市。

5月20日，方圆房服集团公布，公司于港交所主板上市的所有转板上市先决条件均已获达成。公司股份预期于2020年5月28日上午九时正开始在主板买卖，并使用新股份代号“9978”。

据此，公司申请将4亿股已发行股份，及未来根据购股权计划可能授出的任何购股权获行使而可能发行的任何股份转板上市。

也就是说，本次转板不会发行新股，但依然会增加其股份的流动性。按照公司于2017年制订的购股权计划，公司可向合资格人士售出购股权，合共4000万股股份（占已发行股份10%）。

按照公司董事会的说法，转板上市将对集团的未来增长、财务灵活性及业务发展有利，并为股东创造长远价值。

一次失意的上市

方圆集团曾内部明确，资本市场发展战略为旗下业务板块成熟一个就孵化一个，而房服集团则是金融投资、金控集团旗下头个实现港股IPO的业务板块。

港交所敲钟时刻，执行董事及行政总裁容海明曾表示，港股市场近两年活跃程度越来越高，有利于未来方圆房服在资本市场上寻求进一步的发展。

不尽人意的是，方圆房服并没有受到资本市场的青睐，而是成为了名副其实的“仙股”。上市两年多，总市值始终在2亿港元上下徘徊。

如方圆房服公告所披露，自公司于2017年11月15日在GEM上市以来，股份价格一直波动。股份买卖在上市时刻达到较高价0.84港元，随后都处于低迷状态，截至较后实际可行日，低价为0.26港元。上市期间，每股价格的较高涨幅约为6.3%及较低跌幅约为67.1%。

方圆房服股价大部分时候徘徊在低位，期间出现两次较大的波动。自2018年11月起，一直持续徘徊于大约0.30港元，惟于2019年4月2日由0.31港元突然飇升29.0%至0.40港元。

此外，自2018年4月起，方圆房服股价一直持续以低于0.50港元交易，惟由2019年9月24日0.49港元突然飇升8.2%至第2日的0.53港元，继而再上升24.5%至2019年9月26日0.66港元。

方圆房服对此回应，董事确认概不知悉引致公司股价于上述期间出现大幅飇升或股价或成交量任何其他变动的任何特别原因及情况。鉴于此，方圆房服预测，在主板上市后，股价可能持续波动。

之所以不受资本市场待见，与方圆房服本身布局集中、规模增长缓慢和业绩飘忽不定有一定关系。

一手市场房地产代理服务方面，2019年度，方圆房服为229个项目提供代理服务，市场拓展至粤港澳大湾区9个城市之中的7个城市，包括广州、佛山、江门、惠州、肇庆、中山及珠海。布局区域集中度高，使得企业发展受限且存在一定风险，而公司业务对广州及大湾区的房地产市场状况有着强烈的依赖。

另外从财务指标上看，2017年度-2019年度，方圆房服收益分别为1.66亿元、2.29元和2.56亿。对比同为赴港上市且起家于广州的代理服务商合富辉煌（其2019年营收60.76亿港元），仍有很大差距。

盈利方面，方圆房服2016年度-2018年度净利分别为1532.7万元、-664.50万元和3011.70万元，增幅为18.88%、-143.35和553.23%。

而2019年收入同比增长11.8%的情况下，方圆房服净利润下滑25.6%；净利润率8.7%，同比下降4.5个百分点。据年报披露，广告、推广及佣金等成本增加、政府补助归零及转板上市成本是2019年净利润率下降的重要因素。

一潭死水变活水？

方圆房服业务范围涵盖房地产代理服务、物业研究咨询服务和综合服务，其中房地产代理服务收入占总收入的98.7%，是集团的支柱业务。这意味着，代理人员的工资和佣金支出占去成本大头。

另一方面，“目前港交所取消自动转板上市的简化机制，也导致转板成本较高，这会使得创业板的壳价和企业上市的溢率减少。”国金证券（香港）执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示。

事实上，过去在创业板上市期间，方圆房服并未获得资本多大的助力。略显鸡肋的创业板实际上已成为一潭死水，多年来表现出融资能力差、成交低迷、流动性匮乏等问题。

黄立冲分析称：“实际上，这需要企业家准备好在资本市场里如何运作。”

无疑企业发展需要资本的助推，为了谋求更高的估值，去年10月，方圆房服向联交所递交由GEM创业板转往主板上市的正式申请。

当时公司管理层认为，若方圆房服集团于联交所主板上市得以落实，将极大促进集团未来业务的高速增长。

本次公告称转板上市已获通过，方圆房服表示，于主板上市的公司被投资者视为较GEM上市的公司具有更优越地位，而董事预期主板将继续加强市场信心及吸引不同投资者的资金，令公司获得公众认可及知名度提升，从而扩大投资者基础及提高股份的买卖流通量。

规模增长缓慢，且在疫情期间业务发展受挫的方圆房服，通过进一步打通资本市场的路径，或许能走得更顺畅、更快步些。

对此有业内人士表示，公司股价受疫情影响走低，现估值偏低，考虑其房地产代理服务的成长性及转板顺利推进，现在或正处于低吸的有利时机。

据了解，截止2020年5月22日，方圆房服股票收盘价为0.62港元/股，市值2.48亿港元。

另据年报披露，方圆房服一手房代理服务业务除扩展至粤港澳大湾区7城，还进入广西桂林市场，加速扩大业务版图。

业内人士分析认为，方圆房服主要布局的大湾区市场依旧具备较强的购买力，转板上市后有望获得更多市场发展机遇，规模及收益双提*得期待。

值得注意的是，也有市场声音认为，创业板上市只是方圆房服寻路资本市场的一个踏板石。有猜测称，物业股正逆势走强，备受投资者青睐，料转板成功之后，旗下物业平台方圆现代生活或有资产重组或考虑业务注入方圆房服。

对此，观点地产新媒体联系方圆房服，截至发稿前未得到回复。

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