复盘和悦春风，神盘背后藏了两个字

楼市升温*明显的一个信号是，卖得好的项目越来越多。

还记得刚刚复工后，北京出现*个成交火爆的项目，戴着口罩看房的队伍从售楼处排到了示范区门口，着实让人觉得不可思议。

短短俩月过去，越来越多的购房人看清了市场真相。就在北京刚过去的这一周，新建商品房总成交1220套，环比上涨18%，成交金额高达72.42亿，环比上涨了26%。不管是新房还是二手房，都在此时迎来了一个巨大的窗口期。谁能抓住机会，谁就能快速上车，同理，擅于抓住机会的项目，也更容易成为下一个热销传奇。

保利和悦春风，便是一个典型案例。

5月20日和悦春风开盘，这个仅亮相19天的项目，当天斩获451套的认购业绩，至今每天持续更新，据说数据很不错。如此快速高效业绩实现的背后，自然有一整套价值逻辑值得复盘。

01

先从拿地说起。

去年9月，保利以总价33亿元拿下大兴区庞各庄地块。距离其上一次在北京公开市场拿地，已经过去了两年时间，对保利来说，也到了亟需补货的阶段。

为什么会选择庞各庄这块地，在攸克君看来，很大程度上取决于保利对区域价值的判断以及目标客群的定位分析，已经相当清晰。

要知道，和悦春风是保利在北京南城打造的第七个项目。

早在2010年，北京公布*轮城南计划时，保利就已扎根于此，并陆续打造了保利茉莉公馆、保利春天里、熙悦春天、熙悦诚郡、熙悦林语、和悦华锦等多个代表项目。而这些项目， 都是一次次了解市场、细分客群的实战，为后续拿地做足了准备。

此时的南城与2010年相比，早已发生巨大变化，保利对趋势的判断，更具有前瞻性。就在其拿下庞各庄地块的同一天，北京大兴国际机场宣布通航，新国门的诞生以及临空经济对于整个区域的提振作用，对标此时的望京其实便能有所感知。而保利此时的进场，更具魄力。

首先，这是一个总建面超过17万平米的大盘。近两年，北京南城虽然是限竞房供应红海，但大盘却不多见。但如此大体量的纯住宅用地背后，其实也在考验保利从客群定位到产品研发再到物业服务等等多维度的能力，但大盘同样意味着更大面积的园林景观以及更成体系的社区物业服务，特别是对于刚需客群来说，这也是*不容易出错的选择。

做好了容易吸粉，奠定*潜力，做差了，则是加倍减分。当然，从如今体现出的销售数字来看，和悦春风显然是成功的。

02

热销背后，是拿地时机以及客群定位的精准，这就不得不提到，*关键的一点：产品。

看到这里也许很多人会说，近一两年，北京限竞房市场不乏神户型，好户型也已经不是某一两个项目的专属特质。89平米以下的三居更是不足为奇，拼产品，到底该怎么拼？

没错，限竞房时代，也让北京的楼市蜕变到了更为成熟的产品时代，有亮点的户型并不在少数，但如果一个项目集中了多个亮点户型，却并不多见。

而保利，就在此时喊出了“全线神户型”的口号。

所谓全线，自然是所有产品，各种户型。如何做到，这就需要强大的产品研发团队以及坚决的执行能力。

一直以来，保利在产品研发端都力求创新。特别是在北京市场，这一点有目共睹。从前些年引发热议的保利和光尘樾到去年亮相的保利和光逸境，保利都在追求更有突破力的产品呈现，而这些设计路径的实现和完善，也都是基于对人生活本身需求的无限挖掘与深度思考。

即便是限竞房时代，保利也并没有降低标准。更是将对产品设计倾入的精力发挥到了极致。

以和悦春风86平米的三居户型为例，打造了270度L型景观飘窗，飘窗总尺度超过7m，可以说这在目前北京90平米以下的三居户型设计中，极为少见。在此之前，万科在台湖的东望项目曾打造过类似户型，但基于此，保利在这个产品上进行了技术优化，使用上下大梁代替承重柱，虽然比其他L型角窗户型造价更高，但安全性和观景效果也更好。

和悦春风86平米样板间

不光是86平米的三居，在和悦春风，82平米也实现了三室两厅一卫的设计，南向面宽共计7米，同样实现了三面采光，全明户型。而且在看过样板间之后，会发现，这和市面上流行的89平米的三居，空间感上几乎无差。但是对购房人来说，却可以节约将近7平米的购房款，这对于刚需来说，十分诱人。

不光是这两个户型，和悦春风打出的“全线神户型”口号意味着，每一个尺度都是*精细化的考量，每一个户型都是同面积段的*优值，如何能够更真切的感受到这一点，那便是实景样板间的呈现。

03

通过样板间，购房人可以更直接的感受到未来居住空间的尺度，同时，精装交付的细节，也更容易打动人。

作为“和悦”系标杆作品，保利在和悦春风构建了“6H全生命周期居住系统”，这其中包含“全精装住宅、智慧社区、社区商业、社区教育、健康养老、幸福回家路”六大板块，并根据当下居住的*新需求，专门定制了健康人居精装系统，近百项人性化精装细节、全线高品质精装品牌以及智能化安全社区。

相比于普通的精装交付，和悦春风还增加了全屋人性化极致细节的提升，比如入户挂钩、入户感应灯、全屋USB三合一插口、无极差过门石、厨房台面双边防水、卫生间可置物纸巾架等等，虽然只是一些设计上的小细节，但可见保利对于生活场景的营造和实现，进行了极为细致的探讨和还原。

和悦春风样板间实景图

其次，整个社区在园林打造上，规划了“一廊两区十二境”，可以同时满足儿童、青少年、青年、老人各个年龄层的需求。此外，2200㎡社区商业配建、2400㎡幼儿园配建以及1000㎡社区托老所，可以说，保利在和悦春风，打造了全龄社区，不管是处于任何一个阶段的家庭来说，都可以*限度的满足其生活所需。

在和悦春风，虽然是规划了近2000户的大型社区，但整个项目全部为5-11层、一梯两户的低密洋房，而且项目占位南城老牌别墅板块，周边已经形成了大范围的成熟住宅区，不管是外部环境还是项目内的小环境，都相当舒适宜居。此外，洋房的配置，在目前的北京市场上，可供选择的机会也并不多。

04

一口气打造四个样板间，别说是在限竞房项目，连商品房项目都很少能见到。这也是促使和悦春风热销的潜在原因之一。样板间的“所见即所得”以及示范区的规模效应。

可以说，在这一点，保利有绝对的“魄力”。

近7000平米的示范区，相信很多人听到这个数字之后，都会大吃一惊。没错，虽然北京不乏一些做的成功、有特点的示范区，但大部分都是在商品房甚至是高端项目，绝大多数产品特别是限竞房，鲜有人愿意花如此大的功夫来打造示范区，这也是保利有史以来打造的*规模的示范区。

和悦春风示范区实景图

越是大盘，越需要这样的信心。一个优质示范区，体现的不单单是项目品质，更是开发企业自身的责任和品牌信用。

产品对应价值。当一个项目可见的价值点远远低于其价格的心理预期时，注定不会是一个成功的项目，反之，当价格被降到预期一下，产品的加分此时更容易让人买单。

洋房+精装交付，这两大价值点集中在和悦春风这个项目上，其实是很有说服力的价值卖点。但*终保利选择了低于限售均价开盘，这也是保利对于区域市场足够了解和精准判断的结果。作为限竞房供应的热点板块，整个大兴并不乏热点项目，如何能够*快速度*限度的占据购房人的视野，*有力的一个武器，便是价格。

作为一个大盘，只有从入市的*刻起，亮出热销的基因，才能够确保在后续入市过程中，保持热销。这就给开发商留下了一道选择题：到底是让利于购房者，还是保持利润。

保利给出的回答是，相比于每平米4.2万的限售均价，直接喊出3.5万带精装，“*97万起住精装三居”的口号。

以高端盘的“品质”起势，却以整整低于限售均价7千元/每平米的价格入市，这对于绝大多数的客群来说，吸引力十足。但也体现了，保利要打造热销盘的信心和决心。毕竟，要在红海区域冲杀出来，没有一点魄力，是绝对不行的。

当然，热销还在继续，复盘为时尚早，但至少从当下和悦春风的表现来看，足以称为北京今年楼市又一个网红项目，*终总结几点，与君分享。

1、大盘逻辑，舍得投入。

2、精装交付、完善服务。

3、控制总价，户型加分。

4、魄力、魄力还是魄力

不管是限竞房还是商品房，对购房人来说，只有好与不好的项目。任何一个热销项目的背后，自然有其值得被分享和学习的优点，就算市场在回暖，成交看似更容易了些，但*终愿意拼产品的项目，才会走的更远。

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