售楼处重回昔日热闹，存量成交翻倍，北京房价有望“止跌”筑底！

▎城市快报丨By：世联评估

今日分享：北京市场报告精读 来自价值领地00:00 04:35

2020年4月，北京商品住宅成交套数环比上涨，同比下降。本月住宅成交3,276套，环比上涨55.70%；成交均价为49,136元/平方米，均价环比上升9.12%，同比上涨22.74%。本月存量住宅成交12,446套，较上个月环比上涨66.10%，同比下跌13.81%；本月存量房均价为51,654元/平方米，环比下降0.57%，同比上涨0.76%

北京新建商品住宅月度成交走势

北京住宅存量房月度成交走势

新建住宅市场

住宅新房供应

北京商品房供应走势

北京商品住宅房新增供应区域分布

2020年4月供应大幅上涨。2020年4月，北京商品住宅新增供应量套数同环比均上涨。批售套数8,186套，环比上涨284.0%、同比上涨89.58%；批售面积90.06万平方米，环比上涨353.7%、同比上涨87.82%；本月朝阳、顺义、大兴、怀柔供应均超千套。

新房成交分析

北京商品住宅月度成交走势

4月北京商品住宅成交区域分布

2020年4月，北京商品住宅成交套数环比上涨，同比下降。本月住宅成交3,276套，环比上涨55.70%；成交均价为49,136元/平方米，均价环比上升9.12%，同比上涨22.74%

从行政区域看，大兴区、顺义区和昌平区成交套数为前三，分别为599套、499套和498套，分别占本月成交套数的18.28%、15.23%和15.20%；东城区成交*少，成交2套。成交均价方面，东城区*，为105,136元/平方米，成交均价*出现在密云区，为18,731元/平方米

新房存量及去化

截至20年4月底新房存量面积和套数分布图

截至20年4月底各区新房存量去化时间（月）图

我们选取北京市新房市场2019年4月-2020年4月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要20.8个月可去化完成，较上月有所下降；存量面积约需要22.8个月的去化时间，环比上基本保持平稳。本月北京商品住宅市场存量有所下降，数量为91,720套，较上月下降11.6%

存量套数分区域来看：顺义区、大兴区、朝阳区存量套数较多，分别为14,274套、14,387套、13,329套；去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区*快，分别为880套/月、569套/月和499套/月；去化时间上海淀区、石景山区和怀柔区*短，分别为9.86月、10.84月和14.31月，压力*的为西城区、密云区和平谷区，去化周期分别为254.26个月、45.16个月、36.49月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为存量房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量住宅市场

存量房成交分析

截止2020年4月北京住宅存量房月度成交走势

2020年4月北京二手房住宅各区均价走势

2020年4月，北京存量住宅成交套数环比上扬，同比下降。本月存量住宅成交12,446套，较上个月环比上涨66.10%，同比下跌13.81%；成交面积109.28万平方米，环比上涨61.32%，同比下降13.06%。本月存量房均价为51,654元/平方米，环比下降0.57%，同比上涨0.76%

4月份二手商品房整体网签量14,378套，较上月环比上涨69.34%。从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三，分别为3,059套、1,352套和1,288套，占比分别为24.58%、10.86%和10.35%。成交量*的朝阳区，超过第二名海淀区2倍有余，依然是名副其实的成交大户。门头沟区成交套数*少，成交134套，占比仅0.85%。成交均价方面，西城区*，为116,536元/平方米，成交均价*出现在延庆区，为22,987元/平方米4月份北京二手房市场成交量接近去年同期，均价保持平稳，售楼处重回往昔的“人山人海”，疫情对房地产市场造成的冲击基本平稳度过。

中心区房价走势一览

4月份北京市主城6区，全部下跌(如图所示)，其中海淀区下降0.95%，西城区下降0.88%，丰台区下降0.83%，东城区下降0.48%，朝阳区下降0.42%，石景山区下降0.22%。北京市均出现存量房区域均价下滑现象，先前价格坚挺的西城区也出现价格下降，房地产调控的持续，是市场下降的主要原因。北京整体城市规划，中央政务区以及副中心的持续发酵，相比较看东城区和西城区的价格抗跌性比其他区域更强。如下图所示（绿色下跌，红色上涨）：

远郊区房价走势一览

4月份北京远郊区的10个区域中，除门头沟区上涨0.27%，顺义区上涨0.26%，怀柔区上涨0.22%外，其他区域全部下降，密云区下降1.36%，延庆区下降0.88%，昌平区下降0.86%，平谷区下降0.70%，通州区下降0.64%，大兴区下降0.54%，房山区下降0.50%

存量市场小结

近几个月成交数据来看，北京存量房成交数量受春节影响整体下降，成交价格小幅下行，由于北京地区政策调控作用比较明显，房产市场告别大涨大跌的波动。放眼2020，在新型冠状肺炎影响下，商业办公类物业价格受影响较大。反观住宅市场，虽然住宅市场报盘、带看、交易受阻，目前市场波动还未显现，预计对住宅市场短期内有一定的影响，长期来看不会造成市场价格过大波动。经过2019年下半年的波动下行，2020年初北京市整体市场延续了2019年下半年的态势，仅有东西城两个行政区在政策面上有利好迹象。受疫情影响，存量房交易受阻，本月疫情有所缓解，成交量较上月成倍上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京存量房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，长期来看存量房市场继续保持平稳。

住房租赁市场

租赁市场走势分析

截止2020年4月北京租房租金月度走势

2020年4月北京住房各区租赁均价及租售比

北京市住房租赁市场4月份经过各区加权平均后的月租金为96元/平方米，租售比为1:538，租金基本持平。

土地市场

土地供应分析

2020年4月北京土地供应一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2020年4月，土地供应14宗，规划计容建筑面积134.53万平方米，较上月上涨近3倍，这其中1宗为工业用地，2宗住宅用地，其余11宗均为综合用地。

土地成交分析

2020年4月北京土地成交一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2020年4月，土地成交10宗，土地成交面积47.45万平方米，规划计容建筑面积89.27万平方米，成交总金额1,773,880万元，其中2宗为工业用地，2宗为商办用地，其余6宗为综合用地。

土地市场小结

北京规自委公布《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》对今年北京住宅用地的供应进行初步的安排。2020年住宅性质土地供应在1,000万平米左右，其中产权类住宅用地是870万平米，租赁住宅用地是130万平米。2020年可能会是北京四年以来供地*少的一年，北京房价有望“止跌”筑底，开发商拿地热情会非常高涨。

2020年4月，土地供应14宗，规划计容建筑面积134.53万平方米，较上月上涨近3倍，这其中1宗为工业用地，2宗住宅用地，其余11宗均为综合用地。

2020年4月，土地成交10宗，土地成交面积47.45万平方米，规划计容建筑面积89.27万平方米，成交总金额1,773,880万元，其中2宗为工业用地，2宗为商办用地，其余6宗为综合用地。

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