提高警惕！宁波楼市可能开始分化了

我听见海浪的声音，站在城市的*中央。

老司机不止一次听人说，女人的直觉非常准。但这并不是什么特异功能，不过是人的潜意识罢了。

女人敏感、细致、观察力强，接收的信息比男人多得多。经过大脑在潜意识里不停的运算处理，结论就会渐渐浮出水面。

人们把这种得出结论的过程叫做:直觉。

绝大多数男人都无法拥有女人般敏锐的直觉，但如果男人专注于某个领域，而且足够久，那么他同样也能拥有非凡的第六感。水手能在黑夜里闻到冰山的味道、交易员能听到客*袋里的钱币叮叮作响、老司机在汹涌的人潮中一眼就能认出大长腿来，靠的就是直觉。

*后这句显然是吹牛。

作为一个在行业里浸淫20余年的老司机，每当楼市有变化时，我多少都会有些感觉，虽然有时候并没什么依据。

比如当下。

周一，径山老张写了一篇《》，好评如潮。一如既往，这篇文章体现了老张对一般性规律的思考，也包括楼市。从长远来说，我们现在看到的楼市里的各种传奇，*终都逃不脱这一规律。

通俗的说就是：出来混总是要还的。

相比老张，老司机的观点要“短视”得多，仅仅是探讨某个时间段之内，楼市存在的可能性。

楼市就像一位美女，老张说的是红颜易老，老司机说的是不负韶华。

花开堪折直须折，莫待无花空折枝。

人生苦短，无论成也好败也好，笑也好痛也好，去试过，算是不虚此行。

时间已经来到5月末，2020年的一半就要过去了，行至中盘，如果要说与年初有什么不一样，我的答案是：

相比年初，现在楼市更加不确定了。

如果关注几个宁波的公众号，你看到的楼市全都是喜剧：排队摇号，开盘抢光，地王迭出，价格上涨。

但你看到下面几个楼盘的信息，可能就不会那么单纯。（以下信息均来源于宁波市房产交易信息服务网，截止日期2020.5.27）

春华里 备案价23500元/平，去年12月30日领证，可售住宅170套，已售144套；

海西明月：备案价23500元/平4月3日领证，可售住宅274套，已售56套；

水印江山 备案价25200元/平去年11月28日领证，可售住宅117套，已售403套；

春和景明 备案价18900元/平，5月14日领证，可售住宅293套，已售63套

以上是宁波去年*为供不应求的一类楼盘——刚需楼盘的销售情况。随着地价上涨，我们看到刚需盘地段越来越偏，价格也越来越贵。

临界点也越来越近。

老司机认为，刚需楼盘有一个与地段和价格相关的临界值，这个临界值反映了购买的概率。在临界值一定的情况下，如果地段参数高，也就是地段好，那么价格参数就低，也就是价格贵；相反，如果地段不好，那么价格的参数就高，价格的容忍度就会下来，也就是要很便宜。

超过临界值，即便*为紧缺的刚需盘，销售的脚步也同样会慢了下来。

假设刚需盘都布局在宁波的近郊，地段参数都是一定的，仅探讨价格参数的话，老司机大致可以得出结论：

宁波刚需的门槛并没有超过25000元/平，更远未达到专家所说的30000元/平。

如果你想投资刚需盘，这个价格或许可以作为近期的一个参考，包括开发商拿地。

比刚需盘销售压力更大的应该是改善盘，特别是单价在35000元以上但优势并不明显的改善盘。

除了价格比较高之外，这些楼盘在地段、配套、产品和品牌都具有很强的替代性，也可以说没有培养出自己的死忠粉，比如以下这几个楼盘：

保利天悦二期 ：备案价32750元/平，4月10日领证，可售住宅336套，已售164套；

海语天下三批 ：备案价37100元/平，去年11月20日领证，可售住宅308套，已售40套；

世纪滨江 ：备案价31360元/平，4月27日领证，可售住宅152套，已售186套；

柳岸风荷：备案价38180元/平，4月30日领证，可售住宅288套，已售40套。

泛迪中心 ：备案价39000元/平，去年11月14日领证，可售住宅115套（2号楼未推），已售133套；

改善楼盘正在出现两极分化。第二梯队在艰难突围，而那些品牌号召力强、地段优势突出、产品辨识度高的楼盘，日子却过得挺滋润。

甚至，价格越高卖得越好。

今年，海曙、鄞州、江北还有不少老城区高价地块会推出来。经过持续近5年的释放之后，短期内改善型需求还有多大增长空间，是个未知数。

大量高端二手房就要陆续入市了。

投资此类房屋，*的盲点是对限价的认知，即只要是限价的楼盘都值得买。一般来说，限价是低于市场价的，这相当于为购房者控制了风险。但老司机也看到，有些板块的限价，更多的只是体现了人为意志，并没有反映市场的实情。

比如有些地块的限价，比周边二手房成交价高得多。

这是一个让人不安的现象——试图通过操纵限价来拉高板块的价格——让开发商和购房者买单。表面上看这招挺好用，但搞不好就会把一个板块玩残。

二手房是一个完全市场化的市场，其成交价格反映了市场的真实接受度，如果限价没有参照周边的 二手房价格，而是拍脑袋决定的，*后可能是一场悲剧

交易中心有每套二手房的成交价。

老司机曾经说过，开发商之所以愿意容忍极低的利润，是因为限价排除了销售的风险，开发商能够在风险和成本可控的情况下，实现规模*化。如果限价脱离了市场，销售的风险就需要开发商来承担，那些地价高利润薄的项目，就是一个个的坑了。

坑多了，开发商不会来玩。

限价甚至引发板块之间相互攀比：鄞州一看方桥都卖2万了，陈婆渡*少得搞到3万；海曙一看老江东都卖5万了，高塘怎么也得4万+。再这样下去，宁波的房价就会被人为拉平了。

房价的差异反映的是地段的价值差异，如果限价抹平了这种差异，*终肯定需要有人买单

要么是开发商，要么是购房者。

说到地段，宁波还有一类地段特殊的房产，将来的困难比上面说的改善盘还要大，是什么样的楼盘？

老司机下次说。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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