- 旧念何挽:时代倾城好不好?
- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
我听见海浪的声音,站在城市的*中央。
老司机不止一次听人说,女人的直觉非常准。但这并不是什么特异功能,不过是人的潜意识罢了。
女人敏感、细致、观察力强,接收的信息比男人多得多。经过大脑在潜意识里不停的运算处理,结论就会渐渐浮出水面。
人们把这种得出结论的过程叫做:直觉。
绝大多数男人都无法拥有女人般敏锐的直觉,但如果男人专注于某个领域,而且足够久,那么他同样也能拥有非凡的第六感。水手能在黑夜里闻到冰山的味道、交易员能听到客*袋里的钱币叮叮作响、老司机在汹涌的人潮中一眼就能认出大长腿来,靠的就是直觉。
*后这句显然是吹牛。
作为一个在行业里浸淫20余年的老司机,每当楼市有变化时,我多少都会有些感觉,虽然有时候并没什么依据。
比如当下。
周一,径山老张写了一篇《》,好评如潮。一如既往,这篇文章体现了老张对一般性规律的思考,也包括楼市。从长远来说,我们现在看到的楼市里的各种传奇,*终都逃不脱这一规律。
通俗的说就是:出来混总是要还的。
相比老张,老司机的观点要“短视”得多,仅仅是探讨某个时间段之内,楼市存在的可能性。
楼市就像一位美女,老张说的是红颜易老,老司机说的是不负韶华。
花开堪折直须折,莫待无花空折枝。
人生苦短,无论成也好败也好,笑也好痛也好,去试过,算是不虚此行。
时间已经来到5月末,2020年的一半就要过去了,行至中盘,如果要说与年初有什么不一样,我的答案是:
相比年初,现在楼市更加不确定了。
如果关注几个宁波的公众号,你看到的楼市全都是喜剧:排队摇号,开盘抢光,地王迭出,价格上涨。
但你看到下面几个楼盘的信息,可能就不会那么单纯。(以下信息均来源于宁波市房产交易信息服务网,截止日期2020.5.27)
春华里 备案价23500元/平,去年12月30日领证,可售住宅170套,已售144套;
海西明月:备案价23500元/平4月3日领证,可售住宅274套,已售56套;
水印江山 备案价25200元/平去年11月28日领证,可售住宅117套,已售403套;
春和景明 备案价18900元/平,5月14日领证,可售住宅293套,已售63套
以上是宁波去年*为供不应求的一类楼盘——刚需楼盘的销售情况。随着地价上涨,我们看到刚需盘地段越来越偏,价格也越来越贵。
临界点也越来越近。
老司机认为,刚需楼盘有一个与地段和价格相关的临界值,这个临界值反映了购买的概率。在临界值一定的情况下,如果地段参数高,也就是地段好,那么价格参数就低,也就是价格贵;相反,如果地段不好,那么价格的参数就高,价格的容忍度就会下来,也就是要很便宜。
超过临界值,即便*为紧缺的刚需盘,销售的脚步也同样会慢了下来。
假设刚需盘都布局在宁波的近郊,地段参数都是一定的,仅探讨价格参数的话,老司机大致可以得出结论:
宁波刚需的门槛并没有超过25000元/平,更远未达到专家所说的30000元/平。
如果你想投资刚需盘,这个价格或许可以作为近期的一个参考,包括开发商拿地。
比刚需盘销售压力更大的应该是改善盘,特别是单价在35000元以上但优势并不明显的改善盘。
除了价格比较高之外,这些楼盘在地段、配套、产品和品牌都具有很强的替代性,也可以说没有培养出自己的死忠粉,比如以下这几个楼盘:
保利天悦二期 :备案价32750元/平,4月10日领证,可售住宅336套,已售164套;
海语天下三批 :备案价37100元/平,去年11月20日领证,可售住宅308套,已售40套;
世纪滨江 :备案价31360元/平,4月27日领证,可售住宅152套,已售186套;
柳岸风荷:备案价38180元/平,4月30日领证,可售住宅288套,已售40套。
泛迪中心 :备案价39000元/平,去年11月14日领证,可售住宅115套(2号楼未推),已售133套;
改善楼盘正在出现两极分化。第二梯队在艰难突围,而那些品牌号召力强、地段优势突出、产品辨识度高的楼盘,日子却过得挺滋润。
甚至,价格越高卖得越好。
今年,海曙、鄞州、江北还有不少老城区高价地块会推出来。经过持续近5年的释放之后,短期内改善型需求还有多大增长空间,是个未知数。
大量高端二手房就要陆续入市了。
投资此类房屋,*的盲点是对限价的认知,即只要是限价的楼盘都值得买。一般来说,限价是低于市场价的,这相当于为购房者控制了风险。但老司机也看到,有些板块的限价,更多的只是体现了人为意志,并没有反映市场的实情。
比如有些地块的限价,比周边二手房成交价高得多。
这是一个让人不安的现象——试图通过操纵限价来拉高板块的价格——让开发商和购房者买单。表面上看这招挺好用,但搞不好就会把一个板块玩残。
二手房是一个完全市场化的市场,其成交价格反映了市场的真实接受度,如果限价没有参照周边的 二手房价格,而是拍脑袋决定的,*后可能是一场悲剧
交易中心有每套二手房的成交价。
老司机曾经说过,开发商之所以愿意容忍极低的利润,是因为限价排除了销售的风险,开发商能够在风险和成本可控的情况下,实现规模*化。如果限价脱离了市场,销售的风险就需要开发商来承担,那些地价高利润薄的项目,就是一个个的坑了。
坑多了,开发商不会来玩。
限价甚至引发板块之间相互攀比:鄞州一看方桥都卖2万了,陈婆渡*少得搞到3万;海曙一看老江东都卖5万了,高塘怎么也得4万+。再这样下去,宁波的房价就会被人为拉平了。
房价的差异反映的是地段的价值差异,如果限价抹平了这种差异,*终肯定需要有人买单
要么是开发商,要么是购房者。
说到地段,宁波还有一类地段特殊的房产,将来的困难比上面说的改善盘还要大,是什么样的楼盘?
老司机下次说。
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本文源自微信公众号:房产老司机
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