北京五环内的货架，就快sell out

在北京，五环是一道分水岭。

它除了决定人们是否需要遵守机动车尾号限行等诸如此类的城市规定，它还是道心理防线，出了五环，意味着远，而住在五环内，便是城区。

一环之差的四环，动辄上千万的居住成本，已经逐渐关上了刚需的这扇门，而留在五环内，成为很多购房人*后的倔强。无奈，现实总是比理想残酷。

自2017年北京楼市开始供应限竞房地块至今，在过去三年的时间里，北京土拍市场共出让了113宗限竞房地块，其中位于五环内的只有13宗地。而要说已经摆上“货架”，任大家选择的限竞房项目，也不过只有5个。

平均只有4%的机会，少之又少。

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之所以以限竞房为例，是因为在过去两年多时间里，北京楼市的供应主体都是限竞房，足够来说明一个市场的供需比例以及冷热温度。此外，也正是在经历了一轮又一轮的考验之后，大浪淘沙，聪明的购房人，也在用房票选择，哪些项目更值得去买。

*条定律，限竞房并不等于好卖。

对于*初抱有如此想法的很多项目来说，已经被市场所教育。价格的确是重要的参考标准，但绝不仅仅是*的标准，便宜也并不一定就意味着热销，同等限售均价的情况下，真正用心的项目，*终会脱颖而出。

基于此，北京的限竞房开启了进化之路。

越来越多的项目意识到产品的重要性，开始拼户型拼园林拼精装，好的产品越来越多，清盘速度也在加快，但对于绝大多数供应还是在五环外的现状来说，五环内的限竞房，足够稀缺。

从供应端来说，开年北京的土拍节奏，已经发生了变化，限竞房逐渐淡出，商品房重新回归，不限价地块占到了市场供应的主力，这也意味着，限竞房这一类产品，将在今年画上句号。

从市场预期来说，限竞房也在进入“7万时代”，刚过去的4月，北京大兴西红门两宗限竞房用地开拍。作为五环内少有的限竞房地块，*终这两宗地，以接近4万/平方米的楼面价成交，这也意味着，未来这一区域的限竞房，将进入6～7万元的时代。

不光是在西红门区域，紧随其后北京挂牌了东坝两宗限竞房地块，虽然后续暂停了出让，但根据当时挂牌的信息显示，未来地块中商品住房销售均价不超过 69422 元 / 平方米，且*销售单价不得超过76364元/平方米。

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预期摆在眼前，现状又是如何？

攸克君这些天其实也在关注究竟目前四环到五环之间，在售的限竞房到底卖的怎么样。走过一圈之后得出了第二条判断：五环内的限竞房，此时，且买且珍惜。

以紧邻旧宫地铁站的京能｜电建·洺悦湾为例，项目地处旧宫板块核心区，距离南四环仅有2.7公里，也是目前五环内在售的几个项目中，*均价在6万元以内的项目。54715/平方米的限售均价，放大到整个五环内的供应，甚至包括二手房市场来看，都足够有竞争力。

从目前不到5.5万的均价，到土地市场已经呈现出的将近7万的售价预期，这其中的“价格差”其实也是市场留给购房人值得思考的“时间差”。到底在什么时候进场，是否要赶上这一班车，相信很多人，都会有自己的判断。

毕竟，土地市场先人一步已经热了起来，而拍地火热的背后，是开发商的信心在重建，信心重建的背后，自然是已经得到了来自市场的反馈。此外，二手房也是*的参考标准，根据各方数据显示，5月份北京二手房成交有望突破两万套，购房人的密集进场，其实也都反映了，当下这个时机，被视为不容错过的关键时刻。

攸克君在前几天的文章中也讨论了这个话题，虽然不是关于限竞房市场，而是豪宅市场，但当有钱人又开始拼关系买房的时候，这已经是一个足够明显的信号。高净值人群的购买决策，某种程度上，更值得我们参考。

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回到有关于五环的话题，虽然我们说限竞房的供应之大，平均去化难度之大，但是只要是和五环相关的项目，整体去化速度，依然很快。贯穿整个北京，从北五环到南五环，不管是之前的未来金茂府也好、中海望京府也好，基本都已进入到了清盘阶段，可选择的优质项目也越来越少，聚焦在四环到五环之间，可以说，卖掉一套，少一套。

如果在增添一些附加条件，五环内，临近地铁和公园，有完善的商业服务配套的项目，绕着五环走一圈，洺悦湾同样是比较有代表性的项目。

据悉，洺悦湾一路之隔的便是旧宫非常有名的凉水河滨公园，项目西侧也紧邻旺兴湖郊野公园，整个项目周边共拥有4大国家级公园以及12所城市级公园。如此生态资源的占有，可参考对标的，也许只剩下奥森板块和朝阳公园板块，而后者的均价，早已迈过了10万+。

与洺悦湾一路之隔的凉水河

此外，便是产品本身的加分。虽然是限竞房，但从项目本身的打造品质并没有辜负这个地段，主力户型集中在89㎡三居和133㎡的四居，全部为一梯两户，全明通透大面宽的设计，同时整个项目构建了云智慧健康管理、多功能健康园林、全体系健康居家、全生命周期呵护、全系统精工品质等五大模块的“5M智慧健康生活”，着重营造了“智慧、健康、便捷、乐活”的居住氛围。

对于原本就有地段优势的限竞房项目来说，品质升级无疑是更大的加分，对于这部分目标客群来说，周边区域的二手房项目也会在其选择范围之内，但不管是从价格，还是从设计和品质呈现来说，新房依然有足够的优势，更何况，相比于区域内很多在售二手房项目来说，电建·洺悦湾的价格，并不算高。

此时，就是一个和市场赛跑的过程，当四环逐渐关上刚需之门的时候，五环留给大家的时间和选择，其实也正在慢慢变少。

洺悦湾样板间实景图

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