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大败局 | 地王之殇

来源:米宅北京   发布时间:2020-05-31 00:00:00

1

兽爷说,2005年调控的标志事件,是顺驰的倒下。

顺驰是兴于天津的企业。

1994年,孙宏斌提前一年从监狱释放,拿着柳传志借的50万,在天津五大道成立了一家名为顺驰的公司,顺驰谐音“孙氏”。第二年初,就和联想一起开发了一处名为香榭里的小区。

如今这个小区的房子,在*的和平区,保留着高流通率,均价4.3万。

▲ 香榭里小区对口新星*。

在当时,天津楼市异常冷清,孙宏斌基本没赚多少钱,但这不妨碍他在天津高歌猛进,激进拿地。到2002年底,顺驰在天津的项目累计达到了30个项目,建筑面积达到数百万平米,占天津全市房产总开发量的五分之一。从2003年开始,顺驰出征全国,所到之处,都被称为一个可怕的搅局者。到2004年,顺驰宣称达到120亿元销售额(实为92亿),几乎是万科和富力销售额总和。

直至调控措施一道接一道,终结了孙宏斌10个锅7个盖子的游戏。当时顺驰在天津的项目,所有可售的房源都已售罄,其他项目无钱启动,几乎弹尽粮绝。

2006年9月5日,顺驰与香港路劲签署了股权转让协议,孙宏斌以12.8亿元的的代价,出让了55%的股权,并失去了对顺驰的控制权。

14年后的今天,低总价入住天津市区,有一个盘必看——位于河东区的路劲太阳城。这是一个超大体量的刚需盘。即是路劲接手顺驰的项目。

▲ 超大体量的路劲太阳城

在路劲太阳城售楼处张贴着一份*配套的公示,落款日期为2013年。签署单位是三方,天津河东区建委、河东区教育局以及天津顺驰新地置业。

多年之后,孙宏斌或许会感叹,如果没有调控,顺驰会怎样?

2

行情启动——房价疯涨——楼市调控——持续加码——市场降温——楼市冷清——楼市刺激——行情启动……

数年一个轮回,多少个开发商、购房者被无情地搁置在了山岗上。

“连万科这种*稳健的开发商,这两年在天津、上海和北京拿错了地,每个项目可能都要亏损二三十亿甚至更高。”

兽爷说的,不知道包不包括西青区的万科翡翠大道

但这两年在天津拿错地的开发商的确不少。

这些地,或许没错,错的是天时。

当时的地王,价格或许也不高,因为想象更为高远,只是因为调控。

泰禾的津海院子,在炙手可热的滨海新区中新生态城,旁边就是更炙手可热的北京师范大学附属*。

泰禾拿的是二手地,从朗诗手里买的,楼面价达到13500元/平米,如今周边房价也不过一万四五的价格。泰禾为这个项目下足了功夫,园林、宽景横厅、装修细节,可圈可点。

▲ 图片来源,泰禾天津公众号

今年四月份,津海院子就开始排卡了,五一还开了次线上的云发布会,销售朋友圈“开盘在即”了一个月,仍犹抱琵琶半遮面。*新消息是六月底开盘。

泰禾旁边另一个项目的销售对我说,泰禾风险太大,因为没钱,工程停过几次,建筑商都换了好几拨。

果然,真相都在同行嘴里。

3

在2016年,天津楼市的火爆,吸引了旁边三线小城一家房企的垂涎。沧州天成1月29日,以9.9亿元总价、溢价率132.4%竞得和平区地块,楼面价38976元/平米,计划卖10万以上。

站在天津平均溢价率只有2%点多的当下,当时这个价格,很豪横。

但对沧州天成来说,进津拿地,意味着开启了公司高速发展新纪元。

新纪元开启之路并不顺畅,在天津经历了换地风波、规划调整,四年后,案名由天津天成换成了天成和平里,终于有了要销售的迹象。

自此之后,沧州天成拿地就再没有离开过沧州。

想借天津布局全国的河北房企,还有隆基泰和。2016年经过73轮竞拍,击败22家房企,隆基泰和拿下了河北区建昌道地块,楼面价24557元/平米,也是一个地王项目。2017年计划首开时,高层验资60万,洋房验资100万。可惜拖到了今年,售楼处关了,也一直没有开盘,一直要转让,却找不到接盘侠。

河北区另一个地王是中冶德贤华府。2017年12月外展开放,又过了半年开了产品发布会,然后就没有然后了。想等调控结束,楼市转好再开盘。但等来的是更冷的行情,2019年开盘后价格一路走低,从4万左右降到了现在的3.2万/平米,卖的一般。这个项目楼面价33441元/平米,溢价率97.14%,也是在2016年年底拿的地。

如今的市场行情, 不论是河北区还是红桥区,单价超过3万,就是卖不动。

4

当年拿地有多爽,现在就有多难受。

金地阅千峯位于南开区海光寺板块。2016年拿地,至今稳居天津地王榜首,楼面价56095元/平米。这么高的地价,只能做高端产品峯汇系,阅千峯是全球第二座,另一座在纽约。对外称精装标准10000元/平米,当前售价6万4。不挣钱。

天房迎水道项目(B地块),位于南开区,又一个大地王。2017年拿地,楼面价48000元/平米,还需要配建定向安置房。至今项目还没有启动。*新的消息是,4月份这块地改了规划,容积率由2.17调整成2.6,住宅面积增加了12511.5平米,相当于100多套房子,回了点血。

地王天房迎水道并不孤独,旁边A地块,是保利拿的,楼面价3.8万/平米。已经开盘了,洋房价格5.5万/平米。也是改过规划的。

▲ 图片来源:搜狐焦点

天房大沽北路项目,位于和平区,楼面价36744元/平米,商住比47:53,是不是有点高?现在还没有开盘,据说要改规划,把部分商业变成住宅。

恒大悦府,位于津南区咸水沽。1.5万/平米多拿的地,2017年售楼处建起来了,就是不开盘。因为马路对面新城吾悦广场卖1.4万/平米。等新城的新房卖完了,市场也转冷了。只好1.38万/平米卖高层回笼资金。

公元大观,位于红桥区,2016年中航拿的地,楼面价2.8万/平米多,溢价率85.6%,是当时红桥*贵的地。当时项目周边配套十分匮乏,现在依旧十分匮乏。已开盘,售价2.8万/平米。

合景誉峰,位于滨海新区,2016年合景泰富拿的地,楼面价2.2万/平米,被拖入泥潭。2017年,就在高价地旁边,合景泰富又拿了块地,楼面价只有6899元/平方米,一位业内人士说,合景泰富对这块地志在必得,这次要不拿他们天津公司很难有利润。如果让别人拿了这块地,相邻项目间较大的差价也会让合景誉峰项目的销售面临考验。当前合景誉峰售价1.65万/元。

团泊板块地王日子也很难过,融信西海岸楼面价8000多,现在团泊东房价已经跌倒了五六千;荣盛锦绣学府楼面价过万,现在也只卖一万二三。

……

这些地王们坐在山岗上,举目远眺,没有一个同行可以依赖。要么是看自己笑话的,要么是要靠自己掩护出货的。

感觉后背发凉。

今年,不论是地王,还是非地王,开发商都感觉客户不够用了。攒了几个月客户,多让点利,好不容易保住了首开热销的颜面。但再开盘,客户不知道从哪儿找?

眼见着带客的渠道越来越多了。中介门店门口纷纷摆上了新房的展牌,客户二手房刚看完,转身就被带着进了新房的案场。

凑业主时间、上下爬楼、给门卫大爷赔笑,累死累活才挣2.5个点。新房带看,简单多了,带到售楼处,把客户交给驻场帅哥美女就行了。佣金还高。

5

前不久,深圳刚刚涨过一轮。几千人摇号,让大家觉得疯了。

今天,杭州6万人抢几百套房的消息刷屏了。

5月份,北京二手房已经成交了1.6万套,创三年新高。

部分核心城市的优质房源也在暗涨,业主出现了惜售情绪。

你还记得2015年的五次降准降息吗?

你还记得一二三四线城市房价半年、一年内实现翻倍吗?

现在的情况,有点像2014年重现?

2014年,央行同样拼命放水,楼市并没有多少异动。直到2015年核心城市的大涨,逐级引爆了一线、二线、三线、四线……

如果历史再来一个轮回,这些地王估计会解套吧。

但如果历史真的再来一个轮回,我们将再也不相信调控。

等于说,调控是给打光了子弹的人休养生息的机会,以便让他们筹备更多的子弹,再来一次冲锋。

投机者在获得奖励,

6亿月收入不过1000元的人,买房越来越难。

与其这样,我们不如让那些地王们就在山顶吹风吧。

参考资料:

售楼处:兽爷 | 由来只有新人笑

吴晓波:大败局

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