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哪些城市的房产值得重仓?

来源:柯谈地产观   发布时间:2020-06-01 00:00:00

本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk)

微 信 公 众 号:柯谈地产观(ID:lincokk)

先说点题外话,微信公众号目前正在改版推送方式,未来一段时间会导致部分粉丝不能及时看到更新的文章。我知道大家都是每天翘首以盼的等待我更新,但是怪我形单影只,并且我又不想降低文章质量,所以每周一篇深度原创我会尽力保证。

因此,为了保证大家都能*时间收到我的更新,不至于失联,各位亲们务必要做一件事,就是把我的公众号设为星标,具体办法就是:进入公众号柯谈地产观(和备用号柯视角)主页,再点击右上角“•••”,然后设为星标。

以下为正文

我的优点不多,但是我极为专注,喜欢把一件事做到极致。我写文章的初衷从未变过,那就是分享房产买卖的思维和技巧。

思维的转变,需要跨越几轮房产周期,技巧的积累需要在每轮周期都有操作。所以,你在网上可以看到许多东拼西凑的水文,看完没有任何收获。但是,我会保证在我的每篇文章中,让你都能学到一些核心的思维和技巧,绝对是在别处你根本看不到的。废话不多说,以下是干货:

1

哪些城市值得重仓?

没有刺激的回暖,才是有价值的回暖。

我从2月份就预测说了,今年小阳春会推迟,现在啥结果,大家有目共睹。但是,国家今年面临如此之大的疫情,至今没有松口“房住不炒”,而是坚守底线。所以年初到现在,有10多个城市都是宽松一日游。

在这种没有大尺度刺激的情况下,越是回暖快的城市越有潜力,越是反弹高的城市,越值得重仓。

回想2015年开始的上一轮房地产浪潮,说到底是国家的强刺激:大放水+去库存+货币化棚改,所以鸡犬升天,别说大城市了,就是中西部小县城都房价翻倍。所以,准确的讲,上一轮行情根本看不出哪些城市有潜力,是全国性的普涨,蒙蔽了民众的双眼,都误以为自己所在的城市潜力无限。

反而是这次疫情之后,大家都处在同一起跑线,都没有过激的宽松政策,只有央行的挤牙膏式的降息,在这种局面下,能够显著回暖的,才是有内生动力的潜力城市。比如,深圳、上海、北京、杭州、南京、成都、东莞等。

所以,如果你想知道你所在的城市到底有没有潜力,我可以告诉你一个衡量标准:

一、今年4-5月份小阳春相比去年3-4月份小阳春,一手房或者二手房的成交量已经追平或者显著超越的一二线城市,可以重仓投资并长期持有。

二、今年3-5月份,无论新房还是二手房都没有显著小阳春行情的城市,可以歇菜了,自住可以买,不要买二套,投资不建议。

这也就是我从今年2月份就告诉过大家的,疫情是楼市分化的加速器。透过疫情,好歹一看便知。

通俗点讲的话就是:没有小阳春的城市,坚决远离,小阳春强烈的城市才值得重仓!

2

放的水流向哪里?

只要有货币超发,就会有涨价出现,不管是消费类商品的涨价还是资产类商品的涨价,货币的购买力都会下降。

多印出来的钱,总要有个流向,要么是去买消费类的商品,体现为我们统计局CPI的上涨,要么就是去买资产类的商品,体现为房价、股价的上涨。

放出来的水,如果流向“穷人”,就会推动CPI通胀上升;如果流向“富人”,就会推动房价、股价上涨。

我们放水这么多年,物价没有显著大涨,其实房地产才是*功臣,房地产是蓄水池也并非浪得虚名,而是实至名归。

那么,这也就证明了,其实这么多年,我们放的水都流到了“富人”手里,而留在国内的富人大多数都用来买了房。

当然了,这也是我们国家的英明之处,房价上涨总比大面积的物价上涨要更合理,更能保住民生。

3

贷到就是赚到


2020年5月28日,人大闭幕后,高层在记者会上说到:“过去我们说过,不搞大水漫灌,现在还是这样,但是特殊时期要有特殊的政策,我们叫作放水养鱼。没有足够的水,鱼是活不了的”。

我们不搞大水漫灌,但是要养鱼,必须要有足够的水。未来几年,水是管够,渴是渴不死了,就是小心别淹着。

我有个同事,刚刚50岁,这辈子从未有过贷款,名下有且只有一套房,而且是2000年初全款买的,夫妻公积金账户里躺着100万余额。他常常兴致勃勃的畅想着10年后退休那一天能取出来这100多万公积金来当做养老金。2015年上海房价大涨前,我就劝过他贷款买房,但他思想保守老化,始终不为所动。现在看看,一手好牌打个稀烂。

上周有个新闻挺热闹,杭州6万人摇号远洋西溪公馆的959套房子,因为这个盘比周边二手房倒挂7000元/平。

对于倒挂新房,大家都知道摇到就是赚到,其实,对于贷款,更是贷到就是赚到。

货币超发的时代,没有贷款的人*吃亏,贷款越多反而越受益。

说到底,放水会加速PF两极分化,这个道理,从未变过。

4

开发商不傻

因为疫情,开发商的好日子来了。

这几个月,全国各地土拍火热,地王不断涌现,地方政府缺钱缺的心慌,全都拿出了压箱底的宝地,开发商得到了各大银行放的水后,拼命抢地屯粮,造地王。

中原地产数据显示,截至5月29日,全国土地市场持续升温,特别是北京、上海、杭州卖地收入过千亿元。全国50个大城市卖地1.6万亿元,同比去年上涨12%,27城卖地超过200亿元。高价地持续出现,单宗超过20亿元的地块有44宗,溢价成交占比75%。

开发商抢地的原因主要有三个:

一是为了让开发商活过疫情,银保监会对融资端放开了,开发商手里不缺钱;

二是各地政府已经放松了新房限价,从一线到二线都是如此,比如上海前滩的新房去年之前一律限价8.5万,而今年5月份前滩刚刚开盘售罄的东方惠礼均价是9.2万,而即将6月开盘的三湘印象名邸已经高达12.4万。北京同样如此,去年土拍还是限竞房的天下,今年拍的地很多都是不限价。

三是开发商对未来楼市热度充满希望,这个希望不是自己给的,而且政府给的。

融到的钱便宜了,利息低了,开盘价又没有限制了,而且政府都是拿出*地段的地来卖,如此有利可图的前提下,开发商不抢地才是真的傻!

5

租售同权长路漫漫

这次政府工作报告没有提及“租售同权”,细心的朋友应该会发现,今年开始“租售同权”和大力发展长租公寓都很少再提及。原因就是去年很多长租公寓爆仓,租赁住房太难做了。

在我国,租房为什么发展不起来,因为所有人租房都只是过渡,*终目的都是买房。这就会导致,租金很难超过自己月收入的30%,而买房子的月供却心甘情愿超过收入的80%。

没有人愿意长期支付高房租,也就是意味着我国极度缺乏高端租赁客户。租金高不了,那长租公寓就只能和贷款公司同流合污,连蒙带骗的诱导租客办理网贷,然后长租公寓提前拿到一整年的贷款租金再去扩张规模,一旦这种打时间差的游戏失手的时候,就直接爆仓。

租赁住房想要长久发展下去,必须依靠高租金,而不能依靠信贷游戏。但这却与我国国民根深蒂固的产权意识互相抵触。

租售同权、租赁住房不是不能全面实现,而是会长路漫漫,道路坎坷。

所以,别指望着不久的将来,通过租房就能入读重点*,租房就能享受这座城市的全部利好。

否则,北京西城区也用不着绞尽脑汁的多校划片,六年一学位了,花上千万全款买房的都不能保证入读重点,租房,更是想都别想。

不过租售同权的饼还是要画的,但终究只是不能吃的画而已!

6

贷款置换


4月份,深圳经营贷流入楼市的闹剧,沸沸扬扬,深圳住建局调查的结果是数量极少。实际多还是少,只有银行信贷员和贷款中介*清楚。没有这种灰色收入,这个行业早就倒闭了。

*近,有很多朋友咨询,以前的按揭贷款是否需要置换成经营贷?对于这个问题,有个基本原则,就是要看利息差有多少?

利息差超过2%,才有置换的必要。

举个例子,假如你之前买房按揭了100万,利息是6%,现在你换成利息4%的抵押经营贷,一年可以节省2万元的利息。而你置换一次交给贷款中介公司的服务费就是2%,另外还有帮你全款垫资的费用。也就说转换后*年你赚到的利息差2万元是直接交给贷款中介的,从第二年开始每年节省的2万元才是你的。而且,经营贷需要每5年归还一次本金,然后再贷出来,到时候又需要一部分垫资费用和贷款服务费。

另外,通常来说,真正的投资者一套房产持有5-8年就会置换,超过10年都是少数。

所以,假如把利息5%的按揭贷款置换成4%的经营贷,缴完手续费后再持有几年后卖掉,那么其实你根本没有赚到。

因此,各位朋友,假如你们想要置换贷款,建议利息差至少要超过2%以上,否则根本没必要折腾。

7

能买就别换

对于我这种买卖经历无数次的人来说,有个深刻感受:能多买一套就咬牙多买一套,卖一套再买一套的置换是人世间*累心的事!只要是操作过的人,一定倍感赞同。

卖房*简单,买房有难度,置换*要命!

我记得在前年的文章里说过,房子的套数比面积重要。在满足了自己居住需求之外,尽量别买大户型,同样总价,两套2房绝对比一套4房强太多。

房子套数多,才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。

在保证房产中上等品质的前提下,要尽量多买,而不是一直置换。

8

租客的意见很有价值

*后再讲两点买二手房的技巧,绝对实用。

假如你计划买有租客的二手房,那么看房过程中一定要认真私下询问租客的居住感受,*重要的是以下几点:房子有无邻里矛盾、有无违章搭建待拆,房屋结构和装修有啥硬伤,房东为啥卖房。

以上几点是你是否买这套房子的重要参考因素,当然也可以作为你砍价的关键筹码。

9

大小中介的差别在哪?

大中介和小中介的业务员水平没有任何差别。大中介业务员流动频繁,新人替换快,能力参差不齐,反而是开的很久的小中介里有不少年龄大的老油条,业务反而更熟练。

对于买房规避风险来说,大小中介都一样,根本没有差别。他们都是希望在你*次看房之后就两眼一抹黑的直接网签交中介费。所有隐藏的风险和陷阱,大小中介都不会主动暴露出来砸自己的饭碗。这是人性,和中介大小没有任何关系。

连锁大中介*的好处就是,假如交易出了问题,操作不下去闹上法庭,大中介会顾及品牌形象,选择公平处理,息事宁人。而小中介会为了一点利益和你鱼死网破。

所以,从规避风险角度来说,大中介根本没有任何优势,出了事也只会用钱摆平,这是公司的制度优势。代价就是中介费高。

所以,对于买房老手来说,可以选择中小中介操作,自己把关,自己避坑,中介费还低。而小白们还是选择大中介吧,至少出事后,树大招风,能够相对公平的处理,不至于太吃亏。

10

被房子捆绑的人生

*后,和大家谈谈人生体会。

*候总觉得“人要有梦想,万一实现了呢”是一句屁话。总觉得成功与否都是天注定,都是靠父母。但等你经历多了,看多了之后,会越来越否定宿命论,看到人性的伟大。

作为一名老大哥,我深刻体会到一点就是:越想成功才越会成功,越想赚钱才能越有钱。每天削尖脑袋往上爬的人,总会功成名就。你周边都是有钱人,你也一定不会受穷,你朋友全都是炒房客,你房子一定也多的吓人。佛系只是拼搏者晚上自舔伤口的措辞罢了,真正佛系的人注定会一事无成。财富的积累从来都不是偶然。

对马云来说,房子就是一根葱,但对我们普通人来说,房子才是鲜活的人生。

我不是鼓吹大家买房,只是我能深刻体会到,作为中国人而没有房子的下场!

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