互联网模式下的全民目击，老牌商业如何玩转时尚跨界？

▎市场分析丨By：世联评估

今日分享：上海豫园疫后分析 来自价值领地00:00 07:15

上海豫园位于黄浦区老城厢的东北部，是著名的江南古典园林，为全国重点文物保护单位，国家AAAA级旅游景区，与外滩景区相邻，是老上海的门面。豫园原为明代一座私人园林，始建于嘉靖、万历年间，距今四百余年历史，别名“城隍庙”。景区受到世界各方游客的青睐，年接待游客量在160万人次以上。习总书记、美国总统克林顿、英国女皇伊丽莎白二世、德国总理施罗德、国际奥委会主席罗格等众多政要、名人都曾来园参观，是名副其实的上海的旅游头牌。即使在上海本地人心中，“城隍庙”一样是有着举足轻重的地位，说起特色，本地人都能脱口而出，正月十五的灯会，南翔小笼包，九曲桥，小商品市场，黄金珠宝城，豫园旅游商业街。

一提到豫园旅游商业街，小商品市场，就不得不提豫园商圈的商铺，豫园商业圈内主要的商业形态是商业街商铺和集中性商业市场。

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商业街商铺

商业街商铺，从位置上分为豫园外围商业街，豫园景区内商业街，两者以景区为分界线，豫园景区东起安仁街，南至方浜中路，西临旧校场路，北靠福佑路。

从经营业态来看，外围商铺业态主要为小吃店、餐饮，饰品店，以个体经营为主线；而豫园景区内商业街是由国有独资的上海豫园(集团)有限公司统一经营管理的，主要以经营特色餐饮、特色文化商品为一体旅游休闲度假景区，景区内有以南翔馒头店为首的上海味道特色小吃街，还有黄金银楼、上海印象、海上梨园、丽云阁扇庄、上海筷子店等特色文化商品店。

从疫情应变来看，自从新冠病毒爆发后，整个中国，乃至世界都处于半休假状态，商业房地产受到了巨大冲击，也给经营管理者带来了巨大的挑战。外围商铺和豫园景区内商业街商铺表现开始两级化，外围商铺因为缺少统一经营管理人，经营又是个体户承担，疫情爆发后，人流量急剧萎缩，转型困难，资金缺乏，出现商铺转租、空置的现象，衰退逐渐显现。而豫园景区内商业街商铺，虽然受到疫情影响，在政府及豫园(集团)支持下，应变较为迅速，一边鼓励商家开展外送服务、直播平台等不同经营手段，一边对结构老化的店面进行装修或品牌调整，为后续恢复经营打下扎实的基础。

从疫情后市场租金来看，外围商铺（100平方米以内）丽水路租金市场报价在20-35元/平方米/日，福佑路25-40元/平方米/日，方浜中路15-20元/平方米/日，其余普遍价格都在15元/平方米/日以上。而豫园内商业街的商铺都是由豫园(集团)统一管理的，即使是转租也要经集团批准，符合上海特色、品牌形象、业态定位等各种要求之后方可经营，据运营方介绍，商铺租金基本都是一铺一价，例如：张铁军翡翠珠宝店对外出租租金为60元/平方米/日，银杏树下的手艺人租金43元/平方米/日，九曲桥对面星巴克租金更是高达76元/平方米/日，越靠近九曲桥中心区域位置租金越贵，而黄金珠宝、特殊餐饮、百年老店等业态的商铺租金是要高于平均水平的。

整体来看，豫园内商业街依旧是上海的旅游头牌，持续保持租金高位，受疫情影响不大，而外围商铺受到冲击后，租金价格将有明显的回落。

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集中性商业市场

撤场、转让、关店、解约……一场疫情彻底暴露了近几年中国商场的生存真相，日益催命的租金等各项费用、下降八九成的客流，让商场，真的变成了“伤场”。

那么豫园商圈的商城又会呈现出怎样的景象呢?据市场调研，豫园集中性商业市场主要集中的在小商品市场，珠宝市场两类。

小商品市场主要依托10号线豫园地铁站，衍生出福佑商厦、福民商厦、悦园商厦、上海滩商厦、福佑门小商品市场等。其中以靠近豫园景区的福佑商厦*具人气，是本地人*熟悉的小商品龙头市场，主要经营业态以是玩具、饰品、工艺品、文具、床上用品、针织品为主，包括春节对联、福字、正月灯具等都能在这里找到，商铺面积多在5-30平方米（使用面积），主力面积为10平方米左右，得房率约50%左右，1楼租金达50元/平方米（使用面积），年递增5-10%。

珠宝市场是围绕丽水路、福佑路、旧校场路开拓的商场，以紫锦城、老庙黄金银楼、老凤祥银楼、亚一金店等银楼旗舰店为代表，形成黄金珠宝市场集散地。其中老庙黄金店前身就是“上海老城隍庙工艺品商店”，是国务院批准国内恢复销售黄金饰品后上海开设的*家黄金零售点，享誉中华百年的老字号。这类商铺基本都是品牌企业自有，独立经营，其经营面积都在3000平方米以上，是名副其实的黄金品牌旗舰店。

疫情下，商场，真的变成了“伤场”，对于豫园的小商品市场而言，这样的打击同样惨痛。小商品市场本来已经受到淘宝、小红书等电商平台的正面打击，出现颓势，部分已逐步转型微商等渠道，又受到疫情这腹背之剑，由于小商品市场内部通风系统老化以及防疫运营的常态化，人流量急剧下降，承受不起租金，经营者撤店，关店，导致空置率上升。

类似于福佑门小商品市场、上海滩商厦出现大量空铺，楼上的商铺基本已搬空，萧条局面已呈现，租金也明显下滑，目前1楼租金由原来的30-40元/平方米（使用面积）下降至15-30元/平方米（使用面积），另外经营管理团队也没有绝对的实力来维持市场持续运作，很可能在未来坚持防疫的1年里出现商场关门、调整经营的局面。相对于小商铺市场的颓势，珠宝市场情况好的多，珠宝市场经营者大多本身就是商铺的权利人，没有面临租金的压力，且一般经营珠宝的企业资金实力雄厚，能够抵御一定风险，目前并没有出现撤柜等情况，反而经营者在经营手段方面开始打破常规，现场直播，平台促销，人气满满。据老庙黄金负责人介绍，仅今年前三个月，老庙黄金通过职工直播带货的营收就达到400多万元。与流行的达人直播不同，老庙黄金的主播全部来自公司内部职工：门店、品牌部、产品部、甚至人事部等任何一个部门。老字号的“火力全开”到市场的“风风火火”，也让她们对消费市场的前景充满了信心，更加期待直播给她们带来新的发展空间和机遇，更让企业经营者在疫情档口下能安然度过。

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豫园疫后市场分析

当下的豫园商铺正在承受冰与火的考验，小商品市场或者个人零散商铺逐步跌入冰库，能否存活下来，除了本身经营外，还要看疫情防护持续的时间。而豫园景区内商铺以及珠宝市场大多目前经营平稳，抗疫性能良好，逐步复工复产，由政府“风风火火”举办的的《55购物节》，再加上五一小长假的节日氛围，都给商圈带来了利好因素。

例如豫园股份旗下珠宝时尚等老字号推出*三折的特惠政策。老庙品牌则主推备受年轻人喜爱的福运绵绵和时来运转系列，款式新颖，与时俱进；为了更好的适应年轻人，南翔馒头店更是与大孚飞跃开展跨界合作，推出联名款潮鞋及优惠活动豫园景区开展多平台多元化直播，致力于为消费者带来新鲜好玩的购物体验。这一系列举措，都将尽快推进复工复产，豫园景区内商铺有望进一步得到品牌提升，再次成为上海旅游的打卡胜地。

同时，也为商业投资者及经营者带来了新的探讨领域，如果说之前的网购、淘宝都是年轻人主打，只是小试牛刀的话，那么这次公共危机的来临，新商业模式已全面铺开，正在来到我们身边的就是互联网模式下的全民目击，“线上购物”对“线下购物”的加速替代，“体验式场景”对“传统实体店”的加速替代，智慧城市对传统城市的加速代替，新模式，新玩法，新理念才是未来*重要的商业核心。

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