小易论楼市小密圈问答精选（2020.6.4）

问答一

问：合肥*小公寓或小户型，今年价格尤其邪门的重要原因是？

答：其实这两年我一直在向你们提示*，你可以看看我之前写的文章，我认为主要有以下几个原因：

1、近两年民办*被打压，越来越多原来优先选择民办*的家庭开始购买*。

2、合肥越来越多的家庭开始生二胎，购买*对于他们一下子解决两个孩子的上学问题是非常划算的。

3、合肥近两年外来人口流入越来越多，而优质学区的增长速度赶不上外来人口流入速度。

4、下行周期资产轮动因素，房价整体表现越是平淡，作为优质资产的*价格就越坚挺。

5、不排除部分群体炒作*，加剧了学区公寓的供需矛盾。

综上，可以预料的是，合肥*竞争才刚刚开始，还远未结束。

问答二

问：我不知道易老师可实地考察过保利拉菲公馆，滨湖万科城和寿春*周边几个楼盘，为什么保利拉菲公馆和万科城那边现在都很成熟了，人气很旺，学区还是46中南校区，但却比高速时代城那边房价稍低呢？而且高速时代城那边感觉人气还没起来，实验*也不如46中南校区，住滨湖的同事却还说就是同样面积的房子高10万都要买高速那边不买万科城那边？难道就是看高速时代城是省府板块？况且我感觉高速时代城也不完全是省府板块呀！地理位置应该是有点点尴尬，我不住那里，不熟悉，只是感觉。

答：这就是板块的成长性问题，发展成熟之后，反而没有想象空间了，而且只要学区不是1档学区，就跟没有学区一样，并不能成为绝对优势。目前省府板块是滨湖*热门的板块，因为没有发展完全，依靠着省政府的优势，后期肯定还会有很多相应的配套补足，这些配套资源成为板块价值上涨的潜在因素。

追问：易老师好！也有人建议我去新站磨店那块去看看，说是合肥价值洼地，说全是新盘，大开发商，价格1万3-4都能买到洋房了，不知道您怎么看待？

答：除非面积段下沉到90平米左右，不然洋房再便宜（肯定不可能比高层便宜），也不能成为投资的优势。制约新站区投资的除了单价，总价也非常关键，如果总价过高，很多人宁愿选择高新或者滨湖的小两房，可能也不会考虑新站的大三房，因为板块实在弱势。

问答三

问：小易老师，恳请解惑：　

一、家庭情况：有两个孩子，大女儿上初二，小儿子今年暑假上幼儿园，家庭年收入约50万。现居住政务区国建香榭水都小三居，在高新区悦湖山院有一套170平的大平层，每月有8000元房贷。今年6月份可以拿到年前出售的梦园小区房款约200万。

二、问题：1.现在家有5人，住在100平的小三居里很拥挤，考虑到以后儿子上学，也不太可能去悦湖山院居住。想在政务区置换一套四室或以上的房子，但周边房龄偏老，价格又贵，经济上压力也很大，以后不知是否好出手，请问从资产保值增值的角度，是否应该置换？如果置换的话，应该出售哪一套房子？

2.女儿明年中考，未来三年不知是否需要举家陪读，现在是否应该换房？还是等两年确定儿子在哪读*再做决定，但房价这两年内会不会再上涨？

答：1、我认为你们未必非要住在一个房子里面，可以住在同一小区里面，在香榭水都再买一套100平米左右的小三房不是很好吗？如果你们打算置换大四房，我觉得可以考虑的选项有，御龙湾那种4+1房的，大概140多平，赠送面积很多，这个应该在你们的承受范围内。

还有天鹅湖畔166平的户型，这个可能超出了你们的经济能力。栢悦公馆可能更超了。还有九重锦也有类似的房源。悦湖山院大平层面积太大，总价过高，长期来看不保值，我认为可以处理掉，国建香榭水都这套房子是非常*的资产，可长期持有。

2、直接在政务区就行了，不要动了，这两年其他地方房子我不保证会涨，但政务区一定会涨。不过政务区目前已经处在一个阶段性高位，未来几年的整体涨幅不是*的，但打个80分也没问题。

追问：易老师，还烦请再指点下，政务区购房压力比较大，而且也想分散投资。有朋友说滨湖省府板块的保利和光尘樾小区不错，是省政府团购小区，双地铁，离省政府和中央公园近，且传言南门*可能会搬过去，但目前尚不确定。请问您，这里可以投资并长期居住吗？

答：目前定价有些高，我认为潜力被透支较多，不太建议。分散投资这种思维是非常错误的，如果你选择不同的城市，还能勉强说是分散投资，一个城市的房产都是一条绳子上的蚂蚱，不存在分散投资这种概念。除非你选择劣质资产，可能会有风险，如果都是优质资产，就算在一个小区买100套，也安全得很。

问答四

问：小易老师好！我先说下我的家庭情况，有点乱，麻烦您费心看了。肥东在编老师，年收入大概10万，爱人在宿州做生意。白手起家才勉强三年，目前生意总盘大概也就400万左右，还欠各种外债200万不到。

公公目前年工资收入10-15万，单位职工，退休后有退休金。婆婆目前开店年收入15-20万，另外还有退休金，已开始领，每年一万多点。去年把爱人名下婚前单独所有的合肥劣质资产处理掉，尽得150万。

考虑要在合肥再买，去年就用公公名在单位旁边肥东云河湾按揭套自住房上班自住，一楼带院子，以后公婆万一过来也可以让给他们养老住。宿州农村乡镇目前还有大量门面房，目前市场价值200万左右，*终肯定都会处理，但现在的客观情况是无法处理的，未来会贬成什么样不知道。

婆婆店里货物各种加在一起值大几十万。去年卖房的钱是要置换成相对安全资产的，不能拿给我爱人做生意还账。生意借的钱除了小部分是五厘多的低息贷款外，其余都是亲戚的民间一分利高利贷，10万一年1万2那种。爱人生意今年开始要进入收获阶段了，理想的话，年净利润应该有50万+了。

请问这种情况下，我该怎么买房，在哪里买房，买什么房子，什么时候入手？我爱人一直强调他是做生意的。

答：既然是做生意的，对资金周转要求较高，因此流动性必须要好，得是优质资产，只有*满足这种情况。既然是优质资产，很难下跌，但随时都可能上涨，所以应尽快入手。我个人建议考虑政务区50中新校和经开区168玫瑰园*的*。

问答五

问：易总你好，去年想置换房子没有达成，今天重新提问：

1、山水间房子，8层总高11层，前面是6层。房屋自住不到3年，中等装修，房况优。交通生活就医方便，没有学区。二手房限贷加上疫情影响，价格一压再压，现在还没卖成。

2、因工作变动，老人身体状况堪忧，想在三孝口附近买房，附近房子老破小，居住一般般。公安厅里面居住体验相对好一些，价格3-4万，房源也不多，*近看房也没淘到合适的。

请问易总：

1、山水间房子要不要等形势好一点再卖？目前一直空着。

2、公安厅宿舍3-4万，房子大多不给贷款，安三小45*区值得入手吗？（这里距离我单位近、里面环境还可以）

3、我眼下是边看房边卖房，买卖顺序有先后么？政务区房子又涨了，置换成本越来越高了。谢谢了。

答：1、一直在跌，说明这套房子本身不是什么优质资产，如果现在不卖掉，将来卖也不会比现在更好。

2、取决于你买的面积及价格，因为房龄原因，原则上我不建议你考虑，因为作为投资，还有更多更好的选择。如果你要买，不建议购入超过70平的户型。

3、差房子跌，好房子涨，这很正常，你卖得越迟，可能付出的代价就越大，不管你先买后卖，还是先卖后买，对于优质资产，都要尽早下手，我想我说的已经够明白了。

很多女性买家喜欢在价格上纠结，却总不看房产优质程度，自己的劣质资产在下跌，别人的优质资产在上涨，为了多卖两万块钱，也不愿贱价卖掉劣质资产置换优质资产。

*后发现自己的房子没卖掉，别人的房子还在上涨，于是赌气不卖了，等自己的房子也涨，结果自己的房子等到上涨了，却发现自己房子只涨了30%，别人房子早就往50%涨幅上窜了，这就是新站区老破小的发展轨迹。

本来你置换只需要贷款50w就可以，结果后来需要贷款100w，这样的例子我见过很多，主要以女性居多，只看到眼前利益，看不到长远趋势，*后都是捡个芝麻丢个西瓜。

追问：感谢易总，分析的很到位，的确大浪淘沙，优质房产以肉眼可见的速度稳步上升。

答：要置换就尽快，不要拖。

问答六

问：易总，现在合肥都在教育均衡化，听说老师以后都是摇号，摇到哪个*到哪个，那这对已经炒得很高的学区公寓是不是利空啊？还能在现在的高价基础上继续投资吗？谢谢。

答：你记住，生源才是根本，师资永远是次要的。现在的45中，哪怕你换一个三流*的老师去教，它还会是45中，但一个三流*，哪怕你换45中老师去教，它还是一个三流*，正所谓巧妇难为无米之炊。

优质生源认准的是*，在优质*的号召下，优质生源会扎堆入学，老师想教不好都难，除非全市生源电脑随机分配*，但这显然不可能。如果你不信，看看滨湖46中就是一个活生生的例子，经过10多年的生源淘汰和优化，46中现在才缓过劲来。

追问：再请教一下多校划片的问题，如果50中多校划片，那对已经涨得很高的学区公寓是不是利空？因为旁边之前差*的房子很便宜，现在又和好学区的房子有同等机会摇号上学，那大家肯定买便宜的啊，目前的学区公寓不就涨不上来了吗？

答：50中新校范围已经很大，再多校划片我认为几乎不可能，现在的问题应该是怎么缩小片区，北京的情况跟合肥完全不同，没有借鉴意义。

问答七

问：小易老师，为什么您说洋房是劣质资产呢？是因为洋房总价高，买的人群少，不容易投资吗？以后住高层的人想改善，不是更愿意住矮的洋房或小高层吗？洋房不是更稀缺吗？如果在滨湖买新房，学区暂时不能考虑，只考虑品牌、地段和*潜力的话，哪个楼盘更合适呢？昆仑御和中海九樾的洋房怎么样？比政务区凯旋门，经开区的绿城玫瑰园，哪个小区潜力更大点呢？谢谢指导。

答：我分析资产优质程度通常会采用三个指标：*率，流动性，安全性。对于合肥这种热点城市来讲，房产不存在被套牢的风险，所以合肥任何住宅的安全性基本都是可以保障的，这点没什么问题。合肥洋房溢价通常很高，其*率大都打不赢大盘，估计只能打30-40分，因为总价过高，流动性更差，*后能打20分就不错了，所以合肥大多数洋房都是劣质资产。

买房投资必须要想好将来接盘的人有哪些，多不多，你看看合肥洋房新房现在都那么不好卖，就应该知道将来接盘的人肯定也不会多，流动性会非常差。现在人都不傻，值100块钱的东西，开发商卖110块钱，绝大部分人都不会去买的，你买了之后，算上税，120块再转卖给其他人，本来值100块钱的东西其他人会要么？开发商新房都不好卖，你作为二手房会更不好卖。

人谁不会享受，谁不想住洋房？可问题是你房子可值那么多价钱？谁的钱都不是天上掉下来的。再一个，不是每个家庭都有能力买洋房，能考虑洋房的家庭在合肥我估计5%都不到。洋房根本不稀缺，要不然洋房不会那么不好卖，反而稀缺的是接盘洋房的人，如果洋房像高层的刚需小户型那样抢手，那才叫稀缺，现在的洋房名不副实，非常难卖，你的很多观念都是错误的。

目前滨湖我暂时没有找到让我觉得各方面性价比都有吸引力的新盘。再说一次，我不推荐购买洋房，是因为不适合投资，除非你不考虑投资，那看心情随意买就是了。凯旋门和玫瑰园都是1档资产，属于同一水平，潜力我认为相差不大，都可以考虑。

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