历史新高！苏州二手挂牌量已突破10W＋！苏州楼市该何去何从......

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新房涨价、二手房卖不动、限价房仍然可以买，但是需要足够时间换空间…

综合以上，我们可以预见，去年苏州楼市爆涨的后遗症，在今年的6月，将进一步爆发。

01

苏州二手房挂牌量已突破10W！

上周苏州新房网签量下降近七成！

二手房市场一直以来都被看做是楼市的风向标，但不得不承认，节后至今，苏州的二手房市场，真的非常冷淡。怎么个冷淡法？具体看两组数据你就明白了。

1、根据贝壳数据，截止到上个月，苏州二手房挂牌量已突破10万套，同比大涨139.76%！创下历史新高！（数据不包括常熟、张家港、太仓）

2、根据相关数据显示，苏州有1438套二手房正在降价。

换句话说，二手房好卖与不好卖的关键点，还是在于一手房的市场动态的一个走向。二手房的客户有多少，绝大多数会根据一手的供应而发生变化。

一手房对二手房产生干扰的本质，是因为市场开始活跃的同时，总需求总是没有发生太大变化的。

当人群总量稳定时，购买力却在提升，这是因为新增的购买力不存在的时候，市场主力购买军则是来自于置换一族。

这时候，买房的心态就变了。之前是卖二手选一手，现在是抛二手抢一手。

二手房的命门就是新房，增加新房供应也势必会让二手房市场迎来一波不小的冷静期，尤其当下还有限价政策的施压…

越是卖不掉，越要降价。二手房挂牌量爆涨的背后，除了置换的需求，恐怕还有不少人都是恐慌型出仓。

再反观一手房，市场表现又如何？

据相关数据显示，上周（6月1日-6月7日）苏州新房共签约1749套，总成交面积222120㎡，环比下降近7成！

截至2020年6月8日12时，苏州新房库存46840套

在二手房普遍都要历经几轮降价才能卖得掉的情况下，新房房价却依旧在涨！

图源：克而瑞苏州

根据克而瑞苏州房产测评数据统计，2020年5月苏州新房成交价为25297元/㎡，环比上涨3.08%，同比上涨15.72%！

02

新房房价上涨

高频土拍成为主要驱动力

事实上，新房房价上涨主要原因还是地价抬升导致的房价上涨，并不等于新房市场的火爆。

居住用地供应增加，一方面可以增加新房供应，给过热的二手房市场实现了大降温。

随着不久前苏州7号公告土拍落幕，8号公告也要在下个月迎来开拍。

届时，今年上半年苏州土拍将全部完成落幕。结合过去两年的土拍，我们不难发现，2020年上半年的土地供应实在不简单。

这对新二手房成交以及房价的影响也开始慢慢显现出来。尤其是去年上半年，苏州土拍市场大爆炸，多块地王由此诞生。

也正是因为去年的高价地，现在正在以及即将入市，才导致了新房房价上涨的局面。吴中太湖新城就是一个很好的例子。另一方面，明年限价新房仍会大量供应，这势必还会对二手房房价造成强烈冲击

在限价新房的大量供应下，二手房市场已经十分冷清的情况下，等“倒挂新房”再变成二手房入市，到时候，二手房的“悲壮”局面将更加一发不可收拾。

03

短期内

刚需还有喘息的机会…

紧随苏州*新政的落地，苏州正在迎来一大波购买力…而这部分的购买力，绝大多数还是集中在刚需市场。

有人才有活力，是刚需就要买房，总的来说苏州刚需购买力，不容小视。

对于真正想要买房的刚需，这个时候建议可以多去市场看一看，甪直、运东、望亭、度假区、环太湖板块，这些刚需之地内出现的新盘，都要密切关注一下。

但是反观苏州的刚需市场，刚需板块在日益发展中，变成不是刚需的板块太多了。房价及地价的双重高压之下，不得不感叹，留给刚需的机会真的真的不多了…

还是那句话，有机会，就上！

再回到二手房市场，我们也不难发现，现在的苏州二手房市场的天平也是在倾向买房市场的。

房源很多，可以慢慢挑；

价钱可谈，可以慢慢挑；

总的来说，如果你想在这个时候入一套二手房的话，就是可以慢慢挑。也可能在这个慢慢挑的过程中，捡着大bug，也不一定。

大可以把目光投向园区、新区的限价房，尤其是新盘较多的区域里，好好挑一挑、搏一搏，运气好一点，真的是单车变摩托！

04

苏州二手市场怎么走？

二手房在疫情期间确实是降到冰点，中介不复工，小区因为疫情也不给客户带访，连租客都在劝返，疫情不走，房子难卖这是实话。

那二手房市场究竟有没有在回暖？

这其实是一个感观的问题，虽然有数据可惜佐证，但是具体到某一个个体上就一样了。即使市场火爆，也不会所有房子一挂就能卖掉。

1、沾上一点学区的房源，基本面都在回暖。

我有点隐性担忧一些非学区的二手房，老破大的出路，因为需求量的萎缩是事实。

为自住买房，肯定会考虑许多远期的方向，除非是真的很便宜，老破大可能是“改善看不上，刚需买不起”，所以还是要早点抛掉。

2、一套高单价成交，会拉高其他房东的预期。

虽然二手房一房一价，但是谁也不会自降身价，明明同一个小区卖6万，凭什么我要卖5.5万？房东很容易被“高价房左右”，而不自已评估房子，事实上挂牌价本身就是一个“伪价格”，二手房人为干预因素太多。房东很容易陷入价格陷阱，所以除非是市场绝对火爆，不然能卖掉还是要“碰运气”，遇到一个好说话的买家。

所以，二手房跟相亲有点像。主要看对不对眼，对上眼都好谈。

3、房子卖不掉怎么办？越卖不掉，越要抓紧降价卖，想方设法，不顾一切抓紧抛掉。要知道上半年仍旧是卖房的好时候，不要有侥幸心理。

不得不说，苏州的房价充满傲慢与偏见，尤其是有房一族，确实略有优越感，这个时代，拥有房子这一大宗资产，能够应对各种未知突发。这也是为什么我刚卖掉房，又突然着急上车，以前真的不急，但是这次疫情真的改变了我许多观念。

今天你看不上的地方，明天就变得看不上你。房子卖了，拿了现金反而更焦虑了，不是么？

“小阳春”不复存在？楼市逐渐回暖？二手房会不会迎来破冰？苏州楼市究竟该如何自处？评论区，聊一下。

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