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地价碾压房价!35块高价地深度影响西安楼市!

来源:徐三刀评楼市   发布时间:2020-06-12 00:00:00

撰文=燕十三

2016年以来,西安房价启动,已经连续上涨了四年时间,是西安楼市*长的大阳线,没有之一。

但随着疫情经济双重影响,楼市涨幅触顶,全面普涨已经不太可能,但因为西安楼市价格结构不均衡,扑捉涨幅的机会仍然存在!

参照《西安高价地(楼面价6000+)分布图》,我们可以看到,市场机会就暗藏在地价分布里面:

这两年时间,我们围绕着“2018年做杠杆+2019年做挤压”,做了大量的分析,所谓“杠杆”就是政策人口资金,所谓“挤压”就是需求供给成本,*终影响西安房价预期*明显的一个就是地价。

2016年,融创摘地东二环,地价7196元/㎡;2017年,碧桂园摘地浐灞世博园(地价7477元/㎡)、沣东昆明池(地价7255元/㎡);2018年,紫薇摘地三星立交旁,地价7953元/㎡;2019年,高新地产摘地软件新城,地价13482元/㎡;2020年,招商蛇口摘地航天城揽月阁,地价11563元/㎡。

一个城市之内,地价已经赶超房价:2019年高新地产摘地软件新城,土地楼面价13482元/㎡,2020年远洋御山水二期精装高层售价11923元/㎡,去年的地价比今年的房价还贵1559元/㎡,这既是一个危险信号,也是一个重大机会!

请注意,不算一些关系比较复杂的城棚改、股权收购项目,仅目前大家熟知的高价地,楼面价超过6000元/㎡的,数量已经达到了35个。如果加上城棚改、股权收购等,6000+高价地或将超过45个,而目前,西安在售项目也不过100个左右。

我们发现,如今的西安楼市已经进入一个“太极推手”的阶段:先是连续2万+猛烈输出,然后老盘新推以及万元盘加推。随即,我们又发现,当高端盘销售不振,刚需盘就会立即放量,本来市场有一些冷意,立即又被“千人抢房”掩盖,甚至于6000人抢筹。

备注:浐灞未央湖板块在售楼盘

备注:国际港务区在售楼盘

按照如今的拿地情况,如果没有特殊政策影响,高价地“狂欢”之后,不出一年时间,高端供应将会“扛大旗”,接下来,我们将会见到一个场景,因多个高端项目即将集中入市,高新、城南、曲江、二环成为高端供应“主战场”,其他板块,则会随即闻风而动。

市场主流逐渐趋于高端化,只有城市东北角,也就是经开高铁新城、浐灞未央湖、港务区(奥体中心、自贸区)、灞河新区,会成为刚需、刚改的必选项!

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