掘金物业|雷达扫描：鑫苑服务市场化拓展持续发力

6月初，鑫苑服务（01895.HK）发布公告称，其全资附属公司鑫苑科技服务已同意以134.72万元向邯郸市钢城物业服务有限公司增资。这意味着，鑫苑服务的市场化拓展又向前迈进了一步。

目前，不少物业公司对母公司的依赖程度颇高，实现分拆上市后也在业务独立性方面进行了诸多探索。鑫苑服务亦是如此。

全国影响力较为靠前营收增速超30%

据上市物业公司综合实力测评结果显示，鑫苑服务排名第15，综合得分为129.90分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

在全国影响力、资源统筹力、产品创新力等3个维度中，鑫苑服务均排名前10，表明其在全国已经具备一定的影响力并有较为广泛的布局，同时能够较好地挖掘现有资源和资产的潜力并进行产品与服务的创新。在价值创造力及市场领导力维度中，鑫苑服务均处于上市物业公司下游，表明其在为股东持续创造高于市场的平均价值及规模方面均有待加强。

数据显示，2017-2019年，鑫苑服务营收分别为2.97亿元、3.93亿元、5.34亿元，同期增速分别为30.17%、32.56%、35.75%。值得注意的是，鑫苑服务近3年的增速均突破了30%。在管理规模方面，2017-2019年鑫苑服务在管面积分别为1368万平方米、1566万平方米、2006万平方米，同期增幅为27.23%、14.43%、28.16%。与其他上市物业公司相比，鑫苑服务上市后在营收及在管面积方面均保持了不同程度的增长。

受新冠肺炎疫情影响，物业管理行业又被推至风口，进而催生了火热的物业上市潮，上市物业公司的估值也得到了提升，不少物业公司的估值均反超母公司。以2020年6月11日收盘价计算，鑫苑服务*新市值为14.85亿港元，已经超过鑫苑置业1.32亿美元的市值。

由于物业管理行业长期依赖于地产开发，导致不少物业公司与母公司的关联度较高。随着资本的不断冲击，物业公司的业务独立性也随之增强，从而降低对母公司的依赖。尤其是物业公司“出圈”，纷纷发力新赛道。

从鑫苑服务的业务发展来看，2016-2019年，鑫苑服务直接或间接来自关联公司的收入贡献分别为2.21亿元、2.71亿元、3.44亿元、4.39亿元，占总营收的比重呈现下降趋势，分别为97.15%、91.5%、87.55%、82.15%。在管面积方面，2016-2019年鑫苑服务来自关联公司的在管面积占比更是降至65%以下，分别为85.49%、80.23%、74.63%、63.48%。

依赖性降低的背后，是鑫苑服务的市场化程度不断提升。在新增在管面积中，来自第三方的在管面积为335.6万平方米，占比高达76.12%；来自关联公司的在管面积仅占23.88%，侧面也反映出鑫苑服务在加强市场化发展。

短期来看，物业公司的发展仍然依靠母公司。但从长远来看，物业公司的业务独立发展将是大势所趋。毕竟房地产开发行业的天花板渐进，增量市场正向存量市场迈进。随着城镇化率不断提升，万亿存量市场也将随之开启。

此外，在管面积的不断提升，也为鑫苑服务后续开展增值服务提供了基础。纵观整个物业管理行业，增值服务主要分为业主增值服务与非业主增值服务，尤其是业主增值服务，与在管面积息息相关。

业务独立性有所增强 第三方管理面积不断提升

尽管过度依赖关联公司功过难断，但资本市场向来比较关注关联公司的影响。也许是感受到形势的变化，鑫苑服务近几年也加大了市场拓展力度。

2017-2019年，鑫苑服务来自于第三方的管理面积分别为270.5万平方米、397.1万平方米、732.7万平方米，增速分别为73.40%、46.80%、84.51%。同期，第三方在管面积占比分别为19.77%、25.37%、36.52%，与来自关联公司的在管面积差距不断缩小。

第三方管理面积的提升，与对外合作密切相关。就在今年6月9日，鑫苑服务发布公告称，其全资附属公司鑫苑科技服务已同意以134.72万元向邯郸市钢城物业服务有限公司增资。增资完成后，鑫苑科技服务将持有钢城物业40%的股权，并有权提名委派董事、总经理及监事各一名。

资料显示，钢城物业负责邯钢13个生活社区的物业管理，合约建筑面积共计118.35万平方米；同时承接邯郸国际陆港有限公司绿化保洁项目，合约建筑面积共计272亩；并为邯钢职工医院东西两个院区提供全方位的物业及后勤服务。此次增资完成后，鑫苑服务不仅可以扩大自身管理规模、增加营收，也将为鑫苑服务在城市服务、医院物业管理等方面积累相关的经验。

根据鑫苑服务2019年报，鑫苑服务上市共募集资金净额为1.972亿元，其中1.183亿元将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会，2960万元将用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型。截至2019年底，这两部分资金均未使用。随着这些资金投入使用，鑫苑服务也将不断打开第三方合作的通道，提高自身市场化的程度。

可以预见，未来一段时间，鑫苑服务将不断增强业务独立性，进而得到资本市场的认可。

（封面头图来源：摄图网）

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