即使整个京城没有房子了，也绝对不要碰这几个楼盘！

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*近一直在一线调研。

一周实地看了四五十个盘，对市场的了解又深入了几分。

这期开篇，先给上期的通州（）打个补丁。

一位粉丝原本在西城金融街附近上班，但2022年3月就会搬到通州。为了上班方便，他决定把改善房买在通州，到时候把老家的老人也接过去。

预算1300万左右，大三居或者四居。

文章发出后，不少热心的粉丝纷纷留言，推荐合适的房子。

今天钱掌柜先来对大家推荐的房源简单做个点评。

有不少粉丝推荐“京贸国际城”。该楼盘2010-2015年建，属于次新，位置也还不错，在运河边上。

但这个盘有几个问题：

*，项目带有安置房。

该楼盘分为西区和东区两个地块，东区为安置房（京贸家园）、西区为商品房。

虽然中间是由芙蓉东路隔开，但安置房的品质和物业，大家都懂的。

这一点，会严重影响楼盘的保值性。

也许这几年不是很明显，小区跌幅不比周边其他楼盘大多少。

但未来5-10年，随着“大分化”行情的加速到来，这种带有回迁/保障房的楼盘，会跑输大盘。立帖为证，欢迎截图。

第二，密度太大

*楼栋可达35层，一个手机屏幕都拍不下。而且楼间距也不大，看上去密密麻麻的有点恐怖，拿去年冬天拍的一张照片给你们看下：

这种设计，不但严重影响居住舒适度，而且影响楼盘的*与保值。

第三，户型设计不敢恭维

这点我不点评了，你们自己看吧。

第四，这块地是开发商1994年拿的，成本价不到2000元/㎡。如今剩多少年产权，我数学不好，你们自己算。

虽然国家说了，产权到期自动续，但这确实是一大不利因素。

至于开发商为啥囤地这么些年，本篇还是不说了吧，容易得罪人

另外还有不少粉丝推荐“几大湾”，海棠湾、玉兰湾等等，湾系的开发商是石榴地产。没错，就是前段时间搭上老罗直播的那家。

密度大，是通州湾系的一大通病，另外物业也差点意思，户型设计一般般吧。

至于其他楼盘，均有不同程度的问题，不再一一点评。

提醒一下：

在通州选二手房，尽量选择2010年之后的次新盘。

因为目前来看，通州学区一般。那些没有学区和优质物业加持的老房子，会在不断折旧和耗损中渐渐失去优势，在配套相同的情况下，毫无疑问会跑输楼龄更新、品质和物业更好的楼盘。

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有点跑偏了，说回正题。

北京有哪些楼盘绝对不能碰呢？下面一一为大家盘点。

这些都是*近在调研过程中发现的。当然，北京实在太大了，没办法做到一一覆盖。未涉及之处，欢迎大家补充。

*个是“蓝堡国际公寓”。

该楼盘位于CBD核心区，离“大望路”地铁口只有200米，位置绝佳，配套自不必说。

小区2003年建成，是CBD区域为数不多的2000年之后的房源。绿化率高、品质也不差。

“蓝堡国际公寓”，名字听起来像是小产权的商住，但其实这个盘是70年住宅，仅有4栋楼是70年大产权的商住。

值得注意的是：

4栋楼都通燃气且为民水民电，单价在7-8万，住宅价格在8-9万左右。价格相差不大。

这是因为：在整个北京市场，这种类型的商住并不多见，尤其是既拥有好地段、又和住宅共物业的商住，价格自然不会低。

那为什么不能买呢？

因为它的户型设计，堪称市场上的“一股清流”。

行文至此，可能有不少人已经按捺不住自己的那颗好奇心了。

来，集体亮个相吧，小宝贝们：

看完后，原谅我不厚道的笑了。

请问，这个开发商是艺术设计出身吗？

再然后是丰台的“嘉园一里”。

该楼盘位置还不错，位于地铁4号线“马家堡”站地铁口，小区1992年建成，属于无学区概念的老破小。

小区户型也挺奇葩，两居缺角严重，三居艺术感满满：

无学位老破小遇上奇葩户型，这个楼盘未来的结局可想而知。

3

第三个是房山窦店的“世界名园”，2012-2016年建成，开发商是“北京汇金”。

目前小区早已收房入住，但好多业主房本办不下来，据说开发商跑路了。

链家网上有房源在售，均价1.5万。

但我劝你不要买，没有房本的房子跟小产权一样，都有很大风险。

第四个就是亚洲*社区天通苑。

由于较低的房价，这里聚集了众多北漂。但你千万不要因为房价低就打算买一套自住，这个盘因为各种各样的硬伤，多年来一直跑输大盘，未来也大概率会是“多年洼”。

至于硬伤有哪些，可以看之前的文章，文章讲得很详细。

也许有人会说：你们整天只知道盯着房价，不累吗？我自住，管它房价涨跌呢，管它跑输跑赢大盘呢？

说得不错，自住不考虑涨跌，跑输大盘也没事。

但是，笔者认为：

对于终极置业者来说，可以不考虑这些。

不过对于钱不多的首次置业者来说，这些因素还是要考虑的，毕竟你将来要换房，要拿卖出这套房子的钱来买另一套。

鉴于篇幅有限，本期先讲这几个盘，其余的以后会细讲，也欢迎大家留言补充。

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