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文|邓浩志
全球大放水,从长期看,资产价格上涨是毫无疑问的。但从短期看,*近的楼市似乎有点突然降温的意思。
近期全国楼市形势概览
1、市场已经恢复疫情前的常态,多数城市,多数房企成交额和去年同期无异,部分甚至已经超过去年同期;
2、一线城市继续走强,除了慢慢跟上的广州,其他三个城市已经算是量价齐涨了,“小阳春”已经到来。价格方面,由于深圳太突出,所以调整也存在不确定性。
3、“水”退去,展现了三四线城市大部分都在“裸泳”,市场稳步下行态势已经确立。就算中央再放“水”,估计也无助于扭转这类城市的根本问题。
4、二线城市出现明显分化。粗略概括,长三角、珠三角的二线城市比较强,区域中心的二线城市较弱;经济强劲也有题材的区域中心强,经济弱且有问题的城市(如武汉)偏弱。
5、房企普遍获得大量新增融资,且利息不高。所以土地市场火热将持续,而一手房打折情况将有所减少。
6月份,大湾区突然出现萎缩
但进入六月份以后,珠三角9市几乎同时出现了成交量下滑的情况。环比上月,多数城市普遍下滑了10%—20%左右。楼市5月的强势似乎在进入6月份以后立即戛然而止。可能以下几个原因:
1、价格出现了上涨。前阶段楼市持续回暖,多数一二线城市都出现了量价齐涨的局面。业内因此普遍对后市有较高的预期,而且土地市场已经有明显的升温。所以不少楼盘近期的优惠力度减少,部分城市房价上涨明显。价格上涨过快,导致买家出现了观望情绪;
2、房地产复苏过快,购买力可能跟不上。楼市几乎是受疫情影响后复苏速度*快的行业之一。但疫情对经济的冲击是明显的,在过去两个月消化了一批积压的需求后(包括一季度半停滞的市场,还有各地宽松户籍政策带来的新增需求),市场开始面临收入降低导致的购买力不足的问题。而购买力不足,很可能是制约今年楼市的重要因素之一。
3、期望国内进一步的宽松货币政策并没有落地。M2增速虽然持续加快,但进一步的宽松货币政策引发了不同意见,目前似乎已经稳定在11%左右。已经在4月底表态要实施的降息,降准,抗疫债,特别债等工具迟迟没有跟进。
4、糟糕天气的影响。*近两周,整个华南地区都在持续降雨,造成了看房的不便,楼盘到访量也出现了下降;
5、六七月份也是楼市的传统淡季。这个传统的形成,一是房企新货供应不多,这是因为多数房企习惯把目标档期定在金九银十这个档期;二是6、7月份因为学生考试,企业年中结算等多种原因转移了市场的注意力。另外受疫情影响,多数楼盘前期施工进度更是明显滞后于往年,导致了后续供货跟不上前期的销售速度。
综述及建议:
黄奇帆近期表示:贫富分化或因疫情而激化。其论据和我之前对楼市的判断是一致的。即:经济差,收入低VS货币多,投资热。结果是:穷的买不起,甚至要卖房;有钱的着急买房保值。房价逆经济下行而上涨的情况很可能出现。在时间上,预计三季度仍受困于购买力不足,四季度才会逐渐转入热钱主导市场的局面。
就卖方而言,目前并不能急于涨价。涨价快成交就困难。必须等待更多的资金进入楼市,尤其是要等待传导过程所需的时间。就买方而言,底部可能仍会持续,不过由于全球大放水,离涨的时间也不远了,要抓紧。
(本文图片来自网络)
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