热销季来袭！成交连月上涨破新高，房价维持横盘，北京楼市真的夯实了？

▎城市快报丨By：世联评估

今日分享：北京市场分析 来自价值领地00:00 07:11

2020年5月，北京商品住宅成交套数环比上涨，同比下降。本月住宅成交4,549套，环比上涨38.86%；成交均价为49,702元/平方米，均价环比上升1.15%，同比上涨3.86%；北京存量住宅成交套数环比上扬，同比下降。本月存量住宅成交16,125套，较上个月环比上涨29.56%，同比上涨17.15%；本月存量房均价为51,673元/平方米，环比上涨0.04%，同比上涨0.50%

北京商品住宅月度成交走势

北京住宅存量房月度成交走势

新建住宅市场

新房供应分析

北京商品住宅新增供应套数和面积走势

北京商品住宅房新增供应区域分布

2020年5月供应有所放缓。北京商品住宅新增供应套数环比下降，同比上扬。批售套数5,957套，环比下降27.2%、同比上涨34.08%；批售面积61.42万平方米，环比下降31.8%、同比上涨17.53%。环比虽有所下降，但与去年同期对比看，市场复苏情况良好。

本月通州区集中供应，供应套数3,584套，合计34.12万平方米，大兴位于第二位，供应1,133套，合计10.01万平方米。主城区中仅海淀区有少量供应，仅38套，但面积合计3.57万平方米，可推测，推出的新房多为别墅产品。

新房成交分析

北京商品住宅月度成交走势

北京商品住宅成交区域分布

2020年5月，北京商品住宅成交套数环比上涨，同比下降。本月住宅成交4,549套，环比上涨38.86%；成交均价为49,702元/平方米，均价环比上升1.15%，同比上涨3.86%；商品住宅成交量已连续4月保持较高速度的上涨，市场正在逐步复苏，但达到去年同期水平还需一段时间。

从行政区域看，大兴区、昌平区和丰台区成交套数为前三，分别为772套、631套和475套，分别占本月成交套数的16.97%、13.87%和10.44%；东城区成交*少，成交12套。成交均价方面，东城区*，为110,607元/平方米，成交均价*出现在密云区，为20,750元/平方米。成交排名前5的行政区中除丰台区外，其余均为郊县区域。

新房存量及去化

北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

北京各区存量商品住宅去化时间（月）图

我们选取北京市新房市场2019年5月-2020年5月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要23.35个月可去化完成，较上月有所下降；存量面积约需要25.45个月的去化时间，环比上基本保持平稳。本月北京商品住宅市场存量有所上涨，数量为122,930套，较上月上涨34.03%

存量套数分区域来看：大兴区、顺义区、通州区存量套数较多，分别为18,688套、14,772套、14,709套；去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区*快，分别为880套/月、569套/月和499套/月；去化时间上海淀区、石景山区和怀柔区*短，分别为9.86月、10.85月和14.31月，压力*的为西城区、密云区和平谷区，去化周期分别为254.26个月、45.16个月、36.49月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为存量房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量房住宅市场

北京住宅存量房月度成交走势

北京存量住宅各区成交套数及市场均价

2020年5月，北京存量住宅成交套数环比上扬，同比下降。本月存量住宅成交16,125套，较上个月环比上涨29.56%，同比上涨17.15%；本月存量房均价为51,673元/平方米，环比上涨0.04%，同比上涨0.50%

从行政区域看，朝阳区、海淀区和大兴区存量房成交套数为前三，分别为3,727套、1,716套和1,708套，占比分别为23.11%、10.64%和10.59%。成交量*的朝阳区，超过第二名海淀区2倍有余，依然是名副其实的成交大户。延庆区成交套数*少，成交175套，占比仅1.09%。成交均价方面，西城区*，为117,951元/平方米，成交均价*出现在延庆区，为22,890元/平方米

中心区房价走势一览

从市场监测案例均价数据结果看，5月份北京市主城6区，涨跌各半，其中西城区上涨1.21%，海淀区上涨0.80%，东城区上涨0.76%；石景山区下降0.09%，朝阳区下降0.75%，丰台区下降1.01%。北京整体城市规划，中央政务区以及副中心的持续发酵，相比较看东城区和西城区的价格抗跌性比其他区域更强。如下图所示（绿色下跌，红色上涨）

北京市中心区二手房住宅房价和走势一览

远郊区房价走势一览

从市场监测案例数据结果看，5月份北京远郊区的10个区域中，除平谷区和密云区分别上涨0.97%、0.73%，其分区域均下降，门头沟区、延庆区和顺义区分别下0.41%、0.42%和0.49%，怀柔区和昌平区分别下降0.50%和0.54%，通州区下降0.79%，大兴区下降0.83%，房山区下降*多为1.05%。

北京市近郊、远郊区二手房住宅房价和走势一览

北京市各行政区二手房住宅房价和走势一览

存量市场小结

近几个月成交数据来看，北京二手房成交量价保持平稳，北京区域受政策调控作用比较显著，房产市场告别大涨大跌的波动。放眼2020，在新型冠状肺炎疫情影响下，商业办公类物业空置率及租金水平将受到一定影响。反观住宅市场，虽然市场报盘、带看、交易受阻，期间内成交较报盘有一定议价空间，疫情对住宅市场短期内也造成了一定的影响，但长期来看不会造成市场价格过大波动。经过2019年下半年的波动下行，2020年初北京市整体市场延续了2019年下半年的态势，仅有东西城两个行政区在政策面上有利好。本月疫情基本缓解，成交量较往年同期有所上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京二手房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，长期来看二手房市场继续保持平稳。

住房租赁市场

北京住房租金月度走势

北京住房各区租赁均价及租售比

土地市场

土地成交

2020年5月北京土地成交一览表

2020年5月，土地成交9宗，土地成交面积43.58万平方米，规划计容建筑面积78.09万平方米，成交总金额2,807,301万元，其中1宗为工业用地，4宗为住宅用地，其余4宗为综合用地（含住宅）。

土地市场小结

北京市规委公布《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》对今年北京住宅用地的供应进行初步的安排。2020年住宅性质土地供应在1,000万平米左右，其中产权类住宅用地是870万平米，租赁住宅用地是130万平米。2020年可能会是北京四年以来供地*少的一年，北京房价有望“止跌”筑底，开发商拿地热情会非常高涨。

2020年5月，土地市场无供应。

2020年5月，土地成交9宗，土地成交面积43.58万平方米，规划计容建筑面积78.09万平方米，较上月下降12.5%。成交总金额较上月大幅上涨，本月成交金额为2,807,301万元，较上月上涨58.3%。这与本月成交土地多宗位于主城区，楼面价高关系重大。

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