成交累计近四万套，住宅市场开启新一轮需求释放，上海楼市开盘再上高峰！

▎城市快报丨By：世联评估

今日分享：上海市场分析 来自价值领地00:00 05:26

5月新房住宅成交市场呈现出“量价齐升”态势。5月新房住宅成交9,047套，环比上涨71.15%；成交均价亦有所上升，为63,341元/平方米，与上月相比上升5.58%5月，随着疫情的良好控制，存量房成交市场呈现了明显的回暖趋势，本月存量房成交套数为28,577套，环比上涨16.08%，成交均价为49,695元/平方米

上海商品住宅月度成交走势

上海存量房月度成交走势

新建住宅市场

新房供应分析

上海商品住宅新增供应套数和面积走势

上海商品房新增供应区域分布

继4月住宅市场供应火爆后，本月住宅供应有所回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，5月，商品住宅供应面积为61.52万平方米，供应套数为5,461套。从区域分布来看，本月金山区供应面积拔得头筹，供应面积为10.7万平方米，套数为1,064套。上海市场随着4月集中放量结束，5月各大开发商拿证速度有所放缓，但从6月预计拿证项目看，新一轮的集中放量即将在6月形成，市场热度依旧高涨。虽然市场有热度，但城市边缘地区的项目流量依旧处于低位。新房供应升温明显，金山区供应发力。

新房成交分析

上海商品住宅月度成交走势

上海商品住宅成交区域分布

5月新房住宅成交市场呈现出“量价齐升”态势。5月新房住宅成交9,047套，环比上涨71.15%；成交均价亦有所上升，为63,341元/平方米，与上月相比上升5.58%。成交区域方面，南汇区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,196套，成交均价为49,764元/平方米。5月外围区域供应量出现大幅增长，供应轮动激烈，其次市中心以静安、徐汇主力供应区，从实际成交价格来看，市中心区域的价格已然突破10万元，外围价格也呈现缓慢增长趋势。本月上海住宅成交市场有所升温，住宅市场已开始新一轮由疫情积压而形成的需求释放。

新房存量及去化

上海各区存量商品住宅去化时间（月）图

上海各区存量商品住宅去化时间（月）表

5月，疫情已得到基本控制，各区商品住宅存量共计721.14万平方米，存量套数为55,552套，存量面积去化时间为11.6月，相较于4月，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间有所增加。截至5月底，商品住宅库存集中于奉贤、青浦、松江及南汇等区。其中，奉贤存量*多，以98.07万方居各区域之首，占全市存量的13.60%，青浦区以73.66万方位居第二。

奉贤、南汇、青浦及松江的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间有所增加，外环以外新房存量充足。

存量住宅市场

存量房成交分析

上海存量房月度成交走势

上海存量房各区成交套数及市场均价

5月，随着疫情的良好控制，存量房成交市场呈现了明显的回暖趋势，本月存量房成交套数为28,577套，环比上涨16.08%，成交均价为49,695元/平方米。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为83,124元/平方米，由于房价居高临下，成交套数仅为402套。而浦东新区成交套数依然为*，达6782套，占比23.73%

由于上海区域的疫情基本得到控制，5月存量房市场已出现明显上涨趋势，存量房成交套数爆棚，达近一年以来*，而成交价格则维持在稳定的水平。

结构占比

本月70平米以下的刚需小户型物业（一房或是小两房）套数市占率为45.09%,70-90平米户型套数占比为25.79%，90-120平米户型套数占比为16.76%，刚改类型物业本月结构调整相对明显，大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

环间结构分析

绿色标注表示环比下跌红色标注表示环比上升黑色标注表示环比持平

横向来看，各类物业成交占比调整明显，各环间120-150平米物业均有明显上调趋势，而小于70平米成交均有所下降；另外，70平以下成交占比依旧*重。

区域统计

据数据显示，本月上海16个行政区中，涨跌幅前三分别为奉贤区（涨幅22.54%）、宝山区（涨幅20.81%）、长宁区（涨幅20.47%），全市波动平均幅度为14.66%。

板块统计

从套数top10板块的成交数据来看，宝山罗店板块、浦东三林板块及奉贤南桥新城板块位列前三；从金额top10板块的成交数据来看，格局均为上涨趋势，成交金额*多的是浦东三林板块。

楼盘统计

从套数top10楼盘的成交数据来看，刚需改善型物业占据大部分成交，美罗家园金丰苑依旧占据前三；金额top10楼盘的成交数据来看，全线楼盘成交金额较上月上涨明显。

板块统计

住房租赁市场

近一年上海住房月租金及租售比统计图

2020年4月上海各区住房月租金及租售比统计图

2020年5月租金市场相比4月来说有小幅度下跌，月租金为71.93元/平方米•月，租售比为1:691。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金*，为119.99元/平方米•月，其次是长宁区，为103.40元/平方米•月，而金山区月租金仅25.18元/平方米•月，租售比达1:735。

租房市场的租金维持在一个稳定水平，说明租房需求依然存在，随着疫情的逐步控制，租赁市场处于回暖状态，未来租赁市场依旧火热。

土地市场

土地供应

2020年5月上海土地供应一览表

数据来源：世联数据平台

5月，上海供应市场持续回暖。本月供应土地总面积为368.7万平方米，与上月相比大幅上升236.31%。本月共推出26宗土地，其中居住类用地共推出7宗，供应面积29.19万平方米，占比7.92%；商服类用地推出11宗，供应面积145.8万平方米，占为39.55%；另有其他用途用地8宗，占比52.53%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地达11宗。土地供应十分活跃，印证了政府增加土地供应的政策，有利于提升市场信心。

本月土地供应市场升温明显，浦东新区供应发力。

土地成交

2020年5月上海土地成交一览表

数据来源：世联数据平台

5月土地成交市场延续4月的火爆趋势，成交土地面积（不含保障房）为113.89万平方米，与上月相比上升54.93%。本月有34宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地共成交9宗，成交面积27.63万平方米，占比24.26%；商服类用地成交10宗，以中小面积地块为主，成交面积41.02万平方米，占为36.02%；另有其他用途用地15宗，占比39.72%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地达7宗。

在2020年5月，上海市土地市场成交活跃，且土地价格呈现出向上突破的发展趋势，预计后续2021-2022年土地兑现，市场将形成新一轮的全新成交格局。

本月土地成交市场持续火爆，浦东新区土地成交市场活跃。

土地成交与供应

近一年上海土地成交与供应统计图

5月上海土地成交及供应市场均有一定程度的回升。5月供应建筑面积718.65万㎡，环比大幅上升222.04%，同比大幅上升744.47%；成交建筑面积为252.01万㎡，环比上升51.88%，同比大幅上升112.61%；土地成交金额与上月相比也有大幅上升，为151.13亿元。上海5月依旧保持了强势放量和成交，且供应和成交均超过了去年同期水平，供销将重回高位，市场好转速度远超预期。

5月，土地成交与供应市场均较为火爆，疫情后土地市场复苏明显。

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