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对南京公寓说三声“不”|石旭升

来源:地产识局   发布时间:2020-06-23 00:00:00

我从2008年搬进公寓之后,12年以来,再没走出过公寓。或者说走出一个公寓,又走进了另一个公寓。包括深圳的公寓,北京的公寓,南京的公寓。所以我对公寓也就多了一些话语权。这两天我研究了一下南京的公寓。觉得可以用不温不火、不偏不倚和不离不弃来说说。

不温不火

我发现,这些年以来,公寓从来都是不温不火的。具体表现在,旺季不旺,淡季不淡。每当住宅发高烧一样价格猛涨的时候,公寓的温度还是老样子,既不高,也不低;在住宅二手房价格暴跌,甚至冷到冰点的时候,公寓的温度还是老样子,既不高,也不低。这还仅仅是价格的不温不火。

南京某地产机构数据

成交量一样不温不火。与住宅比,公寓的成交量都是平稳增长的。以南京为例,南京住宅的成交量在8万套左右,公寓的成交量在2万套左右。但是住宅成交量表现的季节性十分明显,旺季常常是淡季的3倍。公寓的季节性就不强。南京公寓每月的成交量恒定在1700套左右。

疫情初期,南京住宅成交量受到的波及较大,而公寓呢,受到的波及就小。比如,明发国际中心的公寓,疫情期间销售照样稳定,4月份的销售量排在全市*,而其它公寓受到的波及也较小。公寓市场的稳定,或许是因为,公寓的出租比例大。总体上看,南京住宅的出租比例在30%,而公寓的出租比例达到80%。年轻灰领和白领,创业者,还有小生意人,几乎都住过公寓。

南京某地产机构数据

虽然,公寓只是一生中的过渡空间,人不可能一辈子住公寓。但是,年轻灰领和白领,创业者,还有小生意人,把住公寓作为苟且也罢,总要经过这个过渡阶段。所以公寓的需求总是源源不断。总之,公寓市场虽然不温不火,却总是稳定的。

明发国际中心公寓效果图

事实上,我的朋友圈中,就不乏买公寓的朋友。有4类,一类是没钱有房票的。毕竟南京公寓的价位是住宅的一半,买个公寓也可以苟且结婚,以后伺机换房;第二类是有钱没房票的。房票被用完了,就买个公寓出租,可以有稳定的回报率;第三类是有钱有房票的。他们索性不喜欢住宅,就喜欢住公寓,特别是高级公寓,可以享受特别的服务,就像国外公寓的价值比住宅更高一样;第四种是外地人,完全被限购了。要常驻南京,只能先选择公寓。

不偏不倚

所以呢,公寓市场虽然是楼市中的一个小市场,但是却是租赁市场中的一个大市场。不过啊,投资公寓,还是需要鉴别不同类型公寓的。在五花八门的公寓中,选择不偏不倚的房子,才有更多的投资价值。

我个人会把公寓分成3类。一种是住宅性质公寓,一种是办公性质公寓,第三种是两用性质公寓。住宅性质公寓,就是更具住宅属性。居住的功能齐全,既通煤气,又有洗手间,甚至使用年限还有70年的。与纯住宅的不同,只是一梯多户,私密性较差,就像上个世纪的筒子楼。但是,自从南京市2010年以后开始限制类住宅公寓,这样的公寓,一手市场上几乎绝迹。现在还有很多买家遗憾错过了那个时机。因为这样的公寓,无论自住还是出租,价值都是刚刚的。

明发国际中心47平米公寓下层

办公性质公寓,就像一间小型写字楼,虽然也可以住人,却不通煤气,也没有独立洗手间。晚上拉肚子也要跑去公共洗手间。不过,自从2017年南京市场对公寓出台限制规定,现在市场上新批的公寓,大多属于这一类。由于居住功能降低,市场也就不温不火。

两用性质公寓,就是居住和办公功能兼而有之。这种公寓的特点,是4米8以上挑高,可以做成复式公寓,下面办公,上面居住,独立卫生间,甚至还有独立厨房。这种公寓,很受小型创业者和家庭工作者的欢迎。但是,这些公寓都也是2017年之前批准的项目,买一套少一套了。

明发国际中心47平米公寓上层

前面说过的明发国际中心,4月份销售火爆,与“两用性质公寓”不无关联。而他们即将加推的6号楼,4.8米挑高,有厨房,有独立洗手间,产品非常稀缺!加上项目在交通上的机会,距离即将通车的长江五桥只有2.2公里,10*可达河西CBD。还有,待建的地铁11号线,作为江北新区“地铁换乘王”,其“珠江南站”与项目“无缝连接”,可以直通地下。只需80到85万就能买到这样的公寓,且不愁出租,应该是个难得的机会。

不离不弃

在南京,我遇到很多对公寓情有独钟的人。我现在的邻居,是个地产人,总是对公寓不离不弃,简直就是一个“公寓迷”。这几年他连买了4套公寓。他的故事告诉我们,楼市的机会不一定就是住宅,公寓也很值得投资。

邻居和他的朋友,10年前分别买了铁心桥的房子。邻居花50万买的公寓,他的朋友花100万买的住宅。公寓的租金收入每年稳定在2万,这样25年可以收回成本;而朋友的两房,年租金只有1万8,收回成本就需要55年。所以,邻居说起这件事情就很自鸣得意,因为他的确算得准。

当然,邻居的朋友不服气。他嘲笑邻居,你的公寓50万买的,10年才涨到60万,可是我买的100万的房子,现在已经涨到200万。你的房价才涨了20%,而我的房价涨了100%啊!再说了,我是一个带学区的房子,未来前景更好啊!

邻居就反驳,你的房子看起来赚到了100万,你拿到手了吗?你挂牌到时候就有可能跌价,而且还要交纳各种税费。至于你说的学区,不一定有学区的房子就是好房子,铁心桥有啥学区啊?还有,你随便买个住宅,也就废了一张房票,而我省下来的钞票的房票,可以买更宜居的房子。

明发国际中心区位图

不过,选择公寓,地段是*关键的。公寓与纯粹住区不同,更在乎人气。南京近年来出现了多个公寓板块。包括河西CBD、江北国家级新区、南部新城和雨花客厅。有一个特点,就是城市热点在哪里,公寓市场主流就出现在哪里。还有地铁通道哪里,公寓就出现在哪里。所以,对于未来人气的考量,是选择公寓的关键。

明发国际中心甲写效果图

*近在江北新区热销的明发国际中心,就是一个目前人气爆棚的项目。项目总的建筑面积达到40万,总共8栋。包括2栋180米的甲写双子塔、4栋公寓和2栋办公楼。这样大的规模,南京少见。在浦滨路与园创路交汇处,既属于江北“核心区”,又属于南京“自贸区”行政中心所在地,属于“双核心”交汇。其中,研创园整体规划面积超过300万方,体量是河西新城科技园的2倍。

鸟瞰图

而已经建成运营的配套,也能看出这个项目的人气。比如江北*座5星级酒店-瑞斯丽酒店,比如首座机场航站楼,后期有希望可以直接办理行李安检托运直机,再比如喵呜健身中心、行政餐厅、美食广场、罗森超市、星巴克咖啡等等,商务档次都是刚刚的。

以上我说了三句“不”,只是想说公寓市场机会的不可忽视。所以,我觉得有必要写这篇文章。

明发国际中心正在筹备端午抢大礼活动,购房优惠券、体脂秤等大礼全城派。不光如此,后期还有礼品不定期释放,感兴趣可以扫码了解更多资讯。案场电话:57078888

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