五环内，与“邻居们”的合理尺度

如果说，2月—4月疫情闭关在家，人们体会到了什么是优秀物业，什么是烂物业，因而将物业列为未来买房一个重要选项，那么，6月12日北京新发地疫情的突然暴发，则又让人们的眼光回到了房子本身。

因为，有些先天的要素，是后天不管怎样努力也无法弥补的。比如，它与城区的距离，你的“邻居们”都是谁。

什么是健康社区？可能不是单一因素决定，但真正的健康社区一定有共同因素。

壹

1999年1月13日，在北京北三环马甸桥东北角，宜家商城开业了。当时的情景是怎么样的呢？从宜家商城往东西各延伸一站多远，路边停满了车，那时的车子主要是桑塔纳和富康。在两周的时间里，蜂捅而至的北京人，一次又一次将宜家货架上的商品抢购一空，据说有人一周内光顾了６次。

3年后，宜家不得不考虑搬家的问题。别的不说，每天导致北三环马甸堵车现象，已经成为交管部门*头疼的问题。地皮是现成的，北京市在东四环四元桥外划了一大块地给它。又过了3年，2006年4月12日，作为全球规模第二大的四元桥宜家店开业，马甸店同时关闭。而四元桥宜家店除了开业后几天进场要排队，基本没听说它导致四元桥堵车。

北京三环内的城里还有一个长期堵车点，那就是动批，全称北京动物园批发市场。凡是在北京读过大学，或刚来北京工作的年轻人，没去过动批，简直可以说生命中少了一个经历。

动批用一个词来形容，就是，便宜。再加一个词，就是，应有尽有。这对于囊中羞涩的年轻人来说，简直是天堂般的存在。

动批搬迁的动议，也有很长一段时间了。只有在疏散首都非核心功能的动员令下，才成为可能。但也是一延再延，终于在2017年完成搬迁。与此同时，“官批”（官园批发市场）、西天意市场、万通市场也搬迁完毕。

与动批一路之隔的北京动物园搬迁问题，一度也上了市政府的议程表。非典期间，尤其是禽流感闹得*厉害的时候，将北京动物园迁往郊区的声音就更大了。但北京人民尤其是小朋友们对动物园的感情太深了，恐怕一下子还是搬不了。这且不提。

新发地虽然发生了疫情，但实事求是地说，从选址的角度，它还是不错的，四环外，邻近高速公路，也不会导致交通拥堵。只是，它是人员密集、流动频繁的场所。

列举动批、马甸宜家和新发地，攸克君并不是要痛诉它们的“罪过”，只是陈述一个事实，像这样流动人员聚集的场所，假如作为相距很近的邻居，生活方便是方便，但现代人会觉得，少了应有的“距离感”。

贰

在北京这样的大都市，要说安静，自然是二环内。举个例子，平时北京*不挤的地铁，就是2号线，因为它沿着二环跑，而二环内外的人口已经很少了。

但要能选择居住在二环里，恐怕得是爷爷辈就在北京工作。无类是祖产还是分房，都是由二环往外展开，比如前三门的高层住宅。

在三环内置业固然也很好，那也得是90年代*期就参加工作，才有积蓄在90年代末 20世纪初抢到不多的一批商品房。

再往后，别说三环内，就是四环内也没几个新房项目了。作为新北京人的90后，新房只能到四环以外去寻觅。进入2020年，五环内的新房项目，更寥寥无几。这就是城市的发展史，尤其是像北京这种以摊大饼著称的城市建设史所决定的。

早在2017年攸克君就跟朋友谈起过，四环至五环之间，是*合适的居住区域。理由很简单，兼顾生活与工作，这是*合适的尺度。

如果是2019年，只要经济水平允许，能在四环至五环之间买房，可以说是“买到即赚到”；但到2020年，经历疫情，尤其是当第二波疫情再次袭来，考量的标准应该有所增加。

你周围的邻居们，是个绕不开的参照物。

叁

有人曾经说，如果以二环内长安街为标尺，五环为城区分界线，那么，四环与五环之间的地方，可以称之为交通的“黄金分割线”。攸克君没有去计算它所在的位置是不是0.618，但从交通动线来看，这样的地方确实是属于进退自如之区域。

攸克君之前写过，过去三年，北京土拍市场共出让了113宗限竞房地块，其中位于五环内的只有13宗地。已经摆上“货架”，任大家选择的限竞房项目，也不过只有5个，总占比仅4%多一些。位于四环与五环之间、距四环仅2.7公里的京能｜电建·洺悦湾就是其中之一。

洺悦湾是一个方方正正的项目，它周边的邻居，都有谁？

462.1公顷的凉水河滨河公园。包括滨河公园在内，洺悦湾的四个方向，全是绿地。也就是说，这是一个被绿地、公园紧紧包围的社区。如果觉得滨河公园不够，方圆数公里之内，还有4个国家级公园以及其他11个城市级公园。

京能｜电建·洺悦湾鸟瞰图

一路之隔的邻居，是住总万科广场。它是为包括洺悦湾在内的旧宫区域服务的商业配套项目。几百米之外，漫步10*可及，尺度刚刚好。

如果要说洺悦湾是一个周边环境堪与别墅区媲美的独立住区，这话毫不夸张。住区内，自成一统，不与任何社区和公共服务场所相邻、相交，因而不存在外来流动人群干扰的危险；住区外，满目绿色，视野疏朗宽阔，而社区级商业又恰好在一个街区外，似乎那个区域的城市详细规划是为“专门为”它打造的。

那洺悦湾内部的“邻居”又是怎样的？

小区的景观园林，借鉴燕京八景之“南囿秋风”，打造“三卷七境”的景观，营造出百花盛开、硕果累累的 “四季皆富”的花园式人居体验。与项目外侧的滨河公园、绿地正相呼应。

小区的建筑，包括5-9层的水岸洋房，17-18层的观景高层，楼与楼之间的距离远远超过规划要求，*楼间距达到60米。这的确是目前可以看到的少有“豪华”楼间距，何况它还是一个限竞房项目。

值得一提的是，基于疫情对于居家生活的影响，洺悦湾打造了96项精工细节与智慧科技其中在社区智能化方面，采用了诸如“红外测温”“智慧电梯”等系统，建立健全社区预警机制，保障业主居家健康。

*后说两点个人观感。

熟悉的人知道，*近两年攸克君喜欢上了跑步，所以，看到小区配置建设的400米环形夜光跑道规划，格外欣喜，希望到时作为访客也能来跑个15圈。

再就是它的133平米四居户型。一梯两户、南北通透、全明布局和飘窗，几乎是它所有户型的共同特点，而这个户型还有一大亮点是，即使不算赠送面积，得房率就已经达到了85%，完全做成精致大平层豪宅的感觉。

京能｜电建·洺悦湾133平米四居户型图

如此配置和空间尺度，再加上周围的“邻居”，相信你会认同，真正健康的社区所需要具备的这些基础条件。

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