LPR未下调，深圳房贷利率却降了！购房者有福了？

本月LPR没降。期待落空。

6月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布6月贷款市场报价利率（LPR），与5月报价保持不变。

1年期LPR为3.85%

5年期以上LPR为4.65%

从2019年12月开始，5年期以上LPR报价4.80%，之后便持续下调。*一次降幅发生在今年4月20日，直降20BP，报价为4.65%。至今未变。

5年期以上LPR被看作房贷利率晴雨表。降了，说明央行正释放信贷宽松、鼓励买房的讯号。升了，说明市场过火、调控应适当加剧。而此次“不变”的举动，让“众望所归”以落空收场

以为万事俱备只欠东风？但央行自有看法。

01

楼市很火 央行无需加油

正在发生的楼市，如你们所见。金融街、海纳公馆近日频上热搜，中签率创新低。

除开深圳，万人摇的场面在不少二线城市中也屡见不鲜。

如杭州，远洋西溪公馆项目，59637人参与争抢959套房源，开创有史以来杭州摇号购房记录，中签率低至1.61%。

南京，江畔都会上城，11890组购房者与223套精装房源角逐。中签率1.87%。

更夸张的还有成都，川发·天府上城，出现47209人争抢786套房源的现象，*中签率0.66％。

▲截图自成都购房通

本月中旬，国家统计局发布《2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，无论是环比还是同比，全国房价都爆发出惊人的上涨态势。

虽然去年下半年开始，各地房价下降城市数量逐步扩大，到疫情后达到巅峰，下降城市*达到近40个。但随着央行“放水”、美联储宣布无限量印钞，今年4、5月的楼市又“飞”了。

上涨城市从32个上升至57个，下降城市从38个下降至13个。月月飘红的城市持续增加。

▲截图自国家统计局

北、上、广、深表现更为惊人。

向来横盘的北京环比领涨，达到1.8%，这是北京自2016年以来环比涨幅*的一次。据成交数据显示，北京单月二手房成交量2.1万套，叠加西城*需求，交易量井喷。

其次是深圳！环比上涨1.6%，也是环比数据中的高位。并且深圳连续3个月二手房成交量突破8000大关。量价齐升似乎正在进行时。

上海、广州也都逐步回暖，分别上涨0.6%、0.4%。上海新房创下44个月以来的成交峰值，二手房也明显高于平均水平。

如此热烈的楼市场面，还需央行再度降息鼓励？这分明不合逻辑。

02

土拍大热 楼市预期向好

另外则是土地市场越演越烈。面粉贵过面包的事情一再发生，无论开发商还是购房者均对未来楼市信心满满。

5月15日，深圳前海一住宅用地，溢价率45%，楼面价8.74万/平方米，一举成为深圳新晋地王。

5月18日，广州同样迎来一场声势浩大的土拍，32家房企，竞拍12宗土地，总交易额达到了240亿元，导致广州的交易系统一度瘫痪。

5月19日，北京合生创展经过56轮和66轮的搏杀，分别拿下了两款优质地块，总价107亿元，溢价率42.08%和37.86%。

6月16日，杭州滨江集团竞拍杭州上城区一宗地块，溢价率21.4%，楼面价29058元/平。

....

中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，50个城市合计卖地金额达1.7万亿元，同比上涨8.8%。

杭州、北京和上海三个城市卖地收入均超过千亿元，分别为1265亿元、1131亿元和1047亿元，29个城市土地出让金额均超过200亿元。

▲截图自网络

深圳今年的土拍活动同样异于往年，不仅加大土地供应，还增加了人才用地的比例，可见深圳在平衡商品房房价上做出的努力是空前的。

土地市场大热所表现出的楼市向好预期，也为央行不愿继续降息提供了参考。

03

市场不差钱 小微企业贷款容易

几天前，统计局公布了5月份的M2和社融数据，一如预期，广义货币（M2）同比增长11.1%，社会融资规模存量为268.39万亿元，同比增长12.5%。

这个是宏观层面的钱，说明钱确实在增多，市场上钱是充沛的。

*为明显的是，多家银行近期纷纷推出优惠贷款利率。

其中工行“融E贷”统一执行年利率4.35%，支持按期付息一次性还本，甚至低于个人住房贷款。

招行于6月22日启动闪电贷“提款礼”活动，利率*可达3.96%。老百姓*为熟悉的余额宝年化利率也是一路下滑1.4%左右，甚至低于一年期存款利率（1.5%）。

这足以说明，就目前而言，不是央行释放流动性*迫切的时刻。市场资金量充裕，暂时无需通过降息方式刺激经济。

这一波操作，似乎也间接地表达了央行一直以来的态度：严禁金融资金违规流入房地产。

各种针对小微企业的贷款方式层出不穷，但就是不在LPR上面让步太多，LPR降得越多意味着金融政策对房贷利率让利更多。而房贷利率又是楼市的晴雨表，直接影响购房者预期。

04

LPR没降 但深圳房贷利率确实降了

房贷利率的执行标准以LPR为基准，各地银行根据当地情况实行上浮或下降基点得出*终执行利率。

【央行*新基准利率】

注：以上数据依据网络及各个官方网站公布资料整理，具体政策以*终文件执行情况为准，具体可咨询深圳各大银行。

以深圳为例，打比方5年以上基准利率为4.9%，在此基础上上浮10%，则*终执行利率为5.39%。

各城市上浮多少，均由地方银行说了算。LPR仅作参考。

在经济下行压力持续进程中，各地银行也暗藏下降预期。

根据今年6月的数据，融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测显示，全国首套房贷款平均利率则为5.28%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3BP。

深圳利率下降尤甚。自今年3月以来，深圳传出部分银行下调首套房贷利率的消息，之后降息的声音便不绝于耳。

据融360房贷数据显示：中信和广发在深圳地区的首套和二套房贷利率之前是上浮10%和15%，现在分别下调为上浮8%和12%。

邮政储蓄银行已明确首套房贷利率降至基准利率上浮7%，二套降至基准利率上浮11%。

交行将首套房贷利率从之前的基准上浮10%下调至5%。

*新数据显示，除了四大行和少数股份行的首套房贷利率还保持基准上浮10%外，深圳大部分银行已将房贷上浮利率降到了个位数。

除了贷款利率的下降，放款时间也越来越快。

目前，四大行在深圳地区依然执行之前的利率标准，首套基准上浮10%，二套基准上浮15%，也没有明确下一步是否有调整计划，但多家支行的个贷经理表示，放款速度已经较去年大大加快，基本不用等。

从融360房贷数据看去，不仅深圳，各个城市的银行均在LPR按兵不动的情况下，下调了上浮比例。表明未来或有如下趋势：

（1）2020年下半年，LPR将持续走低发生的可能性较大。此次未降，下次再降？

（2）楼市监管持续加码，避免金融资金违规流入房地产依然是严控底线。

（3）城市、区域、项目分化加剧，优质区域、优势地段、优质产品将格外受关注。反之，则遇冷。

END

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