2020年上海楼市没有什么新鲜的

是市区更火爆么？

只看开盘数据的话，是这样的感觉。

但其实开盘数据没有清盘周期重要。

开盘喧嚣之后，后面的续销才能看到市场是不是中意。

2019年热销的盘，郊区基本都清盘，市区的反而不少盘还有房源，通常就是*贵的那几套一直在卖，成交周期看来要超过正常二手房了。

2018年以来，每个月二手成交套数*名的小区都是动迁刚好可以交易的小区。

这些动迁房小区、颜值、户型都很一般（少数也有好的），*的优点是

便宜，并且税费少。

2020年经济的向下波动使得老破小租金的稳定性受到影响，老破小的投资客比例甚至低于2019年。

成交量也不算小。

动迁房的置换客大多数向更好的地方置换，却不一定是*地段，因为买不起；老破小的置换客大多数为了更大的面积也在向更差一些的地段置换。

2020年，甚至还有不少人置换到近郊远郊的低密度新盘。

购买力会流向称得上地段的地段，但并不是所谓市区。

更在乎地段的人去买地段，如果你并非如此，那么还是要看到更多的成交群体，并没有那么在乎。

同样的，*今年更加强势，但实际上*卖家在*用好之后，卖掉*优化生活的动力是在变强的，*的买家也越来越多人被动接受差一些的学区。

注：这仅仅是市场判断的一个角度，*主要看政策。

同样的，市场很追捧小三户型，尤其新房，但实际上，由于新房在大尺度小三房(110平左右）上供应不足，二手次新房的小三房又不如新房的小三房，市场*终还是会更追求相对稀缺的那些房子。

我们不用因为新房主要供应小三房而在二手房里寻找小三房，恰恰相反，住习惯大尺度小三房的人买得起大三房（130左右或者更大）就换，买不起的就不卖了，因为接受不了小三房。

同样的，市场很追捧次新房，但是次新房等你卖的时候不就是现在15年左右房龄的房子么？

同样的，市场中意好物业。

同样的，市场中意好片区。

2020年的上海楼市，并没有什么新的趋势发生，如果有什么现象的话，就是市场跟风。

价格管制之下，不知道哪个好坏。

例如新江湾有个盘比较贵，江湾也有一个盘比较贵，我们可以近似认为这两个盘自由开价。

前者逐渐尾盘，而后者182套房子网签25套。

市场当然就知道新江湾更强。

还是要回归楼市的底层逻辑：

区段为王。区段和地段的差别是前者有规划预期。

如果不是有规划预期的地方更有未来，那说明这个城市已经衰老，没有未来了。上海这几年大高楼在徐汇、北外、张江、金桥、临港遍地分布，还没有到讨论衰落的时候。

价格*维度。

社区、小区、颜值、物业、户型、绿化，始终还是通过购买力分级的。

房子从建设好那天开始就走向垃圾，城市从绽放那天就走向枯萎。

不会枯萎或者绽放的，始终还是土地啊。

早在2016年，我们就提出区段、产品、颜值三维统一，提出产品、颜值的趋势不可逆。

但在2020年这种走势比较扭曲的市场里，更需要重视底层逻辑。

根本上，认房认贷和非普畸形使得整个市场买家产生了交易厌恶。

不要学区的人听说学区很重要就把学区考虑进入。

不那么在乎物业的人听说物业很重要就把物业考虑进入。

不那么在乎颜值的..............

所有的要素都有价格，

对你无用的，就不应该考量。