谁消灭了广州小户型？

我们的读者张小姐*近在看房，天南地北（其实只是广州）地看。

看了白云的龙湖招商天矩，看了番禺的龙光天璞，看了南沙的星河东悦湾，直到上周末去看了黄埔中央城，她终于忍不住向小编发出灵魂拷问：

为什么现在三房成为了标配？

为什么很少看到80㎡以下的小户型？？

难道2020年消灭贫困人口，只买得起小两居的人也被消灭了？？？

黄埔中央城效果图

这个使得张小姐变成Miss Why（为什么小姐）的黄埔中央城，我们上周做了开盘报道。一个61.5万㎡的超级大盘，别说是低于80㎡的小户型了，所有产品91㎡三房起步！

就此，小编请教了黄埔中央城的销售，对方直言：小户型，现在不好卖啊！尤其是小两房！

小编统计了市面上80㎡以下的房子，发现它们真的快要绝种了……

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80㎡小户型稀缺，三房成新盘标配

一个楼盘从开盘到售罄，少说也得要个三四年，更别说那些超级大盘。因此，刚刚入市的全新项目，往往是未来几年楼市的供货主力。

小编统计了2020年上半年全新开盘的项目有14个（如有遗漏，欢迎补充），带有80㎡以下户型的项目，一共只有4个。

除了做得像公寓的住宅元邦明月翡翠，这些小面积还不是它们的主力户型，只是陪跑。

仔细一看还会发现，这14个全新项目中，只有3个拥有两房户型。其中，品实云湖花城和元邦明月翡翠还推出“2+1房”、甚至“3+2房”的概念。

元邦明月翡翠78㎡三房爆改后，可变成五房

这也就意味着，目前以及接下来几年，如果市场没有发生较大变动，80㎡以下的小户型，仍然属于冷门。并且，三房几乎已经成为了市场的标配。

犹记得当年（特指2016年），80㎡以下小户型风头正劲，迎来了它的高光时刻……

02

80㎡小户型成交量：拦腰截断

2016年，广州住宅成交量达到了历史之巅，各面积段的成交量也水涨船高，这一年80㎡以下小户型成交量接近两万套！

但在之后的年份，数据便急转直下。（注：由于数据过多，为了便于阅读，此处省去2016年之前的数据。有兴趣的读者，可扫描文末二维码，找小编索取。）

从上表可以看出，各个面积段成交减少率，按从高到低排列，依次为：

144㎡以上＞80㎡以下＞80-100㎡＞120-144㎡＞100-120㎡

也就是说对比2016年，2019年豪宅和小户型的成交量几乎是拦腰截断，豪宅还截到了胸部的位置………

豪宅由于定位高端，成交量几乎永远垫底，放一边不讲。去年一整年，80㎡小户型的成交量只有9686套，比起80-144㎡的成交量，简直是小巫见大巫。

这也正是为什么张小姐到处看房之后，发出震耳欲聋的发问：为什么很少看到小户型了？

*新的数据显示，2020年上半年，80㎡以下户型的成交量依然不甚理想，而且占成交总量仅11%，并且2016-2020年占比依次为：15%、14%、13%、12%、11%。

03

小户型去哪儿了？

2016年是一个什么年份，想必有点经历的购房者，都会清楚：

当年，广州楼市的交投十分火热，无论是供应还是成交的多项指标，在套数、面积、均价和销售金额方面，全都超越原有的纪录。

很快，市场出现了变化，重大事件梳理如下：

2016年，930新政出台

2016年12月，中央经济工作会议提出“房住不炒”

2017年，330新政出台

2017年12月，中央经济工作会议提出“房地产长效机制”

2018年，中供中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”

至今，房地产政策仍未松口，从近期LPR咬定不放松的表现可见一斑。不过，为什么80㎡以下小户型这么不堪一击，承压能力仅次于144㎡以上豪宅？

崔登科

广州世联市场研究院副院长

因为投资客开始撤场了！而刚需客的入市开始变得谨慎，有一部分流向了二手市场。相对来说，稳定的是首次改善和二次改善型客户。

崔登科表示，各种类型的客户瓜分了不同的住房市场，主要如下：

80㎡以下：投资类客户

80-100㎡：首次置业刚需

100-120㎡：首次改善

120-144㎡：二次改善

144㎡以上：高端产品

这也正好印证了前文的数据，首次改善和二次改善客户对应的100-120㎡和120-144㎡住宅的成交减少率仅为19.13%和19.97%；而80㎡以下和144㎡以上住宅成交量则拦腰截断；80-100㎡住宅虽然减少了40.53%，但它每一年的成交数量始终排名*。

市场需求的减少，也相应带来开发商产品的改变。

崔登科

广州世联市场研究院副院长

80㎡以下的户型，其实未来会少很多，因为这些都属于投资类型产品数量需求少了，产品供给会调整，不然做很多80㎡以下的小房子，是卖不出去的。

至于前文提到的三房成为主流的问题，主要是为了控制总价，住宅开始功能小面积化。如果*近有在看房的读者，可以发现市面上有些80多方的住宅，被设计成了三房。崔登科表示，功能的小面积化已经是一种市场趋势。

投资客退场、（相对）低总价就能买到三房，对于这种市场趋势，身为购房者的你欢迎吗？欢迎留言探讨！

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