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北京核心区的这些楼盘,简直是在暴殄天物!

来源:米宅北京   发布时间:2020-07-02 00:00:00

看盘看得久了,越发觉得近两年的北京楼市存在一个很奇怪的现象:

地段越好,产品越垃圾。

真的,这话一点儿不夸张。

不信?我随便举几个例子,大家一起来探讨下。

1

*个要说的,是“东直门8号”。

该项目位于东直门外斜街8号,东二环核心区+老牌的使馆区。

地段怎样、配套怎样,不用多说,大家心里都清楚。

当然,这么好的地段,价格自然不会便宜。

项目均价14万,总价1800万起步。

*的北京,二环很少有新盘。2018年,王府井旁边住宅项目“霞公府”的问世,曾引起了巨大轰动。

霞公府总共有两种户型——443㎡四居、590㎡五居,总价6500-9000万。

和霞公府的奢华比起来,东直门8号院显得亲民多了,至少户型没有那么大大大。

然而,这个距离二环只有800米的亲民项目,却有点奇葩。

首先,整个小区只规划了一栋楼,225户。

但这一栋楼里,却设计出了6种户型。

*小的是123㎡两居。面积和功能分区就不说了,毕竟人家属于豪改产品,123平米即使做成一居也属正常。毕竟,大北京还有130多平的一居呢。

但户型的设计,就有点让人摸不着头脑:

敢问设计师,朝南它不香吗?为什么非要朝北呢?

据笔者所知,这个户型多分布于低层,本来北向就很难采到光,再加上楼层低,这感觉,你品,你仔细品。

据置业顾问说,楼盘的北向是两个市政公园,没有任何遮光的高层建筑体,但据笔者所知,项目北侧是宾馆和超市......

184㎡的三居,好歹是做到客厅和两个卧室全朝南了,动静分离也做得挺好:

可这户型的形状是什么鬼?艺术品吗?

书房有种“隔断房”的感觉。

其他种类的大户型均有缺角。

289㎡四居还算正常,而且做了双主卧配置:

但和其他非核心地段的四居户型比起来,差的不是一星半点儿。

这一栋孤零零的楼,总共高32层(地上),地下还有3层,是车库。

地上1-2层,是为业主配备的会所,3-29层是可售的住宅,4梯4户。至于30-32层是什么,开发商没有透漏,目前尚不清楚。

项目精装交付,做完装修后,挑高只剩下了2.6米

虽然号称“三面环水”、全封闭的科技住宅,项目都是绿城设计团队操刀,但笔者只想说:

这怕不是遇到了个假绿城吧。难道又是和腾讯一样,傻白甜到被伪造公章给骗了?

这么小的社区,实在想象不出园林能好到哪儿去

2

然而,作为核心地段的项目,“东直门8号”还算好的,另一个位于“北土城”的项目,才真的让人崩溃。

没错,这个项目叫“北京书院”。

项目售楼处也比较特别,为了迎合其案名,开发商将其打造成了一座图书馆。

从地图上就可以看出,这个地段异常优越:

北三环,离北京*的带状公园——“元大都遗址公园”咫尺之遥,居住环境和生活配套自不必说,*的缺点可能就是*不太好(周边的太阳宫区域*不错)。

和东直门8号类似,整个小区也是只规划了一栋楼,另外有一栋商业,可卖的住宅只有216套,比“东直门8号”还mini。

同样是一栋楼,差别就在于,北京书院层高相对较低,21层,东直门是32层。

虽说楼栋比较孤独,但每层的住户却不孤独,4梯12户。嗯,真热闹。

这种梯户比设计也是清奇,像是一梯多户的商住楼。

值得注意的是,该楼盘的容积率为4。但这并不算什么,毕竟地段摆在这儿,三环*,我们懂。

但,这户型设计,就有点“脑子进水”了:

楼盘虽然mini,不过人家的户型种类却十分丰富,从67㎡的一居,到139㎡的三居,应有尽有,达六种之多。

67的一居,是这样的——

纯朝西的户型,整个客厅几乎无法采光。

值得注意的是:这栋住宅楼的四面,均有其他建筑物遮挡。如果买在低层,只能整天都开着灯了

79的一居是这样的——

多功能房,完全就是浪费面积。

另外,单单两居室,就做了三种户型,93的一个,94的两个。

这个是93的——

94的两种两居户型,长这样——

先不说朝向的问题,卧室的门在阳台上是什么鬼?设计师你过来,我们好好谈谈

整个小区*正常的户型,要数139的三居,然而这个户型,也有不少槽点:

整体来看,至少做到了三面宽朝南,而且主卧带独立卫生间。

但设计师啊,你确定让次卧朝南,主卧朝西?确定要做这么长的玄关?

*后要说的,是它的物业——邻里物业,这个物业管理水平怎么样,笔者不想评价,自己去度娘,感受一下全国众业主的气愤和无奈,就什么都懂了

关键是,物业费还不便宜,7块一平一月。

好吧,谁让人家地段好呢,毕竟有钱人都喜欢好地段。开发商和中介也都在用“小而精、空前绝后,值得珍藏、超高性价比”来进行宣传。

从价格来看,项目均价11.3万左右,并不算贵。但笔者只想说:

这样的产品,撑不起这样的价格。

3

和北京书院、东直门8号一样,虽占据核心地段,但产品垃圾的项目还有很多。

户型千奇百怪,有刀把形、手枪形、跑道形、楼梯形、圆球形,等等等等。

比如,二环边儿上,东城区,马上就要亮相一个新盘。但主力户型是这样的:

除了户型差之外,容积率也普遍偏高、有的甚至是全开放的社区.......

想不通的是:

明明这么好的地段,为什么开发商非要做出这样的产品?

把户型、物业、绿化做好,把价格适当抬高,难道不香吗?

好户型不是做不出来,毕竟,四环外、五环外的很多限竞房,都能设计出非常棒的户型,难道核心区就例外吗?

然而,不管产品有多么奇葩,也照样有人为此买单。毕竟,地段摆在那里。

也许,从“房住不炒”被提出的那一刻开始,每个人都应该思考一个问题:

地段和产品,究竟应该更注重哪一个?

全新的时代到来,李嘉诚的经典理论,究竟还适不适用?

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