三环路包治楼市百病

在北京买房，多多少少，总有人拐弯抹角能够找到各种业内人士，大到开发商老总，小到营销策划，再不济，也能找到个吧中介经纪人参谋一番。除了讲大势，明道理，更多问的是某个区域发展前景如何，某个项目或者小区品质怎样，购房者据此决策购买。

攸克君自然也经常被要求提供观点以供参考。但是，多则1000~2000万，少则大几百万的消费，谁也不敢拍胸脯说哪个区域、哪个项目一定好，更不敢轻易给出“就买哪个项目”的结论。通常情况，都是成破厉害、优势劣势各讲分明，主意还得买房的人自己拿。

这个过程中，攸克君逐渐体会到买房的难，不只是价格的难和购买力的难，还包括“北京楼市的结构性”特点之难，这表现在如下两点：

1、都把“地段”挂在嘴边。论地段，北京*的地段自然是二环，但二环是旧城，两级分化，新项目总价2000万以上，普通人难以企及；老项目、二手房又大都年代久远，产品品质、社区管理都是巨大的问题，居住体验很差。

2、新兴区域，新项目蜂拥而至，也都在产品力上下功夫，但道理大家心里都明白，本来地段没优势，周边配套不完善，区域价值全靠未来预期，产品不精益求精，购房者凭什么来买你的项目？反过来说，大部分购房人，在买下这类项目时，通常是舍弃地段、配套，求得居住空间和品质体验。

于是，拍着良心说，北京楼市就出现了地段好、配套成熟的区域产品差，而产品相对优秀的区域，又距离城市核心区较远，公共配套不健全的问题。只有极少数购房人能够“两全”，大部分购房者只能感慨“此事古难全”。这背后的潜台词是，能不能有个折中点，既有好地段，又有好产品，又价格适中？一下把“各种病都治了”？

放在以往，很多人会觉得这个想法是痴人说梦。但现在，这点诉求仔细思考，却有“药方”。这一剂良药并非什么新鲜事物，而是存在多年的北京三环路，结合以上诉求看，三环路可以“包治百病”。

首先，二环以内的诸多限制性因素，三环是没有的：没有历史文化名城保护限制、没有二环以内空间逼仄的限制、没有二环以内各种军队、政府大院对空间施展的限制等等。三环固然还是稀缺资源，但空间禀赋上，自然要比二环好上很多。

其次，北京的“圆环套圆环”城市结构，内密而外疏。二环到三环的距离*短，三环到四环次之，四环到五环也不远，但五环到六环就很远了，这实际上就是城市发展空间中的密度，而当下城市生活配套、公共配套的成熟程度，和密度成正比。

再次，二环以内目前面临非首都功能的疏解、降低人口密度、“静下来”等工作目标，留给成熟的城市配套的空间，已经不大。这一点不多说，相信诸君都懂。那么，现在城市公共配套、生活配套*为成熟的的区域，其实就是三环路。这就是攸克君说，三环路包治楼市百病的道理所在。

因此，对于买房人来说，懂得这样的道理之后，就一定会明白，一旦三环路的窗口打开，如果购买力匹配，就应该及时出手。毕竟谁不比谁傻三*，三环路既然能包治百病，那么，能留下的机会，也并不是太多。那么，要在三环出手，需要参照哪几点呢：

1、买新房、买新房、买新房。重要的事情说三遍，北京房地产市场产品的迭代、演进，这3~5年速度很快，新房在户型设计、居住功能设计、社区园林配套、物业管理服务等方面，都较之于二手房有着非常大的*身位，而三环的可贵之处在于，三环有新房。

2、三环有新房，一定要挑大开发商的项目买，道理还是产品设计和物业服务。品牌开发商项目多，实践经验多，对产品的改进就有的放矢，更有针对性。物业服务就更是了，真正好的物业，基本上都是开发商贴钱在做，才做得好。

因此，在三环沿线买房，能买新房就买新房，能买品牌开发商的房子，就买品牌开发商的房子。回过头来，我们就可以发现，三环有机会窗口，但所剩已经无几，九龙仓在西三环沿线的开发的西城天铸，就是一个很好的“窗口”。

西城天铸效果图

攸克君简单总结了一下，从购房者的角度看，西城天铸有几个可取的要点：

*，地段三环沿线，价值足够稀缺，但配套十分健全。即便在各个区域现在都十分看中且困难的教育配套方面，西城天铸距离即将*的中关村三小分校，也只有300米左右的距离。中关村三小是海淀基础教育的一颗明珠，这一点，就是一个非常明显要点和优势。

第二，西城天铸的整体社区产品规划设计是洋房主导。这种产品形态，在三环沿线就已经十分稀缺。三环沿线，除了极个别项目外，基本均是高密度的产品，各类已经落成的小区，都是以有限地块面积上尽可能多出房子的思路来进行设计，能够做到西城天铸这样的洋房产品的，十分少见。

第三，九龙仓是香港老牌儿开发商了，香港*，都是螺蛳壳里做道场。九龙仓的产品设计、创新能力，都堪称香港一流。因此，在西城天铸的产品中，创新就始终是业务追求之一。以西城天铸推出的*后一期160-217㎡的四至五居为例，通过双套房高空间利用率等设计特点，带有明显港式产品风格，比之前项目的洋房产品更进一步优化了空间尺度，得到了市场的广泛认可，销量不错，这些都是证明。

第四，由于政策原因，西城天铸实际上主动降低了三环的入门门槛。西城天铸的总价门槛，大约在900万起，三环沿线总价不过1000万，北京楼市当中已不多见。但其享受的，却是1000万甚至2000万项目的地段和配套。

西城天铸宣传册

第五，西城天铸项目所处的丽泽商务区，在未来北京的城市功能格局当中，占有重要的位置。可谓是既有当下的成熟配套，又有未来的发展前景预期，“保险”而又有“可想象空间”，这应该也是一个良好的因素，不容忽视。

三环路虽然包治百病，但是，剩下的机会也已经不算太多。*关键的就是看到窗口在哪里，何时打开。现在，西城天铸推开了一扇窗。

★★攸克近期文章推荐 ★★

(点击图片即可阅读)

★特别提示 ★

攸克粉丝如有相关购房咨询事宜，可添加微信——买房大家帮小秘书（maifangdjb01），即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。

扫描下方二维码，关注作者公众号