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深圳购房新思路,真正的资产,能实现“住投分离”的逆向操作……

来源:楼市头条   发布时间:2020-07-06 00:00:00

前阵子在微博上看到一个比较有争议的话题:投资和自住是否分离?

这个话题的讨论度并不高,而村长关注的它的原因是评论区几乎一边倒的认为:房产的居住属性和投资属性应当分门别论,只有通过牺牲居住品质,才能实现房产的*化收益,即“住投分离”。

这个理论明显不对。长期以来村长的闭眼购房逻辑是:

价格好(满足投资,安全边际里的房子)

有卖相(满足居住,流动性好的房子)

购房的本质是一种消费行为,只要满足了这两点,在消费效用上追求*化,那么资金的利用率和投资回报率上也可以追求*化。就是说,要选择那些既有居住品质又能抵御“货币变毛纸”的房子。

而这样的观点放在当下的深圳人身上,或许有点反常识。

属于深圳人的“延迟享乐”

——似乎从没住过心仪的房子

这个房产划分阶层的时代,人所拥有的房子往往决定了他在这座城市的地位。而同国际级别的其他城市不一样的是,通过房产来判别深圳人是很难的。

因为,深圳的有钱人可能住在这样的房子里:

观海台,均价:137086元/平

还有这样的房子里:

竹园小区,均价:129523元/平

以及这样的房子里:

南苑新村东区,均价:158878元/平

不是说这类房子不好,而是和我们想象中的有点差距。

能够拥有这些房子的都是动辄身价千万的业主,这个资产放在国内的任何一个城市都是中产以上的水平,包括深圳。

为什么他们不选择更好的房子?

因为没的选。

一是价格没得选。

二是房子没得选。

这里面,需要明白的是:房子=建筑成本+土地价值。而土地价值和关内核心区的距离呈正相关,距离越远,价格越低。这也就意味着,想换置的话,要么你就付出更多的房价,要么,就搬离核心区选择有品质潜力的新区。

这种无奈,恰似不少朋友都有过的经历:家在南山,公司却在福田。不是在地铁站前排队就是在深南大道上面堵车。

朋友林小姐就是深南大道上的一员。林小姐的房子在南山,每天早上她需要7点多就从家里出发去上班,如果稍微晚那么一会儿,就可能在科技园堵上30*的车。

为这事儿,她不止一次和老公提出想搬家。

而丈夫提出不愿意搬家的理由也很充分:原因一是林小姐所在的车公庙他们确实够不上,而且也没有多余的房票可以去买;二是认为现在南山的房子有涨幅前景,不愿意放弃。*后两人协商出来的解决办法是,既然买不起,租总租的起。

这个故事折射出了深圳人长期以来的投资逻辑:居住和投资分离。

几年前,这样的方法似乎是有用的。

那个年代,购房者往往会有限选择短期持有选筹更优质的领涨标的,只考虑房子的金融属性,到领涨后再去置换下个时间段的标的,在不停的置换中博取利益。

而地产黄金十年的过去,随着政府限售限购等一系列整顿房地产措施的实行,考虑到置换的磨损成本以及对领涨判断准确的成本,这个方法已经不再适用于当下的房产思路,成功概率很低。

深圳购房新思路:

买一套“确定”的不限购房产

19世纪*个亿万富翁,后来被人们称为“石油大王”的洛克菲勒曾说:财富是指你生活品质的程度,而不是你赚钱的多与少,要体会富有的滋味,并不需要标明自己有上亿的财产,而是去过、去想过适于你的生活。

而对财富的理解,深圳人似乎过分偏执。尽管从历史的经验来看,只有掌握了自己的生活品质之后,才能实现财富的增值。

至于“品质”是什么?

是长期价值的加持。

两个星期前,刚刚购买了中洲滨海商业中心的47平的公寓的林小姐*有发言权。

在租房压力和无法兼顾家庭生活的矛盾的激化下,同时成熟配套带来的生活的舒适度,让她越发觉得自己离不开福田。当然,选择购房还有很多原因,总结起来就这四个关键点:成长性、成熟度、盈利性、居住度。

1)成长性:深圳恒定的中心

N次投资实践已经证明,只有城市中心区的房子才是资产配置篮子里会下金蛋的“鹅”。

国际级别的大湾区+国家级别的先行示范区,深圳已经证明了这座城市的无限发展潜力。那么作为经济总量全国*的福田CBD几乎是全球瞩目的焦点,所有深圳人都清楚的一点是:在这里,不存在买不买的问题,只存在买不买的起的问题。

尤其是随着《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035)》的出台,福田CBD还将扩容至3000万平,在1800万平深港科创圈里包括500万平香蜜湖金融街的规划

这个范围内的房产,将是深圳中心闭环上的绝版风景线。

比如中洲滨海商业中心。

项目不仅连接了大金沙旧改及香蜜湖、车公庙两大金融区,还处在福田区中心黄金海岸线*后完善开发板块,是资本竞相角逐的价值高地。

东面城市景观

东北面城市景观

西南面海景景观

西南面海景景观

2、成熟度:一刻钟项目资源圈

社会学家布迪尔厄曾经用“蒙太奇”展示了他所理解的社会空间阶级结构,对各个阶层的艺术审美的差异做了一个阶层大观图。这份图的结构用两个就能解释:圈层。

部分结构

衣食住行皆是社交。正如纽约上东区的名流小姐姐们经常出入的场所构成的固定了交流圈层。

资源圈不仅是对生活便利度的体验感。

比如项目的交通优势,项目位于福田区滨河大道首排,临近香蜜湖路、京港澳高速等主干道;接驳地铁7/9号线,贯穿南北。一站到达车公庙交通枢纽站,两站*福田高铁站,规划中深惠汕城际线和深江城际线未来也将在福田站交汇,便捷性较高。

还是对社会交往的强连接。

再比如中洲滨海商业中心除了自身配套的1、2期约16万㎡集中式商业(含下沉广场)、280米的超高层双子塔写字楼之外,还共享了片区的既享商圈:kkone、十亩地……周末朋友聚会的首选地永远在自家楼下。

商场主入口效果图

商场内部效果图

下沉广场效果图


3)盈利度:靠得住的投资

房产的核心增值潜力其实是有数据可循的,比如收益率的计算。

有数据表明,国际标准房屋租金收益约3%,房屋*收益约5%,年度综合收益8~10%以上,是*安全稳妥的投资方式。近两年,国内高净值人士的投资标准也更有国际化的趋势。

回过头来看中洲滨海商业中心,一街之隔的某公寓目前43平的1室1厅月租金在9500元左右,同时,其周边的黄金海岸线沿线豪宅云集,二手均价基本都在10万以上,且基本都已开发完毕,片区存量房源并不多。

无论是租金回报率还是房屋*率,中洲滨海商业中心都是远超国际标准的存在。


4)居住度:*品牌的私享物业

*开发商对房产的增益有二:其一是他们更具前瞻性眼光,这也直接决定了其地块本身的价值潜力;其二是品牌开发商对品质的理解超越平均水平。

中洲作为深圳本土崛起的房企,深圳项目遍布全市,包括有中洲大厦、SCC大厦、中洲万豪酒店、圣廷苑酒店、黄金台项目、中央公园等,开发经验和实力较强。

正是由于这样的因素,才有了中洲滨海商业中心这样兼顾投资和居住的房子

一方面是中洲的择址观选择的福田核心区;另一方面是中洲的产品观打造的现代化国际标准的公寓——项目整体集合全球大师打造,公寓由设计过喜达屋、希尔顿、万豪、瑞吉等国际知名高端酒店的香港CCD设计,按照五星级酒店标准品质倾心打造。

是深圳不可多得的“鱼和熊掌兼得”的项目

公寓入户大堂效果图

标准层走道效果图

如此有质感的封面,

拥有它的成本是多少呢?

买核心地段的优质物业,是*的理财方式

这是深圳人公认的购房置业*准则。

而当下的深圳楼市,有钱人手握大把现金,摇套千万的豪宅,却比中彩票还难。中产好不容易摇到一套好房子,却和上班地南辕北辙。刚需拿出仅有积蓄,幸运地摇到光明或者沙井,却感觉工资不够付油钱……

那么,买一套关内核心片区的“确定”的不限购房产,何乐而不为?

目前中洲滨海商业中心项目的主力户型为35-82㎡中小户型,户户景观阳台,方正实用。

产品的特点就在于:【区域优势】+【价格优势】。

区域优势不用多说,没有人会对核心区的房子Say No。

而价格优势就是它的面积小总价低。

深圳房地产信息网的备案信息,项目均价大概在8.6万/平,目前剩余的在售户型*的大概300万左右,这样的低成本的优质投资标的在深圳根本没有。

公寓效果展示

更别说那些深圳的中产和刚需,只占用很少的资产,既节省了房票,又能换来市中心的高级生活烟火气,难怪它成为这个“摇不到房”时代的摆渡人。

比如在车公庙上班的林小姐,自己的两张房票,早被老公拿去摇号了;这次中洲滨海商业中心的购买,既满足了家庭对于投资关内的执念,又满足了她日常工作需求的便捷度,而且家庭开支占比还不大,对那些拥有大户型却没房票的家庭,这个项目也可以是一种“补丁”。

项目自带屋顶花园效果图

现阶段产品主打的就是47平和82平。

这两个户型目前的数量也不多了。尤其是47平的小户型,对那些有资产配置需求的城市精英而言,上车成本并不高。

更别说这个房子不止是投资品,还是能够满足城市核心生活的居住品。

到了当下,很多被奉为“金科玉律”的东西,比如说深圳人普遍相信的“住投分离”其实本质上是对无房可选的一种妥协,这些规则迷惑了很多深圳购房者。甚至不少年轻人信以为真的跑去把全部身家用来投资根本不住的房子。

现在,有了“住投不分离”的选项之后,你还要选择将就吗?

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文 |村长♂

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