如果首个金茂府在海淀，那会怎么样？

本周北京楼市*受关注的一件事儿，应该是位于海淀四季青的颐和金茂府入市了。这是金茂首次进入海淀，这让攸克君想起北京房地产业内的一个“心照不宣”的共识。对于北京的开发商而言，有几件幸事，在海淀能够拿到地就是其中之一。

之所以能够形成这样的共识，攸克君觉得，无非源于以下几个原因：

1、海淀供地长期稀缺，论稀缺的程度，甚至比西城区和东城区尤甚。

2、海淀区高校、科研机构、高新技术企业云集，购买力尚佳。

3、海淀公共资源配给丰厚，尤其是教育资源。

4、长期有人想买房，但供地稀缺，新项目少，所以，海淀新项目只要好好干，便都不是在红海里搏命。

话题回到金茂府，这条产品线，也是稀缺资源的标签，基本上金茂府放在哪个区域，这个区域的产品水平、居住品质等，就都会有比较大的提升。今年是2020年，遥想金茂府这个产品线的*个项目，是在2010年，这基本已经是金茂府的第十个年头了。在第十年里，稀缺且可以提升居住品质的金茂府，进入同样稀缺的北京海淀，会产生怎样的结果？

海淀的第十九种想象

思考这个问题时，一个想法突如其来，如果*座金茂府不是在广渠路，而是在海淀，如今的金茂府、北京楼市又会是怎样的一个局面？

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海淀不同于朝阳，四季青不同于广渠路，但金茂还是金茂，这三者交织，想来便是一件甚是有趣的事。我们首先可以来看看海淀楼市的特点：

1、自然环境优越，地块资源稀缺，新项目凤毛麟角，这似乎决定了海淀区域内新盘的竞争，反应到产品层面上，往往会引导开发商向环境打造、产品文化调性营造方面下功夫。近年来海淀的新盘，大都是这样的一种操盘价值取向。

2、北京西部、西北部地区，看似面积很大，但是，由于有大量军用设施，航线的高度限制、绿化隔离带等因素的存在，物理层面可以施展的空间并不大，于是，项目的内向性挖掘就十分明显，比如建筑形态，会向更易于与山水融合的中式、新中式靠拢；同时，低密度产品，也是明显特征之一。

看懂了海淀楼市近10年来的上述两个特征，再回来看看金茂这个开发商的“基因”。这一点，可能会和诸君更为熟知的金茂基因有些许不同。如果说近十年，对金茂基因的识别，基本上是以金茂府为蓝本形成的国际化建筑、高科技住宅、高水平物业管理服务的话，那么，如果把识别金茂基因的维度再向前推个15~20年，便能发现，有一个项目，就是在上海的金茂大厦。

这个项目是金茂里程碑的项目之一，即便在今日，其建筑设计等方面的理念和水平，也仍然值得称道。*重要的是，这是一个将中国传统文化与现代建筑融合，并做到几乎完美平衡的项目。他的建筑设计思路的核心元素，是参照了中国境内将近1000座各种形态的佛塔而来，可以说是中国文化的精髓所在，同时，金茂大厦*终又以现代建筑形式、技术，将这些元素落地，让用户既能享受现代技术的便利，又能体验中国传统文化的精髓。

既然有这个基因，再加上海淀独特的环境和市场，如果2009年，金茂能够拿下一个海淀的地块，并将*个金茂府落地在海淀，那么想必金茂府这条产品线的形态、特质恐怕都会有重大的不同。攸克君甚至曾想，如果真是这样，金茂府可能会成为更具中国文化韵味，空间尺度以与山水空间像结合的产品线，而不是像今日这样，成为一个更国际审美风格，以居住层面的科技技术和精工为核心的产品线。所谓时事造人，环境造就产品，其实讲的就是这样的道理。

广渠路的金茂府，所处的环境就完全不一样了。攸克君和几位当年这个项目的操盘手，都有很好的私交，他们都或多或少的总结过这个产品线“开山”项目所处的环境特征：

1.地处广渠路，位置优越，但是，地处朝阳区，同期新项目多，直接间接，现在潜在的竞品也多，想做好项目，就一定要区别化，要高出各种竞品一个甚至两个维度，然后再回来降维打击。

2.地段良好，但客观而言，周边自然环境一般，这就对产品本身、社区环境提出了更高的要求。

3.朝阳楼市的客户，商务人群居多，与北部、西部的海淀客户，在买房习惯、价值识别体系上都有很大不同，“海淀客户买房，可能就是在买海淀，但是，朝阳客户买房，绝对不是只为了买在朝阳”。

这样的市场环境，似乎决定了，在这里“开山”的金茂府产品线，不太可能是远离尘世的“仙风道骨”，而必须是回应客户、用户各种关于居住的、实实在在的升级换代。也正因如此，广渠金茂府采用了大量的居住科技技术，切实地回应了当时的居住体验的痛点，比如新风系统，比如地源热泵，比如冷凝水毛细管等，在这些事关居住痛点的技术，运用于产品层面之后，得到了市场强烈的正向回应，再加上入住后高品质、系统化的金茂物业服务，使得金茂府与热销直接挂钩，直到后来发展到，“逢金茂，必热销”的程度。

因此，金茂府在这一路上，不断围绕与居住体验有关的技术进行迭代升级，*终形成了一整套以产品品质精工、居住相关的技术为先导、高标准体系化物业服务的产品线，从而做到了金茂府到哪里，就会带动区域内居住品质提升的效果。

客观而言，这一特质，恰恰是海淀市场*为需要的。“为海淀，买海淀”的客户价值认知体系特点，在一定程度上，使得海淀整体的居住技术水平以及与之连带的居住品质体验，存在一定的缺失与鸿沟，其实，海淀的客户并非只为了“公共资源”而买房，他们一样想买到既是优质公共资源入场券，又有良好居住体验的“好房子”。

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现在，颐和金茂府似乎提供了这样一个契机。从位置上讲，海淀区西四环沿线四季青的地理位置，已经足够稀缺，而且，从城市规划、功能区分配的角度看，这一区域日后也会越来越稀缺。颐和金茂府又处在“三山五园”的传统文化区域，有自然环境，也有人文传统。

如果把海淀楼市的环境比喻为佛法中的“出世”，把海淀以外金茂府所处的市场环境看做是“入世”的话，在颐和金茂府这个项目上，金茂是要在“入世”中练就的本领，用在“出世”之中，将“入世”和“出世”有机结合起来，这恰恰就是海淀楼市和市场环境中，*为欠缺的居住品质的提升所在。

特别值得关注的是，颐和金茂府项目，所采用的是金茂府2.0产品线，也就是说，这是金茂府在入市10年之后，第二个十年的开山之作，而这一迭代是建立在各个与居住体验相关的关键技术要点的不断的使用实践之上的。颐和金茂府之余海淀的意义，便在于此。

所以，攸克君会觉得，金茂府产品线的“开山”，幸而在朝阳广渠路，继而推演，在“入世”中练就了本领，当“入世”的金茂府，进入“出世”的海淀时，其效果，绝对是值得期待的。

此刻颐和，凝炼时间的伟大

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