2020年楼市行情不会恢复到疫情之前的

如果以2017年初的房价为原点，我们认为涨幅应该2017年3%，2018年3%，2019年6%，2020年6%（左右）。

考虑到2020年突发疫情，修正为2017年3%，2018年3%，2019年6%，2020年0%。

有一个楼盘是合理涨幅的。

这个盘在2016年7月毛坯7.5开盘（非首开，加推），相当于7.8精装，假定2016年下半年涨幅20%左右（实际涨幅），2017年涨幅3%，2018年3%，2019年6%。

这个盘含税价格应该在10.5左右，比实际成交价格还低一些。

它就是这个月认筹率9倍的尚海丽景。

在2016年5月，尚海丽景并不是被一致看多的，当然我们是看多并推荐的。

相反现在，我觉得在同类预算里，它并不出众。

它*的特点是二手房的确是10+可以卖出。但10+只是跟风的结果。跟风买新房或者*新的次新房。跟风强调地段。

日清是合理的，认筹人数超过500组好夸张。

2019年它不能算滞销，但绝谈不上火热。到了2020年，在没有任何像样利好发生的情况下远跑赢大盘，只能说供应不够而市场又很爱新房。

除了这个盘，还有一个板块也是符合合理涨幅的。

滴水湖板块。（不是指新房价格，是指二手房）

我们在区段分析里*站写的就是滴水湖。

滴水湖的强势，当然有规划驱动的原因。但更大程度上是因为滴水湖的行情和城区相互分离了。

无需置换，直接买。

如果我们套用合理涨幅，徐泾以5.8为起点，现在的价格应该6.5以上。

周浦同理。

大场同理。

但是我们可以看到，周浦6万不到都抖。

在5.8万以下的地区，涨幅都应该超过滴水湖才符合常态，因为滴水湖虽好，但目前还是处于成长期。

我去过滴水湖几次，就居住区而言，是远远不如二线城市同价位的地方的。

而上海4-6万的地方，和二线城市差距不大的。但和二线城市相比，离上海近多了。

那会不会市区更值得拥有呢？

规划上宝山、莘庄、虹桥、川沙副中心如果发展速度不如市区，那是城市化的失败。

体制上一个社区的房价是没有办法夯实资源的（譬如富人区的房产税主要用于富人区）。

所以就成长性而言，始终还是均价附近或者强势规划区（临港）优势更大。

上海楼市，整个市场还是徘徊不前。即便是新房，也只是那些控价的新房火爆，还得是外环内的新房。

而外环外总体来说是很弱的，偶尔能有热销盘也是来自于传统聚居的城区。

上海楼市4月5月6月的成交量都很高，但是1-6月还是比2019年少了1.1万套。就二手房而言，2020年也难以超过2019年的成交量。

如果没有疫情，2020年的行情要强势得多。

而因为疫情的存在，货币宽松对于现金多的买家形成了压迫，这才是次新房新房+市区更强的*初动能。

向下，因为限价已经结束，地价已经向上，所以买是没有问题的。

向上，即使不少热销盘或者加推的热销盘火爆，也不代表什么。

7月初实际是火爆的，而我决定月中休假，很多人觉得逻辑反了，行情好不应该努力搬砖么。

其实我想说的是，7月买不买房都行，不要刻意不买就行。

大的时间来说，不要在疫情结束之前不买就行。

疫情结束分为两种，一种就是疫苗式的结束，一种是逐渐习惯了。

不管哪一种，都可以认为市场会修复。

2019年底，房子是难卖的，但是需求比供应已经大了很多，正常行情下2020年等到新进买家加入，供应远远比需求小，涨幅至少是19年两倍才符合规律。

受到疫情影响，部分需求离场，

你需要买在这些需求入场之前。

而良心政府会坚持到这些需求入场之后。

但这些需求入场之前的涨幅也不会小的。

不然那些地价上涨的楼盘上市的价格就太突兀，容易扑街。

比如8.1万北外滩。