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26年来*变革,挥向地方政府和房价的绝望一刀!

来源:言之有屋   发布时间:2020-07-13 00:00:00

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一份低调的文件,拉开了中国未来20年的序幕。

7月10日国务院办公厅印发了《自然资源领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》

这是一份看起来非常繁琐的文件,涉及自然资源调查监测、自然资源产权管理、国土空间规划和用途管制、生态保护修复、自然资源安全、自然资源领域灾害防治、自然资源领域其他事项七大方面。

有兴趣的下翻阅览文件原文。

简单来说在七大资源项,中央确定了细分事项。即确认为中央财政事权的,由中央承担支出责任;确认为中央与地方共同财政事权的,由中央与地方共同承担支出责任;确认为地方财政事权的,由地方承担支出责任。

看起来还是有点云里雾里,我们直接划重点:中央对地方政府下手了,中央将会分担更多城市的公共服务支出,当然地方财政中央也要分走一些。

从大制度逻辑上,中央将更加集权,但这里边*敏感、*重头戏、*惹人眼红的是地方财政的金疙瘩-土地财政

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两个灵魂拷问:①现在的房价为什么这么贵?②中国为什么有这样独特的土地制度与房价?

所有问题的核心溯源到1994年的分税制改革。

分税制改革对于理顺中央与地方的分配关系,调动中央、地方积极性,加强税收征管,保证财政收入和增强宏观调控能力,都发挥了积极作用。

表面上,分税制较好的解决了中央集权地方分权问题,但根本上,中央拿走了税收大头,地方政府就面临很大的财政问题!

我们看下税种:国税主要负责征收中央税、中央与地方共享税,地税主要负责征收地方税

国税局系统:增值税,消费税,车辆购置税,铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、所得税、城市建设维护税,中央企业缴纳的所得税,中央与地方所属企业、事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的所得税,地方银行、非银行金融企业缴纳的所得税,海洋石油企业缴纳的所得税、资源税,外商投资企业和外国企业所得税,证券交易税(开征之前为对证券交易征收的印花税),个人所得税中对储蓄存款利息所得征收的部分,中央税的滞纳金、补税、罚款。

地税局系统:营业税、城市维护建设税(不包括上述由国家税务局系统负责征收管理的部分),地方国有企业、集体企业、私营企业缴纳的所得税、个人所得税(不包括对银行储蓄存款利息所得征收的部分),资源税,城镇土地使用税,耕地占用税,土地增值税,房产,城市房地产,车船使用税,车船使用牌照税,印花税,契税,屠宰税,筵席税农业税、牧业税及其地方附加,地方税的滞纳金、补税、罚款。

比较一下税种你会发现,大头都在中央,地方政府拿个小头。但是地方也要发展、建设,搞基建怎么办?

中国特色的土地财政出现了!

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看两个数据。

一个是房价的组成。

不考虑城改、土地划拨等复杂情况,简易上,房价=土地成本+建安成本+税费+销售管理成本+开发商利润。

目前一个项目开发商利润达到10%都是很牛了,市场上有不少项目利润几乎为0,都是挂着现金流在跑量。

大头两个,一个地价,一个税费。这个税费不要小瞧,真的很多。土地增值税、教育附加税、营业税、城建税、增值税、企业所得税、房产税、印花税、个人所得税、契税等等。开发商一般从拿地到销售需要缴纳的税种有近13种,税费成本一般是房价的12-15%。

地王频出的当下地价有多贵不用多说现在地价+税费一般占到房屋售价的60%-70%。

如果这还不直观的话,再看一个数据。

这是全国重点城市2020年上半年的卖地收入,其中排名*的杭州上半年仅土地财政就有1700亿收入,上海1305亿、北京1143亿元。

再来看下我们大郑州,2019年郑州市GDP11589.7亿元,2019年房地产开发投资额为3349.65亿元,接近1/3。

还有一组数据就是全国各大城市土地财政依赖城市排名,太敏感就不放了。

总之,对于地方政府来说,何以解忧,唯有卖地!

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土地财政几乎支撑了国内95%以上城市的高速发展,所以,土地财政和房价飞涨从来都是共生链条!

但现在中央对地方政府下手了!土地财政改革开始被摆在台面上了。

就像分税制改革之后地方开始依赖土地财政一样,这个政策如果要贯彻下去,首先需要解决地方财政的问题,或者说地方财政被迫需要找出路,找到土地财政的替代品。

答案在哪里?

-房产税!

一提到房产税很多人都联想到调控,然后就是打击“房多多”,这样的想法很肤浅。

*:房产税跟调控根本没有关系,比房产税更有效的调控工具多的是;

第二:任何模式都是有边界效应的,土地财政的中端是开发商,是商品房,终端是购房者买单。只有购房者一直买单,开发商一直开发,土地一直卖,土地财政才能一直转下去。城镇化一旦临近末期,或者经济水平、收入水平不足以稳定消化商品房,土地财政就会陷入僵局。

我们直接说观点:房产税不是调控工具,房产税本质是税务系统,是未来可替代土地财政依赖的财政工具。

或者说当没有土地财政的时候,房产税依然可以维持地方政府的财政收入。

很明显,当中央向地方分割土地钱的时候,地方政府要么依赖于中央分摊公共服务支出,当条咸鱼。要么赶紧推行房产税,换船、换锚、转舵。

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今年发生了很多事情,我们也多次提到房产税在默默加速。

比如:

今年4月13日住建部发布了关于提升房屋网签备案服务效能的意见。

文件内容有5条:

1、全面采集楼盘信息

2、提供自动核验服务

3、优化网签备案服务

4、提高数据使用效能

5、推进全国一张网建设

这次文件的核心和重头戏是个人不动产全国联网!包括推进房屋网签备案系统全国联网,实现部门间数据共享,建立跨地区、跨部门、跨层级的全国房地产市场数据库。

我们看到了房产税实行的一些前置基础工作全国不动产统一登记、个人不动产全国联网都在准备中。

再比如:

全国范围内正在推行的不动产登记电子证书。

不动产登记电子证书的核心是在于解决全国不动产联网、民政、公安、户籍、金融等机构、单位的大联网!

这些政策是补丁也是基础支持,没实行前我们可以不着急,慢慢的准备,慢慢的干。所以过去这么多年房产税总是雷声大雨点小,年年说年年未见实施,大家都麻木了。

如今房产税是不得不干、不得不实施的问题。因为不干未来地方政府就没财政,没小金库,没法如臂使指,搞发展,搞建设。

这是问题的关键。

当然,这件政策背后还有更深层次的制度改革,一切转向一个更强大的中央。这些甚至是世界政治带着必然性的演进方向,今天就不讨论了!

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