徐州绿地，哪儿来的人气｜石旭升

前些天，我去徐州参观了绿地的国博城。这个项目的一期一经推出，随即卖光；二期也全部售罄。

7个多亿的销售额，也就上了*季度徐州楼市的头榜。疫情，没有让人心灰意冷，反而人气倍增。

我倒要想问，这是哪儿来的人气？地段接地气？配套有底气？还是产品有生气？

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地段接地气

绿地进驻徐州，已有16个年头，开发项目近1000万方。徐州人回头一看，个个价值飙升。

16年前的时候，徐州人对刚来的绿地还不以为然，甚至认为绿地是造梦。

有一个叫“绿地世纪城”的项目，当时还是一片荒地，很多野牛在地上吃草。可是这个130万平米的巨无霸项目，很快就买完了。而且价格从当年的洋房3000/平、高层2000/平，上涨到今天的14000/平到16000/平。

这样的*幅度，为地级城市少见。以至于到了今天，很多没赶当年这班车的人，后悔不已。

人很容易两次踏进同一条河流。2009年绿地进军大龙湖的时候，很多人又开始犹豫不决了。如果说，绿地世纪城当年是一个远离市中心4、5公里的郊外，那么，绿地商务城当时则是一个远离市中心9公里的郊外了。

这样的区位，相对一个地级市的人而言，是难以想象的。可是，正是这样的项目，让更多的买家成为新徐州的造梦者。一座新城区，半壁绿地造。绿地商务城的单价，从当年的4000/平左右，已经上涨到16000/平左右了。

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再说一个例子吧！建于2011年的绿地城际空间站，是一个建筑面积150万平米的项目，其住宅项目——国际花都推出后，因为定位高端盘，所以备受质疑。“离城市太远了吧，且是徐州的边缘地段”。但是，住宅项目推出以来，价格已经翻番。

以上3个故事，似乎都在说一个意思，就是买家跟着绿地，总能*。我倒觉得绿地不神秘，只不过他们有眼光，总是跟着政府的规划走。

10多年来，政府向东，他就向东，比如上面3个故事，就是“徐州向东”所成就的故事。跟着规划走，助力新城板块发展、高铁板块发展，建商业、做住宅，当然就有好地段和好人气了。

据我了解，绿地在国内的地产项目，主要分为三类：

*类，造城项目，就是跳出老城，开发新城。起初不接地气，*终却更接地气。比如绿地在上海、杭州、宁波、广州、温州、重庆等地打造的绿地海湾，已经逐步成为活力新城，人气新城。

第二类，高铁项目，一看就是个人气爆棚的地方。仅仅在江苏，绿地的城际空间站，已经遍布很多城市，特别是南京城际空间站、徐州城际空间站等地方，已经成为人气*爆棚的地方。

徐州城际空间站 鸟瞰图

第三类，高端住宅项目，绿地结合国际人居理念与先进环保技术，开发设计一流、环境优美、节能减排、配套完备的宜居社区，比如的绿地海珀等高端项目。

而今天，我们发现绿地又在拓展了一个新的接地气项目，那就是会展项目。

绿地在全国投资会展场馆16个，展览面积超过320万平米，是国内拥有场馆*多、展览面积*的城市开发运营服务商之一。包括淮海国际博览中心、济南国际博览中心、兰州中国丝路国际科技会展中心、赣州绿地国际会展中心等等。会展中心，本身就是一个城市的人气中心。对外，是一个城市的“门面”；对内，是一个城市的“窗口”。

关于淮海国际博览中心的人气，我早在去年，就写过一篇文章，叫《徐州楼市进入会展时代》。说的是北上广深，都因为会展经济带旺楼市的腾飞。那么，淮海国际博览中心，给徐州带来的楼市人气，也就在情理之中。

淮海国际博览中心平面效果图

配套有底气

我觉得，绿地的人气，固然和蹭城市规划的热点有关，但和企业本身的实力也密不可分，其中就表现在绿地的多元化。

早在2018年8月20日，绿地集团与徐州市政府签署《全面战略合作框架协议》，未来绿地集团将在徐州注资1000亿 ，充分发挥自身在城市建设、商贸物流、科技创新、产业发展等方面的独特优势，助推徐州早日建成淮海经济区的中心城市。这与绿地的口号“秉承城市发展，助力城市向上”完全吻合。

以众望所归的绿地淮海国博城为例，这是一个总体量将近120万方的项目。作为政府项目，通过全国招标，承建和运营，都是由绿地*进行的。这样一来，一个实力非凡的地产商要打造一座新城，而运营，大有在这里“打万年桩”的味道，自然就会自带人气。

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不过，买家纷至沓来的原因，并不在于开发商有无实力，买家更关注国博城的配套。这才是实实在在的红利。那么国博城是怎样优质的配套呢？

国博城，有点像南京人气*旺的河西新城。首先的像，都是“新”的。河西新城的底气，都是由一片农田变成的，结果都将是舒适度*的城区。徐州新城一样马路宽阔，河水清澈，且看不到高压线和下水道；其次的像，都是“中央商务区”，是城市的门面和窗口；其三的像，都是以奥体新城和会展中心的“双地标”为人气基础。

南京的河西，先后有三波人气，*波是博览中心，第二波是南京市行政中心进驻，第三波世界青奥会。

有意思的是，徐州的两个人气场，是挨着的，这在整个中国是少见的。挨着，就能产生聚合效应。更巧合的是，市政府也挨着。所以，这是一个千载难逢的好机会。人气不旺才怪呢！

以即将推出的国博城第二期住宅，来聊聊他们“无敌配套”。

从景观配套来看，徐州新城就很像南京的河西新城。

河西新城是被秦淮河和长江包着的，而徐州新城是被黄河故道和大龙湖包着的。据说，黄河故道提升改造后，将为千亩滨水活力区。新城区发展脉络是一心一环四带五区十组团，这一心就是大龙湖。

大龙湖占地30余公顷，距离项目地 3.4 公里，是徐州第二大城中湖，与托龙山山体公园打造新城区的天然氧吧和旅游休闲场所。

徐州 实景图

从教育配套来看，有小初高全龄优质教育资源。比如*，有解放路*的新元*新校区，与项目之隔一个街区。

*，徐州市新元*，隶属于徐州一中教育集团，*教学和科研活动与徐州市撷秀*同步；*，徐州一中将整体搬迁至新建的新城区校区，绿地小业主将近距离接触徐州名校，感受徐州一中的浓郁学风。

从医疗配套来说，医疗条件相当优质，相当于南京的鼓楼区。比如徐州市中心医院，有个新城区分院，徐州新城区*大型三甲综合医院，距离国博城约一公里，不远不近，业主可以日常享受常态化的健康体检服务。

规划的中医院新院，即将在新城区投入建设，医疗设施设备都会非常先进，医疗师资雄厚，预计配套 2000 张床位，建成以后将在淮海经济区处于医疗*地位。

从商业配套来看，这里的商业业态是*丰富的，包括外部商业、会展商业和社区风情商业。外部商业有距离3.5 公里的绿地缤纷城，距离 6.7 公里的云龙万达广场，还有距离3.4 公里的美的广场。

从交通配套来看，国博城位于新城区的中心地带，是自驾出行*快的。

如果门前的汉源大道，通往东区万达片区，只需10*，而昆仑大道连接迎宾大道通往三环高架，可以实现徐州主城全境路网的畅通无阻。至于目前规划的地铁 6 号线5 号线，都在附近，地铁 5 号线预计 2024 年投入使用。高速和接驳徐州观音机场，都是*快的。

从体育配套来说，淮海经济区*功能*全的奥体中心近在咫尺。包括一个3.5万座的体育场、一个2000座的游泳跳水馆、一个球类馆、一个2000座的综合训练馆和一个体育宾馆。

其中，球类馆设6片网球场、52片羽毛球场、52片乒乓球场，网球场设400个固定座位、羽毛球场设800个活动座位。未来将会是淮海经济区的文体人气场。

所以，这些优质配套，关系到李嘉诚的“地段”的铁律，当然人气爆棚了。

产品有生气

我手头上拿到了一本国博城的“产品手册”，也叫《全优生活白皮书》，电子版的，图文并茂，足足有50页，需要2、3个*才能看完。

我们常常讨论什么是好房子，无非从地段、环境和产品3个维度来说产品。而我这次在徐州看了“国博城产品手册”，真的把我惊呆了。他们以居住“舒适度”为前提，提出了理想人居的10大维度。用绿地的话说，就是“6+2+2”模式，即6大舒居系统、2大*配套、2大定制服务。

6大舒居系统

从建筑系统来看，具体包括全域舒适、全域宽境、全域无障、法式风格和建筑用材5个人居标准。

全域舒适，说的是规划的舒适性。国博城共有3块配套住宅，绿色组团均好分布，一处一景。所以，3块配套住宅，就像3个“玛瑙手镯”。

全域宽境，说的是间距标准，要在40米至70余米之间；同时，无障碍通道、法式风格和真石漆保温一体板，都体现了国博城住宅产品的国际流行时尚。

从景观系统来看，国博城住宅景观，不再是一般住宅只是追求好看，而是追求“4维景观”，将景观功能细化成标准，这是国内高档住宅很难见到的。包括杀菌效果、降尘效果、降噪效果、环保效果和光感效果，每个细节都在考量舒适性。

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从空间系统来看，国博城住宅很特别，从内部环境系统，分离出来一个邻里社交系统，从社交的思维重新定义社区景观空间。不仅仅南北双会所，更包括3大会客厅、3大全龄场地、6大分龄场地，让不同的需求在合适的空间相遇。比如，仅仅是孩子们玩乐的场地，就包括植物、动物、游乐园三大童梦乐园。具体对应的是绿逗熊乐园、一亩田果园和萌宠乐趣园。

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从归家系统来看，这要在一般社区，只是一个社区道路的小话题，而在国博城的住区，却被演绎成人行归家6级系统和车行归家3大节点。特别是国博城的车行归家节点，充足的车位、美丽的地库和双大堂设计，也顺应了当今精品住宅的流行时尚。

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从安全系统来看，国博城从“边界安防”和“归家安防”两个维度，来细化安防系统。特别是归家安防，他们提出“全程无接触式通行”，实际上就是国际上*流行的“无人化管理”。

社区入口设智“人脸识别+刷卡+手机APP”放行系统；入户门采用“指纹、密码键盘、机械钥匙、手机APP”四种开锁功能。

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从精装系统来看，不仅在大面上达到了全屋精装、全屋地暖、全屋新风和一拖一空调，全面升级产品力，更在于细化了三段式入户和室内分区精装品质标准。

至于分区精装标准，国博城把室内区域，划分为若干个细小的区域。比如厨房，就对收纳区、清洗区、备餐区、烹饪区以及凉霸和燃气报警等逐一考究；再比如卫生间，要达到防臭、防滑、防滑和防噪的4防水准。特别值得一提的阳光用餐，也提升了房子的生气。

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2大*配套

国博城的2大*配套，也就是外围城市配套和社区自建配套。特别要说的是自建配套，未来将有2.5万方的风情商业街，2座12班标准幼儿园，分别位于社区西南角及东南角，还有双会所，这也是带来人气的一个细节。

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2大定制服务

至于2大定制服务，也就是定制式管家式服务和绿地G优尊享服务，从徐州到江苏乃至全球，绿地服务层层升级，助力人生进阶，都在为国博城的人气加分。

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至于户型，就有一些买家表示，国博城很讲细节，比如3:2U型厨房，2:3客餐厅黄金分割等等。

以上，就是我考察徐州国博城的感悟。

我觉得，国博城人气，不光在于徐州迎来了会展时代，更在于迎来了产品升级时代。当下，国博城地块二期莫奈公馆720套房源，全部售罄，人气爆棚，成功登顶徐州楼市2020上半年榜首。相信之后的加推，也会人气倍增。

我觉得绿地的人气，还真是在于地段接地气，配套有底气，产品有生气。

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营销地址：徐州市奥体中心东门对面

（绿地淮海国博城营销中心）