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降价20万仍难出手,买二手房的人都去哪了?

来源:楼市瞭望   发布时间:2020-07-15 00:00:00

上周,郑州两大热门楼盘开盘遇冷。管南大盘永威城共推出136套房源,仅去化35套;经开区改善新盘保利天汇共推出306套房源,去化184套。

相对于整体不稳定的新房市场,今年郑州二手房市场并没有出现价格上的大幅起落。

当然,受年初疫情影响,今年上半年整体成交量较去年同期均有所下降。

其中,2月份郑州市二手房销量仅为34套,直到4月份才恢复到去年年底的销量水平。

那么,真实的二手房市场热度究竟如何?接下来走势会怎样?今天瞭望君就和大家聊聊。

▉两大数据看清二手房市场

众所周知,二手房可以说是楼市的晴雨表,二手房的价格和挂牌量能直接影响到新房的行情走势。

瞭望君发现,截止发稿前,郑州市二手房整体挂牌已达到104738套,而据360房产网监控数据显示,6月份郑州全市二手房共成交7222套(间),较去年同期下降了8.36%,目前市场明显供大于求。

房价方面,郑州上个月二手房均价为14324元/㎡,本月为14282元/㎡,价格波动幅度很小。

10万+套的库存,月均6000—7000套的销量,按照目前的去化速度,郑州市二手房大约需要18个月才能清完,当然,这还是在没有新增挂牌出售的假设情况下。

然而真实的情况是,新房不断开盘,新增二手房挂牌并未停止,从2019年10月起,郑州二手房供应量每月都维持在17000+套的高位。

目前,郑州楼市房源可选择的空间很大,市场上已经有不少小区的库存量达到了2017年的2—3倍,成交量却不及往年同期水平,不难预见,未来很长一段时间内,二手房市场都会是买方市场。

▉实探郑州二手房市场现状

瞭望君与多位二手房中介工作人员沟通了解到,其实,在2月份新冠疫情到来之前,郑州二手房市场就呈现下行态势。

位于管城区七里河路上的一家中介门店负责人告诉瞭望君:“二手房难卖,开单靠新房。从2019年年初开始,就基本是所有中介门店的营业方向了。”

据他介绍,二手房难卖的很大一部分在于税费。“在房价和新房相差不多的情况下,二手房交易还多出了一部分税费,导致二手房*终成交价甚至高于同区域新房,所以客户为什么要买二手房?”

无独有偶,郑东新区东风南路上一家房产中介工作人员称,他们门店今年3月份正式复工之后,业绩一直处于不上不下的状态,“市场受疫情影响实在太大了,有不少房源是从去年就挂牌出售,挂到今年都无人问津。除非降价,才会有意向购房者去看看房。”

但降价并不意味着就会成交。“像东风南路沿线,89㎡的户型相对热门,*近好多套总价都降了10多万,但整体来说还是比较贵,不太好卖。”该工作人员表示,航海路沿线,有那种不带电梯的小区,一次性降价20万的房源也有,但带看量依然不高。

据统计数据显示,近期郑州市累计有16245套二手住宅调价。其中涨价房源2715套,平均涨价幅度5.68万元/套;降价房源13530套,平均降幅4.55万元/套。

数据来源:诸葛找房

以上数据仅仅统计了降价房源*多的20个小区,降价幅度大约在3—5万元左右。

其实,郑州市场上目前不乏降价幅度在10万元以上的房源,但一般不会直接挂牌降价,只有购房者意向确定的差不多了,在看房过程中房东才会表示价格可议。”一位不愿透漏姓名的从业者说。

▉二手房降价三大因素

1.政策因素

楼市调控自2016年以来一直没有放松,郑州“限购”“限贷”并行,提高了购房和持房门槛,一部分改善用户除非卖掉手里的房子,否则都没有购房资格,这也导致不断有二手房挂牌出售。

另一方面,房住不炒的战略丝毫没有放松,郑州房价连续两年基本没有上涨,炒房客已经离场,市场需求进一步降低。

库存不断增加,需求进一步缩水,除了降价,二手房市场难找第二条路。

2.环境影响

房地产行业,尤其是二手房市场,受新冠疫情的影响,元气大伤。

整体环境造就资金紧张已成共识,对炒房者来说,资金压力大,现在活着比什么都重要,未来的两三年内,房价很难再次暴涨。

而且,郑州新房供给和销售持续增加,预计2030年新房市场才将调头下行,届时二手房才可能迎来真正的转机。

由于新房佣金高、工作量低,刚需上车门槛又低,目前各家中介都将业务重心逐渐转移至新房市场,导致销售二手房的积极性持续低迷。

从房屋居住体验考虑,二手房日益老化,物业跟不上,车位配比低,年轻人很少愿意选择买二手房,保值属性难以维系。

综合来看,二手房房东们如果想要出售变现,合理调整价格才是上策。否则在存量竞争、品质难以提升的小区,手里的房子会一直变成“不动产”。

但对于刚需购房者来说,可以有更多选择空间,但不要轻信所谓的“买涨不买跌”,看到价格合适地段不错的就下手。

毕竟不管早买晚买,*终都得买。

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