- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
*近有两件事,让南阳站上C位。
一是6月14日,建业公园里1.7万/平抢房大战,500万总价的房子被一抢而空,开盘去化率近95%。
二是7月14日,南阳土拍刷新单价地王纪录,折合每亩单价1186万,楼面价高达5084元/㎡
这与保利此前在郑州高新区拿地的楼面价,相差无几。
远离郑州核心,却因楼市怒刷存在感的南阳,到底凭什么?
原因也许有很多,比如:
南阳本身人口基数不小,购房群体庞大;
棚改之后,南阳是报复性购房、攀比性购房、恐慌性购房集中释放的典型市场;
郑州拿地难、竞争激烈,开发商被迫转战三四线,变相推高地价;
……
但今天,我想从另外一个角度,来探析南阳楼市爆火的原因,
*生人数。
房地产长期看人口。*生数量的变化,反映的是人口流动和家庭人数增减。
前不久,教育部发布了《2019年教育统计数据》。
在「14个千万常住人口城市」中,南阳在校*生人数为122万,排名第二。
这个数字,约占全国总*生人数的1.16%,约占南阳常住人口的12.2%。
这说明了什么?
*生的入学年龄主要是7-13岁之间,也就是说,2019年在读的*生应该都出生于2006-2012年。
以父母平均28岁生孩子计算,那么这些孩子的爸爸妈妈,应该出生于1978-1984年之间。放宽一些的话,也就是1975-1987年生人。
75后和80后为主。
映射到楼市中,这个群体恰是「刚改」和「改善」人群。
一方面,他们人到中年,收入稳定,面临住房换新。
另一方面,他们往往已经在城市「生根」,不光是房产,生意的人脉、关系,都已全面稳定,很难形成城市间的变动了。
简单讲,就是不再具备「城市迁徙力」。
所以,别问为什么同样17000的价格,不来买郑州三环核心,而非要在南阳抢房子;为什么南阳土拍的楼面价,能追平省会郑州。
这也解释了,为什么南阳一万二三的房子,哪怕是价格与郑州四环相当,购房人也仍旧趋之若鹜。
不是郑州不香,只不过你不是南阳人。
百万*生背后,也许就是百万个潜在购房家庭。
所以,南阳楼市的火爆,有运气的成分,也有实力的支撑。
但是,我并不是鼓励你去南阳买房。
如果单纯看*生数量,南阳的房子似乎比广州、深圳、上海更具投资价值。
这怎么可能?
事实上,还存在一个变量,在「入学的*生数量=家庭的青壮年人口数量」这个等式之间,有一个现实的问题:
留守儿童。
在南阳百万*生人口中,有大量是县乡*生。
参考2017年的数据,南阳市辖区*生占比仅有1/5左右,相信这个比例至今不会有大的变化。
也就是说,南阳市辖区的*生在校人数,实际应该是25万左右。
这也从侧面说明了一个问题,千万人口的南阳,是一个典型的人口输出城市。
以2018年数据为例,南阳常住人口数据为1001.36万人,但南阳统计局公布的南阳总人口为1198万人。
总人口为1198,常住人口只有1001,凭空不见的近两百万人,基本都去了一二线城市。
但很多一二线城市,尤其是北京、上海等一线城市,因为人口控制,漂一族的孩子很难在那里获得教育资源,只能留在老家上学。
大人在大城市打拼挣钱,孩子则留在老家上学。
有能力的,也许早就举家搬迁了。
将来,那些无力扎根一二线城市的南阳人,会不会回老家购房?
我相信,有很大一部分是会的。
这也是为什么,我觉得南阳房价有实力的一面,哪怕是百万*生里面有大量县乡人口。
在河南,和南阳类似的,还有周口、商丘等人口大市。
*生代表着年轻和活力,代表着身后有消费潜力的年轻家庭。
一个城市中每增加一个*生,就意味着至少有一对年轻夫妇的迁入。
比如深圳,2019年常住人口1343万,在校*生人数106万,占比高达8%。这说明近年来有大量的75后和80后来到深圳!
难怪深圳房价涨幅惊人,六七千万的房子都不能给人带来足够的体面。
反之,就像哈尔滨。
同样人口超千万,但在校*生数量仅有39.9万,仅占常住人口的3.7%。这几年东北人口不断流出的情况,几乎到了家喻户晓的地步。
房价是个复杂的体系,买房更是门学问,但「*生人数」的确是一个具备参考价值的指标。
也许是统计口径不同,也许是部分选登,「14个千万常住人口城市」中,没有郑州的数据。
我查了下,2018年,郑州*生在校人数为91.7万。
去年,*财经对近十年全国33个主要城市*生数量变化,做过统计,
从2008年到2018年,郑州*生数量增速61.2%,排名第二。
据此推算,郑州目前*生在校人数,也应该在100万左右。这个数字,约占常住人口的10%。
从这一点看,郑州新一线城市的地位基本坐实。
从深圳、广州、上海等一线城市发展经验来看,如果一座城市来了越来越多的外地人,且*生人口的占比在不断升高。
那么,城市潜力毋庸置疑,房价也必有坚实支撑。
这样的城市,在河南,我能想到的,只有郑州。
毕竟,和广深一样,郑州也是一座移民城市。
且郑州市辖区*生比例良性,也很有竞争力,这才是实打实的人口红利。
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