涨涨涨！但楼市致命问题却出现了

上半年，房价涨了吗？

针对这个灵魂拷问，不同城市的人或许会有不同的答案。深圳东莞宁波杭州的人说涨疯了，济南青岛郑州天津的人说还在跌。

对于全国房产均价而言，没有机构有直接公布这个数据，但是我们可以结合国家统计局的相关数据计算得来。

今年1-6月，全国商品房销售额66895亿元，销售面积69404万平方米，销售额除以销售面积得出的平均房价是9638元/平米，而去年的平均房价是9310元/平米，上涨4%。

也就是说，从整体上看，哪怕上半年受疫情冲击之下，房价却保持着不错的上涨态势。

事实上，不管从各个数据而言，楼市真的回暖了！

1、商品房销售面积和销售额在大幅度回升

1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9个百分点；商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。

2、房地产开发景气指数在大幅回暖

6月份国房景气指数已经达到了99.85，离100只差毫厘。

3、开发商资金*紧张的时候已经过去

1—6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1—5月份收窄4.2个百分点。

以上3个数据的趋势图，非常明显的一点都是，都走出了一个漂亮的“深V”轨迹。

完全可以预见，楼市*困难的时候已经过去，下半年只会比上半年更好。

*后，我们落到*近1个月70个大中城市的楼市表现来看。

6月，70个大中城市中，新房销售价格环比上涨的城市数量有61个，创2019年7月以来的新高；二手房价格环比上涨的城市数量有50个，创下2019年6月以来的新高。

加入房价上涨行列的城市越来越多，新一轮地产牛市，新一波房价上涨行情要来了吗？

新一波全国性上涨要达成，至少要满足这两大条件，货币放水、限购放开。

7月20日，新一月的LPR公布。很遗憾，没有任何变动，也就是说没有发生降息。到目前为止，LPR已经3个月维持原地不动了。

实际上，今年的3次降准，M2相比去年的明显提速，资金应该是非常充裕的。

从2020年3月开始，M2就开启了10%以上的增速增长。截止到6月，M2已经达到了213万亿。

水是放得够多了，但是水有流入房地产吗？我们可以来看央行近期公布的银行数据，关于*近4年，上半年新增住户贷款、新增贷款的情况。

从上表可以看出，*近4年的上半年，新增住户贷款占新增贷款的比例越来越少。

2017年上半年“新增住户贷款”占“新增贷款”达到了47%，是近年来*的。随后连续3年下降，2020年的下降幅度*严重，从39%下降到了29%，跌了10个百分点。

2020年上半年的新增住户贷款，只新增了3.56万亿，创4年来新低。但要知道的是，2020年上半年新增贷款却达到了12.09万亿，比2019年上半年暴增了25%。

这说明了什么？

印钞还在继续，热钱还在流入，只是没有更多地流入房地产。

另一方面，限购不仅没有放开，而且是还在收紧的态势。

关于限购，近期*重磅的新闻，当然是楼市的龙头，深圳被搞了！

绝对是史上*严楼市政策，这应该就是政策顶了！

*后，需要3年社保才能买房；离婚3年内，家庭房产套数按婚前计算；二手房增值税满2免征升级为满5免征；凡750万（含）总价以上的房子，都被定义为豪宅，购买二套房*增加的同时，税费成本也增加了！

在购房资格，杠杠利用，买房成本上，全方面封堵打压深圳的炒房资金，甚至不惜可能会错杀刚需。

而这就是楼市出头鸟要付出的代价！

在此之前，已经有多个热点城市出台了调控新政。

7月2号，杭州、东莞在同一天发布了调控政策。杭州的核心是优化摇号情况，东莞的核心是限制新房涨幅。

7月6号，宁波发布调控政策。洋洋洒洒十条措施，*具杀伤力的一条是宁波扩大了限购区域。

相比深圳的新政，这三个城市的新政可以说是不痛不痒，意思意思作罢。但的确，只要深圳这个龙头控制住，其他城市掀不起什么大浪。龙头一旦被打下，其他只能作鸟兽散。

上半年楼市在复苏，全国没有发生一例楼市调控升级。而下半年一开启，楼市复苏得到确认，调控随即而来。

这一波节奏走得不是一般的紧凑！

而这是什么信号？

当下的楼市，处于一个非常微妙的阶段。

对内，疫情冲击下的经济恢复，需要房地产继续发挥压舱石的作用。所以，下半年的楼市只能比上半年要更好。还没复苏的重点城市，大概率也会复苏起来！

对外，中美博弈近期加剧之下，外部环境变得非常不确定。所以，楼市绝对不能再走回16年大涨的老路，当下推高资产泡沫，相当于自我伤害，对我方非常不利，很容易就被特朗普政府抓到打击漏洞。

所以，楼市普涨、大涨在接下来2-3年内不再会有，全新的一波慢牛行情、局部牛市已在上演！

在此之下，快进快出的炒房时代结束，与之对应的是放长线，钓大鱼的时代！

慢牛时代如何买房，具体直接落地的买房策略，今晚8点来我的直播间聊吧！

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以上为正文，来自大胡子李俊怀

慢牛时代的买房策略应该怎么调整，如何选到那些长线下的“大鱼”板块和项目呢？下半年哪些城市会复苏，要加紧入手？任何买房问题，长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！

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