房价下跌，疫情反弹使得市场短暂冷却，北京楼市应对如何？

▎城市快报丨By：世联评估

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2020年6月，北京商品住宅成交套数环比上涨，同比下降。住宅成交4,946套，环比上涨8.73%；成交均价为47,343元/平方米，均价环比下降4.75%，同比下降2.46%。2020年6月，北京存量住宅成交套数环比、同比均上涨。存量住宅成交17,309套，较上个月环比上涨7.34%，同比上涨46.96%；存量房均价为51,186元/平方米，环比下降0.94%，同比下降1.08%

2019年6月-2020年6月北京商品住宅月度成交走势

2019年7月-2020年6月北京住宅存量房月度成交走势

新建住宅市场

新房供应分析

北京商品住宅新增供应套数和面积走势

6月北京商品住宅新增供应区域分布

2020年6月供应大幅上涨，北京商品住宅新增供应量同环比均上涨较大。批售套数8,858套，环比上涨48.6%、同比上涨70.62%；批售面积85.79万平方米，环比上涨39.7%、同比上涨20.46%；本月通州、顺义、大兴新房供应均超千套。

新房成交分析

北京商品住宅月度成交走势

2020年6月北京商品住宅成交区域分布

2020年6月，北京商品住宅成交套数环比上涨，同比下降。本月住宅成交4,946套，环比上涨8.73%；成交均价为47,343元/平方米，均价环比下降4.75%，同比下降2.46%

从行政区域看，大兴区、昌平区和怀柔区成交套数为前三，分别为1,108套、610套和554套，分别占本月成交套数的22.4%、12.33%和11.2%；东城区成交*少，成交4套。成交均价方面，东城区*，为115,190元/平方米，成交均价*出现在密云区，为20,983元/平方米

新房存量及去化

北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

北京各区存量商品住宅去化时间（月）图

截至2020年6月底北京各区商品住宅存量及去化时间

我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要26.6个月可去化完成，存量面积约需要30.4个月的去化时间，环比较上月均为上升趋势。本月北京商品住宅市场存量下降，数量为107,916套，较上月下降12.2%。

存量套数分区域来看：大兴区、通州区、顺义区存量套数较多，分别为18,521套、12,499套、12,329套；去化速度上大兴区、昌平区和丰台区*快，分别为777套/月、505套/月和420套/月；去化时间上石景山区、海淀区区和怀柔区*短，分别为9月、12.3月和18月，压力*的为西城区、平谷区和怀柔区，去化周期分别为137.8个月、57.2个月、53月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量住宅市场

存量房市场走势分析

北京住宅存量房月度成交走势

26月北京住宅存量房成交及均价走势

2020年6月，北京存量住宅成交套数环比、同比均上涨。本月存量住宅成交17,309套，较上个月环比上涨7.34%同比上涨46.96%；本月存量房均价为51,186元/平方米环比下降0.94%，同比下降1.08%。6月份存量商品房整体网签量19,084套，较上月环比上涨8.57%，分区域来看，朝阳区成交套数*多领跑全北京。

从行政区域看，朝阳区、海淀区和西城区存量房成交套数为前三，分别为4,098套、1,944套和1,828套，占比分别为23.68%、11.23%和10.56%。成交量*的朝阳区，是第二名海淀区2倍有余，依然是名副其实的成交大户。延庆区和平谷区成交套数*少，均成交197套，占比仅1.14%。成交均价方面，西城区*，为116,016元/平方米，成交均价*出现在延庆区，为22,559元/平方米。通过监测可以看出疫情的逐渐好转致使存量房市场交易结构逐渐趋于平稳，价格受到疫情的二次反弹受到一定影响。

中心区房价走势一览

从市场监测案例均价数据结果看，6月份北京市主城6区，均为下跌走势，其中西城区下跌1.64%，海淀区下降1.04%，东城区下降0.99%；石景山区下降0.21%，朝阳区下降0.92%，丰台区下降0.21%。由于六月疫情的二次爆发导致对北京存量房价格受到一定影响，但随着疫情的逐渐好转，相信价格呈现小幅度回暖的态势。如下图所示（绿色下跌，红色上涨）

北京市中心区二手房住宅房价和走势一览

远郊区房价走势一览

从市场监测案例数据结果看，6月份北京远郊区的10个区域中，除大兴区上涨0.25%，怀柔区上涨1.07%外，门头沟区下降0.8%，延庆区下降1.45%，顺义区下降2.32%，平谷区下降1.23%，昌平区下降1.09%，通州区下降0.3%，密云区下降0.95%，房山区下降1.15%。

北京市近郊、远郊区二手房住宅房价和走势一览

北京市各行政区二手房住宅房价和走势一览

存量市场小结

近几个月成交数据来看，北京存量房成交数量逐渐回暖，保持小幅度增长的趋势。由于6月新冠疫情再次于北京爆发致使价格受到一定影响，多数行政区呈现小幅度下跌态势，由于北京地区政策调控作用比较明显，房产市场告别大涨大跌的波动。放眼2020，在新型冠状肺炎影响下，商业办公类物业价格受影响较大。反观住宅市场，虽然住宅市场报盘、带看、交易受阻，目前市场波动还未显现，预计对住宅市场短期内有一定的影响，长期来看不会造成市场价格过大波动。经过2019年下半年的波动下行，2020年初北京市整体市场延续了2019年下半年的态势，仅有东西城两个行政区在政策面上有利好迹象。本月疫情基本缓解，成交量较往年同期有所上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京存量房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，长期来看二手房市场继续保持平稳。

住房租赁市场

2019年7月-2020年6月北京租房租金月度走势

2020年6月北京住房各区租赁均价及租售比

北京市住房租赁市场6月份经过各区加权平均后的月租金为92元/平方米，租售比为1:562，租金基本持平。

土地市场

土地供应

2020年6月，土地供应9宗，规划计容建筑面积138.05万平方米，这其中6宗为住宅用地，1宗商业用地，其余2宗均为工业用地。

2020年6月北京土地供应一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

土地成交

2020年6月北京土地成交一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2020年6月，土地成交1宗，土地成交面积2.79万平方米，规划计容建筑面积4.27万平方米，成交总金额125,000万元，为门头沟住宅用地。

土地市场小结

北京自规委公布《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》对今年北京住宅用地的供应进行初步的安排。2020年住宅性质土地供应在1,000万平米左右，其中产权类住宅用地是870万平米，租赁住宅用地是130万平米。2020年可能会是北京四年以来供地*少的一年，北京房价有望“止跌”筑底，开发商拿地热情会非常高涨。

2020年6月，土地供应9宗，规划计容建筑面积138.05万平方米，这其中6宗为住宅用地，1宗商业用地，其余2宗均为工业用地。

2020年6月，土地成交1宗，土地成交面积2.79万平方米，规划计容建筑面积4.27万平方米，成交总金额125,000万元，为住宅用地。

商办市场

商业新房成交

2018年3季度-2020年2季度北京商业新房成交走势

2020年2季度北京商业各区成交套数及成交均价

2020年二季度，北京市商业新房成交套数785套，成交平均单价为26,824元/平方米，成交套数、成交均价环比分别上升59.23%、23.46%

分区域来看，朝阳区、房山区、通州区商业成交套数列前三位，分别为234套、157套、83套，占比分别为29.8%、20%、10.6%，平均成交单价来看：门头沟区成交均价*，为51,387元/平方米。门头沟区商业均价激增是由于首开保利欢乐大都会项目及远洋新天地项目成交多套小面积商业，成交单价均为8-10万元/㎡之间，以至于拉高整体区域商业均价。

办公新房成交

2018年3季度-2020年2季度北京办公新房成交走势

2020年2季度北京办公各区成交套数及成交均价

2020年二季度，北京市办公新房成交套数531套，成交平均单价为35,404元/平方米成交套数环比下降68.39%，成交单价环比上升13.78%。

分区域来看，顺义区、平谷区、海淀区办公物业成交套数列前三位，分别为129套、66套、64套，占比分别为24.3%、12.4%、12.1%，平均成交单价来看：西城区办公物业成交均价*，为59,537元/平方米。

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