高价拿地开盘受阻，中海“溺水”，上岸艰难

发睿智的人都点了关注

从此更加睿智

2019年7月2日，烟台开启2019下半年的*场土拍。

三家房企盯着莱山区三滩出让的一地块，

地块起拍价很高，足有10个小目标。

经过1175轮的鏖战，7个*后，地块终于瓜熟蒂落。

在一片惊讶声中，

中海落子，狂撒16亿多。

之所以惊讶，是因为就在一个星期之前，中海刚刚强势拿下两宗福山区兴华庄地块，耗资5.6亿。

中海这宗高价地拿的，没有道理。

1

在烟台，房企拼命也要拿下高价地块的原因只有3个。

1、强烈的要树立企业品牌的需求。

要在核心区域拿地，并且通过打造高端产品来彰显企业强大的产品力。

比如说：2018年龙湖拿下的地王，打造龙湖天炬项目；2019年碧桂园拿下的地王，打造凤凰壹号院项目。都是为了通过高端产品来树立企业品牌。

2、企业已经没地了，急需要拿地补仓。

比如说：2020年的蓝光和中南联合拿下的文经南地块，碧桂园拿下的福山区刘家埠东地块。

彼时，中南和蓝光两家企业已经多年未拿地，市场空窗期已久，所以厮杀到天昏地暗，都势在必得。

3、实在是没有能力拿到合作的地块，只能把希望寄托在为数不多的净地块上。

这个例子就太多了，基本上来抢净地的企业，都是这样的情况。

还有一种概率极小的可能，2019年4月，新城经过1115轮的竞拍拿下黄务机场路地块。

那一年的新城只有一个特征，不差钱。

这样的房企，这样的拿地方式，可遇不可求。

但彼时的中海，这3个条件都不是很符合。

2

先说品牌。

中海凭借高新区的三个项目，尤其是芝罘区中海知孚里项目，在烟台继续乘风破浪。

2019年中海销售额再次位列烟台第二，仅次于万科，这已经是中海连续多年销售额排名烟台第二。

虽说中海没能有拿出手的知名项目，但是央企背景叠加大体量项目，让中海在烟台的品牌房企中也有一席之地。

再说土地储备，一周前刚刚在福山拿下两宗地块，也不是十分缺粮。

*多能算作中海在烟台东部缺地，但不至于像其他房企，已经到了背水一战的地步。

7848元/平米的楼面价，在*近烟台出让的土地楼面价里面，排名是第四。

马路另一侧的远洋东莱郡楼面价也只有5560元/平米，而隔壁的万科翡翠长安项目的楼面价更是只有中海的一半。

所以对于中海来说，这块地拿的并不是特别理智。

但更加匪夷所思的，是中海的开发节奏。

3

据腾策数据，2019全年中海销售额是27亿元。

而短短7天，中海三宗地耗资21.75亿元，

也就是说，烟台中海的拿地销售额比例为 80%。

2019年，中海地产集团销售额3772亿港元，拿地金额1024亿元，拿地销售额比大概为30%。

烟台中海如此高的拿地销售额比，很显然，

中海在飙车，证据确凿。

而飙车的背后，一定要跟上快出的高周转。

否则，如此大手笔的挥金买地，即使是中海作为央企有融资优势，这份任性也可能超出了他的能力范围。

2020年，曾经的千亿房企、凭借“院子”产品横行高端市场的泰禾爆雷。

1600亿的流动负债、多个项目缺钱停工、董事长被限制消费、寻求收购无果。

泰禾爆雷的背后的根本原因，就是因为他主打的高端项目资金周转慢，使得泰禾债务缠身，*终深陷泥潭。

曾经的高端项目代名词就这样香消玉损。

而烟台中海这一波的连续高价拿地节奏，着实让人捏一把汗。

中海在神一样的操作下拿地时，推盘节奏却没有及时跟上。

一般开发商在拿地后的3个月左右就开始定案名，开始宣传产品，很快开放售楼处。

但中海三滩片区的长安云锦项目2019年7月2日拿地，直到2020年6月29日才开盘。

从拿地到开盘，足足用了一年。

原本高价拿地对于高周转要求更高，这次超长延时开盘让中海雪上加霜。

同时，中海的营销策略也如迷一样。

4

开盘前释放小高层均价为1.7万左右，这个价格在三滩片区具有绝对的碾压优势，

很多粉丝找我咨询，后来大部分人交了5万意向金。

然而在临近开盘时，中海突然改变策略。

130平的小高层是1.7万左右均价，但是143平米的小高层价格涨为2.1万。

之前找我咨询的粉丝，在找我抱怨一通之后， 全部退钱。

这波营销操作，怀疑是中海试图将之前的小高层蓄客导向130平米户型。

但*终，不但没有导向成功，还给粉丝留下了“欺骗”的印象，

搬石头砸了脚，得不偿失。

烟台房产交易网数据显示，130平米的户型*终去化50%，成绩还不错，毕竟单价1.7万的优势在这摆着。

但是143平米的产品，成交套数为：0。

两个预售证共计推出236套房源，网签28套， 整体去化12%。

远低于市场开盘去化平均水平。

中海的这次飙车，翻了。

而这还只是其中的一个缩影，中海的开发节奏，在2019年后，就开始紊乱。

5

2019年，是烟台中海发展的分水岭。

支撑中海在烟台房产市场地位的紫御公馆、国际社区、知孚里已经接近尾声。

但是新拿的几个项目却都陷入困境。

2019年6月25日，中海以溢价74.2%拿下福山一中北地块，后定案名中海万锦公馆。

然而却被隔壁的中瑞北欧公园以绝对性的优势压制。

北欧公园整体项目目前依旧在不断推进，而中海万锦公馆依旧在彷徨。

烟台房产交易网数据显示，截止目前中海万锦公馆已经拿到8个预售证， 其中*新拿的6个预售证网签套数均为0。

而半年前拿到的2个预售证共计推出房源545套，网签164套， 去化率30%。

一边是销售受阻，一边是中海的任性拿地还在继续。

2020年5月22日上午，沉寂已久的威海土拍市场被一锤打破。

新的地王诞生， 而这个地王的缔造者，是中海，

与中海竞争的企业有：华润、绿城、碧桂园、恒大、海信等。

要么实力强劲的央企，要么是龙头房企，总之都不是善茬，而在这一天之前，圈内流传华润对这块地势在必得。

中海就这样，在一干房企的前后夹击中，杀出血路，拿下威海地王。

成交楼面价8707/平米，耗资9.4亿元。

奇怪的是，这是中海首次进入威海。

原本资金就不充裕的中海，又去威海搅起一番风云。

中海谜一样的拿地操作，让人费解。

加上这块地，中海在过去一年多的时间里，拿地已经用去31.15亿元。

腾策数据显示，2020上半年中海销售额6.41亿元，加上2019年的27亿元，中海过去一年半销售额33.41亿元，与拿地耗资接近持平。

而6.41亿的销售额，也让中海这个曾经连续多年的第二，排名直接跌至第八。

作为中国利润率*、成本管控*的房企，中海是时候要调整开发节奏。

不过目前摆在中海面前的， 恐怕是要先把自己任性拿下的3宗高价地消化。

前路漫漫。

新sir：一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身，曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。为方便购房者交流，已建立购房交流群，购房咨询、进群请加微信：yizhesd，注明来意。中介勿扰！！！

另：每周二、周四下午4点-5点，新sir做客烟台交通广播电台 FM103，有关房产市场问题，欢迎文章或者后台留言，新sir将在广播节目中给你详细解答。

「」：点击图片即可

扫描下方二维码，关注作者公众号